广州楼市:买房要看这几点,保值能力强,转手还容易

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新年好，新人首问：一，基本情况，新婚小夫妻计划广州购房，有房票。男沥滘工作，女花都黄广小学工作（金谷南路）。目前周末见面。家庭年收入35W，现金有120W。两人名下省内无房，无贷款记录。

二，需求，赶紧上车，力求保值升值。出租不自住也接受。

三，已看楼盘

1，海珠区-江南西-穗花新村：出门公园和地铁，穗花小学就在旁边，也有商业。缺点是房子太老，大于30年，且户型普遍不佳。不知道这种老户型今后的空间大不大。

2，天河区-燕塘-金燕花苑：学位很差，3号线和6号线换乘点。这地方房价低是临近火葬场、殡仪馆的原因么？

3，海珠区-东晓南-晓港湾：已有2号线，正在修10号线。小区很大，看起来稍杂乱，目前价格不高，300W出头就能买到三房。但无学位，很多同事都已搬走。不知道这地方怎样，是否值得考虑。

4，海珠区-广佛线-光大花园：交通、商场、环境都有，2房就要四百多万。三房目前买不起，如果拼尽全力买个2房，今后好出手么？

4，黄埔区也考虑，还没有去看。您有推荐的盘么？

回答：你好。

1、穗花新村地段还可以，就是房子太老了，不建议买。

2、金燕花苑近燕塘地铁口，楼梯房比较旧，加装了电梯的业主开高价，原装电梯的单价又高。总体一般。

3、晓港湾靠近地铁，但品质不是很好，里面真的是脏乱差，不如隔壁金碧花园或者英豪花园。

4、光大花园临江，近地铁，可以买的。

5、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，黄埔的共有产权住房可以申请了，如果符合条件，值得买吗？

回答：你好。不建议。共有产权的房子，基本由ZF主导的，而你是次要的。即使是学位，估计也要比全产权的入学相对排行在后。这表面是让购不起房子的人可以上车读书，实则上是不甘心只卖地了，要插足入房产里面分一杯羹。

提问：广叔，你好（新人首问）我现在广州没房了，有90万，首付要4成。月供可以15000左右。想买套房子有学位的给小孩读初中和自住，同时又可以增值的，现不知怎选择好，毕竟资金有限。麻烦广叔推荐下！

回答：你好。如果要好点的学位，就要牺牲一点居住的舒适度，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：您好广叔，深圳回迁房250总价投资，目前已拆比较快的看到两个，一个是龙中爱联地铁口保利上城对面占地4万平回迁指标，带上外附属龙岗学位，另一个布吉木棉湾地铁口龙珠花园前面占地3万平地块的回迁指标房，小学看着还可以，初中可园学校一般。两个单价和拆迁速度相当。想预期5年左右收房卖出或再抵押。你评估哪个升值潜力大些。若都不行，另外有单价相同（3.1w）龙城广场向前村旧改，进度更慢点，会配建一个九年制新学校是否稍微好一点。再然后这个总价这个进度的不好找了，西部未知。最后，签回迁房需要合同备注关键事项在给点建议吧。感谢广叔。

回答：你好，回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

提问：你好广叔，从地段潜力来说，对于无房票的我，是买半限购的白云四镇，还是东部新塘的地铁盘，或是佛山临广,东莞临深呢，首付可凑到50万左右。谢谢！

回答：你好，白云4镇排除，因为潜力一般 东莞临深排除，因为已经涨了 新塘坑多肉少，现在大家的目光都在黄埔，新塘雪上加霜 佛山你就看千灯湖就够了，可以破限购买那里，目前东莞深圳已经涨了，下一波行情自然是广佛，但是以广佛的尿性，慢半拍是正常的，一般广州市中心有起色以后去看佛山都来得及，千灯湖作为佛山这个新一线城市的中心地段，潜力也不低，另外千灯湖离广州市中心其实很近，不少新来广州的外地客在广州上班千灯湖置业。

提问：您好广叔，本人在市区工作，目前有广州购房资格，打算买套刚需自住房，400万左右，主要是考虑新房，老师有哪些推荐呢？

回答：你好，400w预算在广州市区买房，可以考虑天河、荔湾、白云这几个区域。荔湾近来的发展趋势较好，有新晋名校，轨交方面也都发展起来。其中中海学仕里项目，悦江上品和白鹅潭的新世界凯粤湾项目可以看看。天河区域，奥体板块的珠江花城项目，可以对口执信中学天河校区也是不错的项目。白云湖板品实·云湖花城项目也在运算价格内，只不过配套方面欠佳，但也可以考虑。

提问：您好广叔，请问西乡领航城五期领誉158平四房新房，均价5.5，总价870左右，投资加自住的话值得入手嘛？目前个人有领航城领丽花园89平三房自住，15年入手，市值600左右，贷款230，手中现金260左右，家庭税后年收入120起，家里两个老人和不到三岁的小孩一起住，准备要二胎，老婆福田上班，我在宝安上班，目前都比较稳定。老婆名下无房无贷，目前有机会做3成首付。是卖了目前自住这套置换157平大四房呢？还是保留89平这套，直接再买一套？或者自住这套卖掉，置换个福田或宝中的三房学区房？您对领航城小区未来升值空间看好吗？89平这套2020年11月就满5年，什么时间点出手比较好？

回答：你好，领航城是西乡大盘，盘子很大，分为五期，周边配套很一般，被工业区围合，107国道和飞机噪音很大，离固戍地铁站也不近，另外地块是94年的，25年产权已经没有了。 缺点虽然很多，但也有优势，体量大，入住人口多了，配套都会慢慢完善，西乡紧邻宝中，是炙手可热的地块。 总体来说中规中矩，可买可自住，但后期也属于补涨盘。领航城各项指标都是个刚需盘，加上对面的桃源居，常年大量放盘，自身不足加竞品挤压，升值空间注定有限。 建议保留自住这套，等待下一波涨幅完再考虑出售，现在可以继续加仓宝中或者福田学位房。

提问：你好广叔，5年左右纯投资，保值增值，龙悦居四期63平520万（14年入住的经济适用房可转红，全部户型方正一模一样），可以下手吗？我自己感觉区位不符合深圳一路向西的发展和规划，但又对深圳北站和深外国语龙华学校有群期待，所以犹豫。 还是说买松坪村三期60平或者等沙井海岸城或者其他建议？谢谢。

回答：你好，深外龙在龙华板块还不错，目前来看除了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居可以关注，有空间。 投资南山的两房有两个逻辑， 排名前列：学位房，深圳是一个新兴的城市，每年都有天量的人口流入，哪怕现在很贵，未来的5年，依然看不到学位房有任何衰败的现象。 第二：楼龄，关内的住宅土地很少，未来不可能有太多的新房供应，所以楼龄这一项就显得弥足珍贵，诸如中海阳光玫瑰园、松坪村这样的次新大花园两房，未来的成长性也是可以的。 海岸城目前不适合自住，适合投资长持。 这3个盘都还不错，根据你的需求来选择

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