海珠区这个地铁盘,不是每个人都适合买

海珠老城区，真地铁上盖，总价约130万元即可拿下一套房，是噱头还是真实？

前段时间，位于广佛线地铁燕岗站上盖的一全新盘正式对外开放，在市场上引起了不小的波动。不少看过该项目的人纷纷评价：“地段是真的好。”

（资料图：项目营销中心开放当天）

是的，这个盘便是 华新方圆·333。

其实，小狐君在排名前列次听到这个项目时，当时脑海中的想法是这个案名是借用了下面这个网络用语吗？（有没网友跟小狐君都是这样想？）

（图片来源：网络）

小科普

233是一个网络用语，大致意思就是啊哈哈，非常好笑的意思。只要是在233的后面增加的3越多，说明你就笑的越厉害，比如：233、2333、23333、233333、2333333、23333333、233333333。当然，真实缘由肯定不能这么随意。公开资料显示，该项目名应为华新方圆广场，或许为了让项目整体格调更高一些，对推广名做了些修改。至于为何取名333，也许跟项目的地址（海珠区工业大道333号）有关吧。（此处仅为个人猜想，非官方解读。大家不妨来一起讨论下哦。）

（资料图：2018年3月19日，【华新方圆广场】项目开工）

华新方圆·333由 华新集团 和 方圆集团 联手打造，项目业态涵盖甲级写字楼、商业mall、开放式公园购物广场、4.5米百变LOFT空间。

其中，百变LOFT产品预计于8月中旬开售，均价约4万元/㎡。据项目销售反馈，目前诚意登记的客户已有数百位，还有某大老板提前预订了好几层。这个项目，真有这么香吗？接下来，不妨让我们从区位、交通、周边配套、产品等方面逐一看看：

1

区位

摊开地图，我们不难发现，华新方圆·333正位于海珠区工业大道，临近广佛地铁燕岗站D出口。

（搜狐焦点拍摄）

据小狐君实踩，大家只要从地铁口一出来，便可看到该项目，不愧为实打实的地铁上盖项目。

（项目区位）

该项目亦处于海珠创新湾广纸新城核心区，是广州未来较具发展潜力的区域之一。项目一江之隔即是白鹅潭CBD、广船、国际医药港等千亿级产业新城。因此，该项目部分高楼层单位则可以一览江景。

2

交通

前面提到，华新方圆·333为地铁燕岗站上盖项目，属于广佛线（已开通运营）、11号线（在建中）双地铁交汇。

（搜狐焦点拍摄）

地铁11号线（火车站-琶洲-火车站）是广州地铁的排名前列条大环线。截止至6月底，该线路已土建工程累计完成59%，预计于2024年开通试运营。值得一提的是，待11号线开通试运营后，大家可从燕岗站2个地下出口直入华新方圆·333地下商街，相当便利。

（图片来源：广州地铁2020年报）

同时，公交纸厂（地铁燕岗站）也就在该项目附近，多条公交线路途径于此。

（搜狐焦点拍摄）

此外，该项目与宝岗大道、江南大道、工业大道三条城市主干道相接，自驾出行也较为便利。但小狐君也必须提出的是，工业大道也是一向以“塞车”闻名。车流量大，尤其是上、下班高峰期或者周末时段，塞车情况时有发生。

（工业大道实景，搜狐焦点拍摄）

3

配套

地处老城区，其配套自然不用多说。项目周边快餐店、便利店、银行、鞋包坊、超市、奶茶店等相当齐全，足以满足该片区居民的日常需求。

（搜狐焦点拍摄）

再稍远处，择有南方医科大学珠江医院、广医二院、庄头公园、万科里、乐峰广场等等。当然，前面提到华新方圆·333亦规划有开放式公园商业Mall，包括地下二层的商业中心、地上三层的公园式购物街区。待开放运营后，该片区商业配套也得到进一步的加强。

（华新方圆·333效果图）

也正是由于在老城区，目前该项目周边多为较破旧的房子，整体环境说不上太好。

（搜狐焦点拍摄）

4

产品

具体到项目本身，前面提到其业态涵盖写字楼、商业mall、开放式公园购物广场、4.5米百变LOFT空间。

商业：地下二层的商业中心、地上三层的公园式购物街区。

写字楼：打造成约200米高的天际地标，建成后将针对百强企业招商进驻。

百变LOFT空间：共建3栋百变LOFT空间，4梯16户设计，按照住宅标准打造约8500㎡新园林，另配有瑜伽房、健身房、书吧、咖啡屋等众多功能。接下来，我们不妨来具体看看百变LOFT产品。

（项目效果图）

据现场销售介绍，项目预计于8月中旬首推3#，约4万元/㎡，共288套，涵盖建面约33-58㎡LOFT一至三房，现已接受诚意登记，冻资2万元即可，个人名义可购买。

（4梯16户，户型分布，搜狐焦点拍摄）

建面约33㎡1房1厅：定位为复式潮创空间，居住、办公功能均可满足，一层可用于办公或日常交际/休闲，二层则用于休息。

据了解，该户型产品总价约130万元/套，部分楼层低的单位或仅逾120万元，是目前最热销的产品之一。

（样板间实景，搜狐焦点拍摄）

建面约50㎡1房1厅：

总价约200万元/套，为双钥匙产品。借用现场销售的话术，该产品可轻松实现双倍收益，一、二层分开出租，互不影响。

（样板间实景，搜狐焦点拍摄）

建面约58㎡3房1厅：

总价约260万元/套，支持明火，带独立厨房，更适合于居家生活。

（样板间实景，搜狐焦点拍摄）

5

周边房价及租金

目前华新方圆·333周边同类型商服类产品主要有越秀·星汇海珠湾，主推建面约35-64㎡V-LOFT，总价120万元/套起；中冶·逸璟广场，主推建面约30-39㎡双钥匙复式户型 ，总价130万元/套起。从价格、产品上来看，差距不大，华新方圆·333地段上更占优势。在二手房方面，同类型产品则有万科派（36073元/㎡）、绿地越秀海玥（37847元/㎡）（以上均为链家二手房报价）。

就其周边的老旧住宅小区而言，主要有鸿荣阁（40337元/㎡）、保利海棠花园（61680元/㎡）、雅致花园（37638元/㎡）、富力顺意花园（51714元/㎡）（以上均为链家二手房报价）。相对比商服类产品，整体单价更高。

至于租金方面，如商服类物业方面：魔方公寓，约27-35㎡1房1厅1卫，报价2380-2800元/月；越秀·星汇海珠湾，约38㎡1房1厅，报价3000元/月；住宅方面，保利百合花园，约72㎡3房1厅，报价4500元/月；南箕花园，约40㎡2房1厅，报价1500元/月等。另就小狐君实踩情况来看，该片区可出租、出售房源均不算多，主要为老广人自住。

如此背景下，如果华新方圆·333业主未来将房子出租，能否吸引来一波人在此租房呢？

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小狐君有话说

综合来看，华新方圆·333在地段、交通上可以说是相当优质，而且户型小、总价低，是不错的置业、投资之选。但小狐君也需要跟大家提示几点：

1、产权已缩水8年，或需待地铁11号线开通试运营，方可收楼

据现场销售人员反馈，该项目产权年限为50年，从2013年算起，也就是说目前已缩水了8年。前面提到，该项目待11号线开通试运营后，大家可从燕岗站2个地下出口直入项目地下商街。据小狐君了解，该项目收楼时间目前暂定为2024年，一切需等待地铁11号线开通试运营，方可同步启动收楼工作。这也不可避免存在时间上的不确定因素。

2、商业性质房产，无法解决落户及孩子教育问题

与其他商业性质房产一样，华新方圆·333项目同样存在无法解决落户及孩子教育等问题。

3、首付130万，公寓、住宅，买谁更香？

对于自住型购房者而言，若需购买该类型房产，首付5成，且只能做商业贷款，首付、房贷压力均不小。三个户型中，显然建面约58㎡3房1厅户型是更适合居住的户型，但该户型首付也得130万元，月供已近1.4万元。如果都有百万购房预算及上万元的月供能力，买住宅岂不是更香么？

4、投资，本就是一场资本游戏

撇开专业投资客户不说，不少人购买公寓，大概都是想着“手中刚好有闲钱，公寓刚好也便宜，买套地段好的公寓投资，应该不差，怎么都会赚的。”但不曾想，多年过去后，当自己想要将这套公寓变现时，却被高额的税费败下阵来。这些年房子涨价的钱，还没税费高。这也是很多人不愿意入手公寓的原因之一。

一般来说，二手公寓的税费一般是交易价的15个点，一套以100万元入手，150万元转让的公寓为例，其税费高达15.85万元。对于买家来说，可是一笔不小的负担。

（图源网络。仅供参考，具体请以实际交易为准）

也有人会提出疑问，长期自住、出租，就没这些烦恼了。但我们需要注意的一点是，公寓的水、电、物业管理费等一般都比住宅要高。像华新方圆·333，物业费为4.9元/㎡/月，天然气为3.6元/m³，水费为5元/m³。

总的来说，像公寓这种产品，不是每个人都能玩得动的。

手中闲钱够灵活，图的就是住得舒服、出行方便，这样的房子还不占住宅名额，大家购买倒也无妨。专业的投资客，更不在话下，出租或直接打包给酒店托管公司运营，甚至是出让地址为创业人群注册公司所需，能玩出不同的花来。

但普通人，小狐君还是建议能买住宅，还是先买住宅吧。大家又是怎么看的呢？

（PS：具体项目情况请以华新方圆·333现场信息为准）