广州楼市:这些盘以后容易找到后浪接盘?如何看待市中心的老破小

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，请问像越秀锦城花园106的小三房，如果压上我家全部身家买了的话，以后容易找到后浪接盘吗？如何看待这种市中心的老破小呢？

回答：你好，这都快要1000万的房子，再涨就是1300左右了，你要明白广州过了1000万的房子流动性大打折扣，自然找后浪不容易的，建议还是找一个总价低的面积小的房子作为学位房，然后再搞一套自住改善的房子。分散投资，总比把鸡蛋放在同一个篮子稳。

提问：云叔你好，差不多的价位买东莞庄的富力院士庭好还是龙口西的东方之珠好？如果550-600的三房，富力院士庭特点：小区管理，楼龄较新09年交楼，学位，五一升113，离地铁较远；东方之珠特点：楼龄04年交楼，楼下是矅一城，靠近地铁，学位是龙口西升广州中学。如果往后推十年，哪个房更保值？

回答：你好，如果是偏向自住的话，选富力院士庭，因为小区管理、户型好 如果是偏向投资的话，可以考虑东方之珠，必经楼下的商业，以及3号线华师站，还有龙口西学位，会更加的保值。具体详见内部分享。

提问：云叔好，刚需四房，二胎家庭＋学位需求，目前看了中海珠区光大花园近江边那期，140方的四房700多，买入这个片区的话，假设七八年后会不会跑输GZ大市？现在的楼龄06年看上去挺旧的了，后期接盘会不会很少？

回答：光大花园3期吧，紧挨着江边的那个小组团，如果要拍脑袋，我觉得买这个区域的楼盘，后期大概率跑输GZ大市，目前楼龄已经13-14年了，另外这个区域板块本来就不在广州未来发展的主方向上，第三就是这个3期组团本来就是有江景的溢价。

提问：云叔好，春树里这个盘住户会纯粹吗？全都是三房起步的，它的产品和物业你感觉如何？如果不考虑学位，它是个好选择吗？单价和中海金梦差不多甚至还便宜，更近地铁，你觉得如何？

回答：其实差不多，春树里和金梦、中海比，就差在小区的完整性上，以及物业上，其他的都还好，反正都是刚需户型，另外一个就是学位，价格是便宜一些。

提问：云叔好，尽可能用杠杆，打算经营贷，首付100万或150万，考虑投资和上学，请问买哪里好呢？

回答：你好，具体还要看你的需求情况，首付100万、150万的跨度太大，要尽量具体一点；买入的目的，可能要细化一下，学位、通勤距离、楼龄、地铁因素、物业要求，以及意向板块 ；买入时间如何，资金到位条件 ，以及结合自己家庭资产的情况，适合买流动性的产品，还是航母底仓，还是其他，这些因素都得考虑清楚。

提问：云叔好，请问住在海珠区，现在想纯投资，请问黄埔科学城的投资空间大？还是珠海十字门华发琴澳新城更有投资空间大？华发琴澳新城均价三万二左右，如果是黄埔科学城，有什么好的楼盘推荐？

回答：从投资角度看的话，黄埔科学城的投资价值大一些；珠海十字门的开发，周期要比科学城长得多，具体楼盘分析详见内部分享。

提问：云叔好，请问磨碟沙丽景花苑这个小区可入手吗？可以分析一下吗？

回答：你好，这个小区可以啊，磨碟沙地铁站，单价3.5-4.2w之间，属于琶洲电商总部，琶洲西区真正的辐射区域，没什么问题的，刚需产品46-70平的一方两房。

提问：云叔，首付200万，月供1.5万左右，线上看了天河公园的天河鸿运花园、粤合楼，像天河公园这种楼龄20年左右，开发商不算太大，然后中小学的学位是省一级学校的，请问云叔你有什么看法？如果是买天河公园一带要怎样选择呢？或者选择其他哪个区域咧？因为最近也有打算先去开始看盘，大概明年入手，麻烦云叔指点一下！

回答：根据你所说，首付200，加1.5万的月供，大概推算出470万左右的标，天河公园就不建议了，这个预算稍微有点单薄，你也知道这么去买的话估计买到的都是一些质量也不怎么好，个人倾向于去一个板块潜力不错买一套品质过得去的货，不建议你明年去买，根本来不及，现在很多盘都涨了，你还等明年去买肯定是贵了，海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的，金融城小涨一些，骏景花园、城市假日园、盈彩美居、中海康城都可以去看看。

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