广州楼市:有投资价值的房子都有这些特点,看完明白了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，请问珠江花城、铂世湾的投资、自住价值如何？

回答：珠江花城就是环境、配套交通还不怎么行，适合纯投资；铂世湾，新房，景观好，有万博辐射利好，也可考虑。两个选择的话，建议考虑万博铂世湾，明显配套正在完善，利好会马上兑现，确定性高！

提问：你好广叔，新人首问。想投资升值，天河或往东，一手二手不限，6年后可能自住，希望环境好、楼龄新一点、近地铁、学校、医院，投资金额800万以内，请问宝翠园、富颐华庭哪个更好？或者有什么楼盘介绍？

回答：你好，宝翠园产品没问题，周边的配套也没问题，6号线植物园站也方便。植物园板块属于天河的北部，目前缺乏资源注入。后面注入的概率也不大，少有的利好就是环境还可以。富颐华庭，地段价值还是有一点的，有增量，但是地铁不是很近，有铁路线、广园噪音，作为纯投资可以考虑。具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：新人首问。目前天朗明居一套三房，无贷款。东荟城一套，纯公积金贷款。感觉天朗涨幅偏小，而且四年后有学位需求。方案一，卖出天朗，置换一套短期增幅不错的房产，可不考虑学位，只考虑资产增值，到时再置换。方案二，直接置换一套学位房，看过天河北的老破小，比较抵触。方案三，两套都不卖，老人户口在黄埔，无社保，七十岁了，还可否购买一套？

现有能力：首付200多，月供1.5。工作在科学城，珠江新城两地。请广叔指点迷津。

回答：天朗明居主要靠金融城外溢，还有潜力的。东荟城不错的，可继续持有。老人票是可以买，但贷款一般银行都不批的了，需要全款买。如果买学位房，就买一个小户型挂户就好，可迟点再做考虑。现在的行情我建议你先按兵不动。

提问：你好，广叔！我们手上有子弹200，排名前列套房，准备五年短中期投资用 ！打算投资500-600总价的房！现在很迷茫，有几个问题想问！1 .海珠新房（如广纸区域） 天河二手房 黄埔科学城新房 请问我们投资的预算是怎么排序比较好！之所以投资天河和海珠可能还可以租出去个好价格 ！另外黄埔区科学城品秀星越和大壮名城性价比，投资来说哪个好点！

回答：你好。

1、天河海珠是可兼顾自住，黄埔科学城偏投资。

2、两个盘都不错的，如果选的话，建议优选大壮，次选品秀星樾

二手还可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，男，31岁，深圳已上车， 1.下个月交房，首付150左右，贷款340，月供2W左右，问能不能用这套新房子做抵押贷款，深圳再买一套小户，想短期持有，这中间的利息大概有多少？等房价涨起来再出，这种方式划不划算？ 2.如果手上有40子弹，是否建议武汉建仓，但只能代持。 3.父母63 岁左右，老家户口，如果想拥有深户，有什么办法操作？ PS：看了您的文章，醍醐灌顶，有个现阶段选择方面的困惑，目前事业单位工作，较清闲，考虑是否继续考编制，还是增加副业？ 不吝赐教！

回答：你好，1.新房交付办证后可以做抵押，也可以向银行申请加按揭。

2.子弹100以上可以入手深圳中部和东部的补涨板块。西部的涨幅会蔓延。 如果子弹不到100，建议继续加仓武汉。 武汉可以直接落户，有靠谱的代持也可以。

3.父母可以走子女投靠落户。 事业单位从来都是大多数人替少数人抬轿子，一开始游戏规则就定好的。抬轿子的和坐轿子的只有一帘之隔，身份截然不同。 如果不是坐轿子的人，考编还不如再开一个副业赛道。

提问：你好广叔，现在经济下行压力那么大，除了买房还要什么更能稳定的保值增值途径？

回答：你好，把理财产品、基金、股票、期货、信托等等捋一遍，请问：对普通人而言，除了房子，还有更好的选择吗？我国的城镇化率接近60%，城市化发展至少还有20年红利期。但是，在国家经济转型的路口，城市化路径已经发生了改变，不是每一个城市的房子都值得买。

楼市再无普涨！现在买房的正确姿势：首先，选对城市。买房投资优选一线、强二线城市。

一线买房很稳。就算买入时机和板块都不太好，只要耐心一定能解套创新高。但是因为价格基数高，所以收益率不如二三线。

二线比较适合博暴击，要比较强的选筹能力，而且二线城市买入时机很讲究，买的不好就容易吃套多年，但大方向来看二线城市偏低的价格，未来爬升上来也不难。

三线城市，建议大部分买房人不是自住就别去了。一定要去的话，选择一二线城市附近的卫星城来买。

其次，回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。

最后，不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。

提问：你好广叔，现在海珠西的房子还有投资升值可能不？目前持有保利花园一套电梯三房，光大花园一套电梯三房，需要现在卖掉置换到天河黄埔那边吗？还是可以持有2-5年再出手？

回答：你好，尽管保利花园、光大花园不在“向东向南”的主方向上，但如果拉长周期来看，您说的2-5年的持有周期，其实问题也不太大，尽管没有东部的金融城鱼珠、万盛围这些热点片区更有确定性 但是，如果你持有两套，一套保利花园、一套光大花园，那么你就要置换一下了，奔着不把鸡蛋放到同一个篮子的思路也应该置换一下，必须的 置换的时候，尽量从产品层面考虑，把这两个小区当中不太好的产品的那一套置换掉，从大逻辑上看，保利花园、光大花园这两个小区都没问题，那就从微观上把相对不太好产品力的那一套置换掉

提问：您好广叔，本人在广州工作，孩子今年4岁，考虑到过两年孩子要上小学，我和老婆商量准备购买一套学区的二手房，但是因为之前没有买过二手房，听朋友说买二手房很麻烦，我想咨询一下在广州二手房验房的时候需要注意哪些问题?

回答：你好，买二手房确实要注意更多的问题。首先要打听原户主卖房子的原因，如果原房主是因为缺钱或者换大房子等，那就不用担心，但如果是因为房子质量问题，或其它负面因素就要慎重考虑。然后要清点附带家具家电，确定清楚哪些是赠送的，哪些是出售的，如果不想要的话，要提前和房主协商好。另外要检查房子相关配套，如中央空调、新风系统、全屋净水、地暖等使用了多长时间，是否能正常运转，要不要清洗等，核对原户主使用的各种费用是否结清，要将天然气、电费、宽带费要从原业主名下过户到新房主名下。最后查看二手房户型图，看是否有私自改造等情况。检查房屋是否有严重的质量问题，确认原户口全部迁出，清点二手房钥匙。因此购买二手房一定要细心谨慎。

提问：您好广叔，女朋友在考虑购置首套，总预算470万以内，目前看好了一个嘉州华苑的中层2房，嘉州不方正低层3房（价格差不多，装修没2房好），也考虑金地名津。我反而比较倾向万科四季花城1期复式4房（只有430多万，自住简直优质，但投资价值不确定），觉得坂田以前因为交通有点被低估了，今年10号线和坂银隧道开通实际价值会趋近龙华。但是万科四季花城1期看过去涨得很慢，跑输大势，女友在南山上班所以倾向于买嘉州中层2房，已经基本谈妥价格，在成交前还想问问广叔的意见。

回答：你好，万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。 车公庙被两大问题控制了涨幅，一是无缝链接上下沙，和城中村你中有我我中有你，二是泰然科技园和天安数码城产业已经落后，没有了高收入群体的支撑， 但这里的房子好租好卖，而且租金很不错，买个小户型投资加自住是可行的。

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