广州楼市:这类房产千万别碰,产品老化严重,注定未来跑输

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，你好，目前在黄埔东苑已有一套房87平，还清贷款，夫妻年收入税前60万，感觉广州房价还会涨，犹豫是置换大房还是投资，手上资金有100万。如果卖掉感觉有点不划算，东苑地理位置不错，如果买二套又感觉首付压力很大，中介推荐了富力悦禧，按二套房的话首付就要50%，是否dy现在也不合适，如果其他城市会查资金流向吗？或者有其他楼盘可以推荐吗？谢谢

回答：你好，黄埔东苑虽区位还可以，就是产品上老化比较严重，未来看是要跑输的，可以考虑出手置换一套改善自住+投资。富力悦禧这个盘不建议，不具备投资的属性。目前建议走正常常规操作，具体价值高的板块及楼盘分析，详见圈子内部分享。

提问：云叔，请问保利十光年是否交通不便的原因？富力悦禧3w+价位值得买不？星汇城3W的价值会太高吗？可以分析一下吗？十分感谢

回答：其实每个房子都有优缺点，如果预算有限，不可能每个因素都考虑到的话，基本买不到房子的。要专注一两个重要因素，如自住通勤距离近，还是配套，还是想要小区环境好，还是想要投资价值高。投资价值高的配套就相对差一点，不大适合自住，等配套起来价值兑现，才有投资回报空间，了解这些知识之后你的问题就好解决了。具体楼盘详见内部圈子分享！

提问：云叔，请问现在知识城是高位吗？加拿大花园很旧了，有没投资价值？

回答：其实知识城并不高位，还是有增长空间的，等待开发建设中。加拿大花园是属于配套比较好，就是产品比较一般，增量一般的产品。

提问：云叔，你好，考虑持有5年的增值空间，资金350万两房，请问金融城板块有什么选择？员村公安宿舍，都市兰亭花园的回迁房，这些房子的增值性如何？

回答：你好，建议不要碰这些房子，都是前年不涨的主，买正常的商品房吧，350万资金，建议去买黄埔的两房、三房，或者番禺的小三房，这个预算今年是上车的关门期，不然明年都买不到了。

提问：请问云叔，翡翠绿洲二手联排vs杉禾田下叠墅选哪个更优？可以指点一下吗？十分感谢！

回答：一个限购不限购，一个新塘一个萝岗，一个大盘，一个中小新盘，如果喜欢产品新的话，那就选择绿地，有房票的就选择绿地，其他的选择翡翠绿洲。

提问：你好云叔，坐标武汉，请问伟鹏万科值得购买吗？可以分析下原因吗？

回答：你好，从自住角度来看，伟鹏万科咋搞楼盘还是不错的，就是容积率太高；二七滨江目前价格都不低，豪宅集中地；从投资角度看的话，投资不是很合适，个人还是不建议买这里，回报率也不是很高。

提问：云叔，想咨询一下，请问楼王单位好在哪里？一般比同期的要贵，如果3-5年后出售，也能高很多吗？性价比如何？

回答：其实楼王就是住得舒服，到时候成为二手的时候不一定会贵很多，看小区业主放盘价的博弈，投资性价比个人觉得不高了，没必要选较好的户型较好的楼层的楼王单位来投，资金成本消耗相对高，都是为了挣100万，还是选择没有大硬伤，还是要好砍价来，看户型来买！

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