广州楼市:买房投资要谨慎,这些板块是雷区

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提问：你好，广叔，考虑在珠海唐家买一套房子自住，兼顾保值增值，目前有两套房子在犹豫，一套是凤凰山一号，十年楼龄，顶楼30层，目标楼层22楼，东西向，客厅主卧朝东，221平500万，因为小区房子整体面积偏大，小区只有400户，入住率50%，配套不成熟，第二套是天恒湾景，格力海岸附近，150平，10楼，南北通，预计550万，新房4月开盘，配套尚可，想问广叔，珠海目前是否已在高位？唐家是否值得买？海边高楼层东西向是否影响采光？两套房子如果预算充足，哪套更好？谢谢！

回答：你好。凤凰山一号景观好，就是没什么配套，一般；天恒湾景配套相对要好一些，景观环境都好。具体东西向是否影响采光还需要实地踩盘，看户型设计。建议考虑后者，现在不是高位，可以买。

提问：广叔感觉南沙东悦湾和海语熙岸哪个好？另外，番禺有两个新盘，紫悦府和悦玉府，销售说学校是华师附小，地铁是26号线的西丽站，可以考虑吗？

回答：选海语熙岸吧，这个地段的发展我认为更有潜力。紫悦府和悦玉府两个盘都很一般，学校还不清楚，地铁还在规划中，不确定性很大。

提问：广叔你好！手头有现金220万左右，可接受月供1.3万左右，首套房贷已还清，预计可购入480万以下的房子。请问可以考虑天河北学区房吗？有什么推荐？

回答：你好。有读书需要可以考虑的。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问，广叔您好，外省户口，手中100个，有两套房无贷款。想投资购买增城盛世名门的房子，请问三年内的增值空间预估有多大？如果涨幅可以，两个选择1， 130个平，3房2厅300万；2， 87平，2房2厅，206万，哪一个更好？

回答：你好。盛世名门近地铁，楼盘环境好，可以考虑的，只能说未来有潜力。当然是选择3房竞争力更大一些。2房未来置换到3房的人多，比较被动。

提问：你好广叔，最近看房看得很纠结，还有一个选择难题，就是京溪南方医院附近的香柏广场，南向，5.5万一平，和会展新世界，西向，7.5万一平，选择哪个？

回答：京溪南方医院这边只适合自住，投资很一般；建议考虑后者

提问：广叔，佳兆业壹号和骏景花园，从投资的角度选择哪一个楼盘？一个是花园旧盘，一个是塔楼新盘，目前只剩大面积单位，未来投资转手以及收益，哪个更好？

回答：重点考虑佳兆业壹号，新，地段好

提问：你好广叔，请问总高18层的楼房，选哪层较好呢？设备层，槽钢层，扬尘层分别是在哪层呢？

回答：你好，6层-12层是较好的。设备层就是高层楼盘中专门用于通风、采暖、电器和排气等设备与管道，而且人员可以进入设备层进行操作。一般高层设备层都设在地下/顶楼，超过100米（即33层以上）的楼盘，会在中间设置设备层，具体位置，要结合建筑的结构、布置、给水方式等综合因素考虑。

在设备层或其下一层，设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。槽钢层是高层房屋主体结构施工时，用于搭设悬挑式脚手架，使用底部支撑梁搁放的楼层。建筑高度不一样，槽钢层所处的楼层也不一样，没啥规律可言，一般情况下每隔6-8层会设置一个槽钢层。扬尘层：一至三层空气最脏。

提问：你好广叔，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑较好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知广叔如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢

回答：你好，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是特别存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，排名前列，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。

提问：您好广叔，我和老婆都是深户，名下各有一套房，都购于2015年初，且都是三成首付，一套位于碧海片区圣淘沙骏园120平方三房出租，一套位于南山科技园城市山谷44平方一房出租。家中小孩上一年级，已经使用了城市山谷的学位，全家为了小孩上学方便在科技园租房居住。手上有60W左右资金，想继续投资房产。目前有几个思路：1. 卖掉圣淘沙的房子腾名额获得首期款，用于打新和寻找科技园笋盘，解决自住问题。2. 继续租房，腾一个名额，去前海，宝中，或光明打新。3. 继续租房，不卖房，用手上的资金＋抵押贷去东莞黄沙临深片区买套小三房投资，例如碧桂园翡翠山、霖峰壹山境或者新盘。想听听广叔的建议。

回答：你好，圣淘沙属于碧海标杆产品，出手有点可惜了。 建议加按揭融资，出手一房换两房，在科技园淘笋，科技园长线看好。 先把深圳的名额整明白再考虑其他地区投资，和深圳比起来，东莞天花板低，不建议入手。

提问：您好广叔，请问一下同样的资金大概总价470左右，时间大概3-4年的情况下，罗湖万象城片区和福田的新洲，石厦，上下沙哪个片区升值潜力大？

回答：你好，罗湖涨的房子只有两种，其中一种是学位房，像螺岭小学，深圳中学，翠园中学，翠园中学东晓校区这些名校学位房涨幅不错，还有一类是湖贝旧改周边，万象城跟这两个一个都沾不上边，未来跑输大盘，横盘期甚至跑不过利息！上下沙主要依赖旧改，但农民房太多，旧改周期长，长期来看是很有潜力的。石厦近CBD，并且学位优势很明显，不管短期还是长期都可以，新洲片区是跟着石厦涨的，所以最优选择还是石厦学位房！

提问：你好广叔，龙岗的麓园，紫园又一城和坪山的恒大，学区和交通地铁方面哪个更好呢，更有前景呢，自住附加投资？

回答：你好，恒大城目前一期售罄了，假如命好，落个深中的学位，可以价格看到4w+。 麓园优于又一城，又一城是投资公司控盘的，价格虚高了一点。

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