2021年在广州刚需买房,应该这样买!

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：羊叔好，我相亲交了个女朋友打算过两年结婚，今年先把房子买了，但不知道如何选区域，因为工作过两年说不定也会换，所以我一直很苦恼像我这样的刚需怎么买房？

羊叔： 你好，新的一年，买房问题依然困扰着很多人。首先，对于刚需人群，因为预算很多只能牺牲通勤向距离较远一些的近郊板块购买，但是还是得选择交通出行方便的项目，较好能是靠近地铁的。当然如果买不到新房，二手房或次新房也是不错的选择，一些配套优质的二手房也是稀缺的资源。但有一种情况不建议选择，那就是一些距离较近的不带学区的老破小，这样的房子价格不便宜不说，未来出手很难有接盘侠接手。 其次，关于区位的选择，海珠当然是主要的选择对象，不过价格让很大一部分人望而却步，但刚需可以关注的区域详见内部分享。

2.提问：羊叔，您好，我买房总价预算在350w，首套房，在广钢怎么选择性价比高的项目？老师有没有觉得比较好的项目呢？较好是项目确定了的学区房，谢谢！

羊叔： 你好，荔湾白鹅潭的广钢，距离广州比较近，与珠江新城只有14公里的距离，区位方面有一定优势。但是缺少主力的产业支撑。广钢的交通比较方便，有11号线直接到达天河，还有地面的一些道路，去往天河、荔湾、越秀、白云、佛山、番禺等地方也都比较方便。教育方面不得不提省实和华师附两所名校，学校的引进自然吸引了很多为了孩子上学的购房者，但问题就浮现了，学位不足，因此就发生了许多关于学位的维权问题。所以要在广钢选择性价比高的项目，地铁，学区，配套缺一不可。想在广钢置业的尽量选择配套各方面比较完善的南部，南部发展和综合来看要比北区强。虽然板块内有6条地铁在规划中，但是目前只有11号运行，因此建议还是买相对确定的地铁房更有保障。确定的学区房目前详见内部分享。

3.提问：羊叔，你好，我现在想买套房子住，近几年应该都不会换房子吧，我是自由工作者，所以买在哪里对我来说都差不多，这就让我很纠结，老师您觉得选哪里比较好呢？

羊叔： 你好，对于一些自住刚需短期时间内没有换房计划的朋友，可以跟随广州新人选择置业佳地。 首先最早的一批广州新人比较关注的是华南板块，在此背景下，各大房企纷纷涌入，共同推动了南沙的发展。 在发展中就诞生了许多睡城，番禺是华南的排名前列个睡城，现在已经发展至成熟阶段，均价也都达到了3-4w，新塘，新黄埔萝岗等板块紧随其后成为睡城。近年天河的优势越来越大，黄埔的科学城和知识城的发展也是涨势喜人，这便带动了增城21号沿线的发展。总的来说刚需买房离不了天河、黄埔、海珠、番禺这些片区，在不懂得如何选择时，跟随大流的风险相对会低一些。

4.提问：羊叔，我最近打算先买房自住，过几年再置换掉，想问老师什么样的户型和地段比较好？不想过几年出手房子没升值还亏了。

羊叔： 你好，你这种情况需要注意小心自己的房子成为过气房源，过气房源价格上升缓慢，未来出手时不仅不好议价，还会面临亏损的风险。过气房源主要有这么几类：排名前列，户型过气的房子，典型的例子大两房和大单间，70多平的三房与80多平两房之间的对比，自然后者会被市场淘汰。第二类，小区过气的房源，这类小区通常是一些物管很差、管理混乱的小区，在市场上的评价都比较低。第三类就是地段过气的房源，这类地段通常为远离主城，没有地铁或者远离地铁的低价山水大盘这几类房源因为地段不方便，入住率一般都不高，很有可能就被套牢了。 选房时尽量要避开这些房源，更要时时关注板块发展，动态的投资观念才会长久收益。

5.提问：羊叔，您好，现在房子太难买了，我身边几个朋友开始买老破小投资了，买的是那种改造后的老小区，我想请教老师这种房子能投资吗？就是未来有升值空间吗？

羊叔：你好，最近确实很多人关心老旧小区能不能投资的问题，因为新房买不到，就把目光转向了这些老破小或者老破大，这些楼盘被关注的主要原因就是别的楼盘房价太高，所以这个现象有一定的周期性，但是这类产品由于居住体验、楼龄等因素，依旧不会受未来购房者青睐。改造后的老旧小区能不能投资？其实电梯和车位是比较重要的两个考虑因素，如果这两方面都得到改善，那么房价有可能会上涨，但如果只是做一些整体形象改造那么意义不大，并且有些小区可能因为住户医院谈不拢的因素只有部分单元安装电梯，那么也没什么投资价值。

以上内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。