2月二手住宅:原地过年威力显,春节月成交破万宗

2021年2月，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为10132宗；环比1月同期（15724宗）环比下降35.56%，同比大涨8.6倍（去年受疫情影响，需求急冻）；为历史上第二次春节月成交破万的年份（2017年2月成交10375宗）

价格方面，本月二手网签均价为31300元/平，环比下跌2.7%。

导致整体价格微幅下跌的主因：一、本周各区成交相对低迷，而外围区成交占比有所增加，从而导致价格被结构性拉低。二、经历前段时间的调价过后，目前业主报价已经相对稳定、合理。

加上放高价盘源市场接受度低，将处于长时间僵持。因此，本月价格属于合理回调。

广州中原研究发展部认为，2月二手市场主要有以下几方面特征：

（1）担心调控收紧，加快入市步伐。

自1月以来，广州信贷环境明显趋紧，贷款利率亦有所上调。加上东莞调控政策再次加码等信号的释出。因此，随着3月“调控月”的逼近，不少买家担心限购政策进一步收紧，错失入市“车票”，从而加快置业步伐，把握入市时机。

（2）原地过年威力显著，需求持续活跃。

有别于往年春节月，今年成交并未有出现明显的季节性转冷的现象。今年在官方大力提倡“原地过年”的背景下，整体成交活跃度明显优于往年。据监测发现，今年2月新增客户数量同比2020年增加4.4倍，较2019年春节月增加1.5倍。二手带看量较2019年同期净增85.3%。

（3）业主惜售心理严重，市面上盘源紧缺。

目前业主放盘积极性依然较低，不少热点板块货源紧缺，市场表现供不应求。但需要指出的是，相比前起前段时间而言，目前部分业主报价已相对稳定，没有出现明显涨价的现象。

 01.海珠成交反超天河，花都、荔湾跌幅最小

受春节假期效应影响，各区的成交量普遍下滑。

外围花都、从化两区整体跌幅较小，本月分别共成交932宗、343宗，环比分别下滑26.0%、28.2%。其中，外围南沙跌幅最为明显，本月共成交545宗，环比下降40.8% ；中心区方面，荔湾、海珠跌幅相当，本月分别成交659宗、1474宗，环比分别下降27.1%、29.5%。其中，海珠成交更是超越天河（1401宗）稳居各区首位。

02.天河区：珠城缺货未能改善，东圃价格保持稳定

本月天河二手网签宗数（自助网签+中介网签）为1401宗，环比下降41.9%。据广州中原研究发展部监测发现，本月天河区天河北板块、珠江新城板块、东圃板块等板块成交活跃度较高，支撑起区域大部分成交。

其中天河北板块凭借教育资源的优势，需求居高不下。板块以侨怡苑表现最为活跃，2月成交均价为87194元/平。

另外，据广州中原研究发展部调研了解到，东圃板块业主经过前一轮时间的调价后，目前盘源报价已经相对稳定，亦存在小幅的议价空间，基本在2-3万元左右。

目前“明星盘”中海康城花园目前在售报价基本集中在4.5-5.5万元/平左右，亦有部分中高楼层优质户型楼盘均价达6万元/平以上。目前成交客户多以80、90后居多。

同样，珠江新城板块目前在售均价亦保持稳定状态，业主并未再次出现调价现象。但需要指出的是，目前珠江新城供不应求现象未能有效改善，不少优质热点楼盘依然缺货，可谓一房难求。不少业主处于观望态度，选择看清3月调控月走势后，再决定是否放盘。

03.越秀区：东风东需求旺，业主惜售反价现象频现

2021年2月，越秀区共成交（自助网签+中介网签）为935宗，环比下降32.2%。

据监测，本月北京路板块、淘金板块成交表现相对活跃，市场需求旺。

其中，北京路板块主力贡献盘源为东湖御苑，其成交均价为58593元/㎡。另外，据调研了解，本月东风东板块因教育资源的优势下，需求居高不下；市场货源稀缺，业主“惜售反价”的现象频现，部分盘源成交最后反价5万元以上并成交以不是特例。

另外，需要指出的是，本月散盘成交出现明显回升，1月成交占比仅为15.4%，而2月成交占比上升至36.4%，环比净增21%。

广州中原研究发展部认为，本月散盘成交占比有所回升主要原因有两方面：一、小区盘源放盘积极性不高，市面上盘源稀缺，客户可选择性较少，小区盘源成交占比下降；二、相对于电梯小区盘而言，散盘业主报价相对合理且具备小幅的议价空间，客户接受意愿相对较高，导致成交有较为显著的回升。越秀区东风东板块小区盘、散盘成交宗数占比变化

04.海珠区：信贷环境收紧，“卖一买一”需求减少

2月份，海珠区二手住宅网签宗数为（自助网签+中介网签）1474宗，环比上月下降29.5%，二手住宅网签均价为41285元/平。

据监测，本月海珠区的新港西板块成交持续活跃，上门看房客数量较1月跌幅较小。本月板块成交主要集中在优质的小区房源，比如板块“明星盘”富力千禧花园、富景花园。其2021年2月成交均价分别为56625元/平、46624元/平。成交户型多以2房为主。

此外，据调研了解，本月海珠区置业客户 “卖一买一”的置换需求有所减少。

根据中原成交显示，海珠区3房及以上的改善型户型成交占比出现明显回落，截至2月，占比已下跌至39.1%，环比1月同期净减6.9%。

广州中原研究发展部认为，近期置换需求客户减少主要原因在于：目前信贷环境明显趋紧，贷款利率上调。

不少银行放款时间明显拉长，直接导致不少“卖一买一”的客户需要较长时间回款，促使拉长整体的成交周期，改善户型成交占比回落。

05.荔湾区：芳村片区入市门槛低，备受关注 

2021年2月，荔湾区二手网签价格为37347元/平方米；共成交（中介网签+自助网签）为659宗，环比下降27.1%。根据中原成交数据显示，本月荔湾区中山八路板块整体市场成交较为活跃，成交较为活跃的楼盘主要为珠岛花园，本月成交均价分别为30525元/㎡。

另外，本月芳村板块成交表现相对亮眼，成交亦明显回升，成交占比占区域近3成成交量。广州中原研究发展部认为，芳村片区成交占比逐步上升主要原因：片区楼价尚处洼地，并有较多的优质楼梯楼小区，且相对于区域的其它板块而言，业主价格相对“好谈”，客户接受意愿较高。

以芳村活跃楼盘合兴苑为例，目前的在售均价在2.7-3万元/平区间左右，套均均价为180万元/套，入市门槛极低，周边生活配套成熟，因此深受刚需客户所青睐。

06.白云区：罗冲围需求活跃，机场路板块货源紧缺

2月份，白云区二手住宅网签宗数（自助网签+中介网签）为900宗，环比下降37.7%。

据监测发现，本月白云区成交较旺盛为罗冲围板块，成交均价为32528元/平。板块主要以“富力系”楼盘成交支撑，例如富力半岛花园、富力桃园等，其2月成交均价分别为37449元/平、34949元/平，其两房户型最热销，三房次之。

另外，据广州中原研究发展部了解到，本月机场路板块成交出现明显萎缩，中原成交占比大幅下滑。据监测发现，2月份板块带看量环比1月下降近5成，新增客户数量环比1月下降近6成。

广州中原研究发展部认为，板块需求下滑主要有两方面原因：一方面，房源稀缺，比如之前“当红炸子鸡”云宵楼目前也是基本处于缺货状态，而齐富路一带的散盘业主放盘积极性偏低，导致客户入市热情不高；另一方面，板块业主叫价强硬，基本不存在议价空间，不少业主有上调价格的意向，促使报高价盘源僵持，“笋盘”货源紧缺的状况。

07.番禺区：市桥需求不减，华南业主叫价强硬

2021年2月，番禺区共成交（自助网签+中介网签）为1332宗，环比下降35.8%。但需要指出的是，本月市桥板块成交跌幅相对较小，板块主要凭借“价低+配套齐”的优势，吸引刚需客户的青睐。而本月板块成交活跃楼盘为西城花园，2021年2月成交均价为17782元/平，套均总价在150万元/套左右，入市门槛极低。

另外，据调研了解到，本月华南板块盘源依然稀缺，市场表现为“客多盘少”。加上业主小幅上调报价，叫价相对强硬，基本不存在明显的议价空间。同时，春节期间，华南多个一手项目处于“不打烊”状态，客户带看、成交量不输节前。加上珠江铂世湾、珑翠等优质项目的强势抢客，从而导致不少原本打算置业二手的客户转移至一手市场。据监测，本月华南板块二手成交量环比1月有明显萎缩，中原成交宗数环比下降57%左右。

预测：3月调控成关键，成交或会小幅回升

2月虽为春节月，但整体需求依然保持活跃，成交处于万宗高位。由此可见，目前客户入市热情依然偏高，市场基本面向好。

而3月外出返乡的客户逐渐返穗，看房客逐渐增多，市场成交可能会将一步上升。但需要指出的是，目前广州加紧对房贷的监管，信贷环境趋紧，预计会延续较长时间，这将直接影响“卖一买一”需求的客户，大幅加长其成交周期，客户购房明显受限。同时，上海、深圳、杭州、东莞等城市调控的加码信号释出，3月份广州是否会迎来一波调控潮亦尚未明朗。

因此，广州中原研究发展部认为， 3月成交可能环比2月份有小幅提升，但整体相差不会太大，3月月度成交预计会在12000-13000套左右，而二手价格将继续保持平稳状态。

来自：广州中原研究发展部