宅地腰斩,产业为王!2026年广州供地计划背后的城市发展逻辑

近日，广州市2026年建设用地供应计划正式发布。根据计划，全市建设用地计划供应总量为4487公顷。住宅用地供应计划为327公顷，占计划总量的7%。其中，商品住宅用地216公顷，占住宅用地供应计划的66%，占计划总量的5%；非商品住宅用地111公顷，占住宅用地供应计划的34%，占计划总量的2%。

数字背后，这份计划到底有哪些核心变化？和2025年相比，住宅用地供应出现了哪些历史性调整？又将如何影响未来广州楼市的供应格局和市场走向？

01.

2026年广州供地计划全貌：总量扩容，结构重构

2026年广州全市建设用地计划供应总量为4487公顷，相较2025年的3454公顷，整体规模大涨近30%，实现了显著的总量扩容。但和总量扩容形成鲜明对比的，是用地结构的颠覆性调整，核心呈现“产业基建双主导，住宅商服双收缩”的格局。

用地性质

产业与基建占比近9成，宅地商服大幅收缩

从这个结构能清晰看到，2026年广州供地的核心重心，完全向实体经济和城市骨架搭建倾斜：

产业用地持续加码，锚定新质生产力：工矿仓储用地保持38%的核心占比，供应规模从2025年的1313公顷增至1687公顷，同比大涨28.5%。计划明确要求新增工业项目9成以上进入产业区块，重点保障半导体、生物医药、低空经济、智能网联汽车等新质生产力相关产业，实打实落地“产业第一、制造业立市”。

基建公服成第一大用地类型，城市发展兜底：包含交通、教育、医疗、水利、绿地等在内的其他用地，规模直接从2025年的1169公顷翻倍至2278公顷，占比从34%跃升至51%，成为全市第一大供应用地类型。白云机场三期、轨道交通线路、中小学、医院、城市公园等重大项目和民生配套，都有了充足的用地保障。

住宅用地大幅收缩，告别大规模投放：全年住宅用地仅327公顷，占比仅7%，其中纯商品住宅用地只有216公顷，处于近年少有的低位。同时，租赁住房用地全面转向存量盘活，全年计划通过存量商品房收购、非居住房屋改建、城中村改造配建等方式，供应租赁住房用地21.65公顷，不再依赖新增用地大规模配建。

商服用地精准投放，规避无序扩张：商服用地从2025年的250公顷降至195公顷，占比仅4%，供应更聚焦金融城、明珠湾、万博等核心商圈，严格控制非核心区域商办用地的投放，避免商办库存进一步积压。

区域布局

南拓北优东进，供地重心高度集中

从区域分布能清晰看到，广州各片区的供地职能划分极度明确：

南沙稳居全市供地第一极：830公顷的总供应规模，占全市18%，是当之无愧的供地大户。其中超4成是产业用地，重点布局龙穴岛临港产业、智能网联汽车、生物医药等核心产业，超5成用地投向交通枢纽、公服配套等基建领域，持续夯实南沙国家级新区的城市功能。

白云成全市居住供应核心区：白云区733公顷的总供应中，住宅用地达75.58公顷，占全市住宅用地总量的23%，是全市住宅供应第一大区。供应地块主要集中在萧岗、夏茅、三元里、螺涌等城中村改造项目，以安置、保障房为主，同时同步放量未来产业创新核心区、美丽健康产业园的工业用地，实现产居平衡。

东部产业带持续发力：增城、黄埔两大东部片区合计供地超1000公顷，其中工矿仓储用地合计超500公顷，是广州先进制造业的核心承载地。增城重点布局公铁联运、低空经济、智能制造产业园，黄埔则聚焦知识城、科学城的半导体、生物医药等科创产业，是保障新质生产力的核心阵地。

中心城区供地极度稀缺：越秀、海珠、荔湾、天河四大中心城区合计供地仅410公顷，占全市不到10%，且以存量更新、城中村改造地块为主。其中天河区住宅用地56.04公顷，是中心四区里的商品住宅供应主力，地块集中在金融城、天河智谷等核心片区，稀缺性拉满；海珠、越秀、荔湾的住宅用地均不足25公顷，且以旧改安置用地为主，纯商品住宅供应寥寥无几。

整体来看，2026年广州供地计划核心特征可以概括为五句话：总量大幅扩容、用地结构重塑、产业发展优先、住宅用地缩量、基建民生兜底。

02.

对比2025年：住宅用地历史性腰斩，供应逻辑彻底反转

2025-2026年广州住宅用地供应总体对比：

从两张表格能直观看到，2026年广州住宅用地的供应逻辑核心有四大变化：

供应规模腰斩，告别大规模宅地投放。2025年广州宅地供应还有722公顷，占总供地的21%，是全市第二大用地类型；2026年直接砍到327公顷，占比只剩7%，无论是总规模还是占比，都出现了断崖式下跌。其中商品住宅用地更是从515公顷降到216公顷，砍掉了超一半的供应量，这是广州近年供地计划中，首次出现宅地如此大幅度的收缩。

供应重心全面反转，从外围新城回归中心城区。2025年，宅地计划供应主力仍是白云、番禺、花都、南沙等外围和近郊区域，仅番禺、南沙、花都三区就合计供应274公顷，占全市近4成；而2026年，外围区域宅地供应全线暴跌，番禺同比降80%、从化降73%、南沙降65%、黄埔降60%。与之形成鲜明对比的是，中心四区宅地供应逆势上涨：天河同比增13.6%、海珠增31%、越秀更是暴增4倍多。简单来说，2025年是“外围大量供地、中心少量补充”，2026年变成了“中心核心区供地、外围全面收缩”，供应重心彻底回归中心城区。

保障属性持续强化，非商品住宅占比稳步提升。虽然宅地总规模大幅下降，但保障房、安置房等非商品住宅的占比反而从2025年的29%提升到了2026年的34%。2025年，非商品住宅用地主要来自外围新城的配建；2026年，非商品住宅用地基本都集中在白云、越秀、海珠等中心区的城中村改造项目中，比如瑶台、三元里、夏茅等旧改项目，均以安置用地为主。

租赁住房模式彻底转变，从“新增配建”转向“存量盘活”。这也是两年间一个非常关键的变化：2025年，广州租赁住房用地全部通过出让商品住宅用地配建、新增用地建设的方式供应，规模达51.55公顷；而2026年，租赁住房用地全面转向存量渠道，通过存量商品房收购、非居住存量房屋改建、城中村改造配建、工业用地配建等方式供应，规模为21.65公顷。这个变化意味着，未来广州的租赁住房供应，不会再挤压商品住宅的用地空间，而是通过盘活城市存量资产来实现。

03.

供地计划，如何影响广州楼市未来走向？

这份供地计划，将会影响未来2-3年广州新房市场的供应格局，主要集中在以下几个方面：

1.新房供应规模大幅收缩，库存压力将持续缓解

土地是新房市场的源头，2026年商品住宅用地仅216公顷，按照平均容积率3.0计算，未来能形成的新增商品住宅建筑面积约648万㎡，相较2025年515公顷宅地对应的约1500万㎡供应规模，直接砍掉了超一半。实际上，这也顺应了最近几年土地市场“按需供地”的发展趋势。普睿数据显示，2025年，广州涉宅用地实际供应仅为47宗、建面297.18万㎡，成交48宗、建面309.14万㎡，实际宅地供求水平已经连续四年收缩，且远低于年度供应计划。

2.区域分化进一步加剧，核心区稀缺性持续凸显

未来广州楼市的“冰火两重天”会更加明显：一方面，中心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）本就新房供应稀缺，2026年宅地供应虽有逆势增长，但总规模也不到95公顷，其中纯商品住宅用地更是不足50公顷。核心地段、优质配套的新房项目，稀缺性会进一步提升，价格也将保持坚挺。另一方面，番禺、南沙、从化、黄埔等外围区域，宅地供应大幅收缩，未来新增供应会明显减少，但当前仍有不少存量库存，市场会进入“去库存为主、新增供应为辅”的阶段，板块之间的分化会加剧：靠近中心城区、有产业和地铁支撑的板块，会率先企稳；而缺乏配套和产业支撑的远郊板块，依然会面临去化压力，价格难有明显起色。

3.改善型产品成为市场主流，刚需外溢格局生变

2026年的宅地供应，几乎全部集中在中心城区、近郊核心板块，地块本身的区位素质、配套成熟度都远高于过往外围新城的地块。对于开发商而言，拿下核心区的稀缺地块，必然会主打改善型、高品质的产品，来匹配地块的价值。这意味着，未来广州新房市场的产品结构将会转向“中心改善盘为主、近郊刚需盘为辅”。而刚需购房群体，也将面临两个选择：要么接受中心城区更高的购房门槛，选择小户型的刚需产品；要么向外围有地铁、有产业支撑的近郊板块外溢，比如白云北部、黄埔知识城、增城新塘等板块，这些区域也将成为刚需置业的主要承载地。

4.城中村改造成为住宅供应的核心来源，城市更新提速

从供地清单能看到，2026年广州的住宅用地，超6成来自城中村改造项目，比如白云的萧岗、三元里、夏茅，越秀的瑶台，海珠的康鹭，荔湾的山村、茶滘等旧改项目，是宅地供应的绝对主力。未来，城中村改造的推进速度，将直接决定广州住宅市场的供应节奏，也会推动中心城区的城市界面、配套设施持续升级，让老城区重新焕发活力，进一步夯实中心城区的居住价值。

来源：克而瑞深度咨询|普睿广佛