广州楼市:如果你的房子具备这些特征,未来转手都不亏

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好，我老婆在海珠广场地铁口附近上班，买房自住+投资买广钢新城的中海学仕里，华师附小学位，据说小区物业不错，2+1房，75方，6万左右一方，东南向单边位，房间全部朝南，未来转手好转手吗，顺便问一下，自住+投资潜力大吗，5年后广钢新城中海学仕里的75方小户型单价您估计能涨到多少呢？谢谢！

回答：你好。中海学仕里，离地铁不是很近，主打小户型，名校学位，整个小区非常小，只有3栋，密度高，总的来说可以考虑。

提问：您好广叔，已看中新世界一套价值1200房子，如果卖掉盈彩美居房子和手上存款可筹到7成首付，但现在担心贷不到3成贷款大概350万，因为另一套还有300万贷款未还，年收入流水也只有60万，想请教您有什么建议？

回答：你好。天河新世界可以买。如果结清贷款名下无房，是可以4成的。

提问：问题一: 黄埔现在在售的一手楼盘中，价格相近的几个盘，一合生中央城，二，五矿壹云台，三，实地常春藤，四，富力悦禧城？哪个更适合小资本的投资？升值空间会更大?请广叔排个序吧

问题二，黄埔目前价格偏高的几个一手盘，大壮名城，五矿麓山府 ，这两个价格相近，投资的话，又应该选择哪个呢？

问题三，广叔有其他适合投资的推键盘吗？

回答：1、五矿壹云台\合生中央城\富力悦禧城\实地常春藤这样选吧。2、选大壮名城。3、看下科城山庄。

提问：广叔，越秀的世茂天越值得入手吗？40多层的160方要价15w左右

回答：世茂天越自住不错，典型ceo盘，若面积大小恰当，那还好，但盘子太小。五羊新城也没特别规划利好。

提问：你好广叔，本人户口广州，现有番禺金山谷住宅110平一套（贷款已付清，抵押贷款200），商办公寓3套（全款已付，40平*3），小孩16岁，本人公司因疫情影响，业务停顿，转型中，老婆收入2w，还有广州房票一张，目前手头子弹400+DY贷200，请问如以投资为主，兼顾流动性，资金使用效率！用多少资金，类型，楼盘，贷款方式？如考虑自住兼投资，又该如何？目前考虑板块番禺万博，琶洲万盛园，天河东圃鱼珠，黄埔科学城，哪个更具保值增值潜力？多谢

回答：你好，钱多就去高大上的地方，比如珠江新城，天河公园，琶洲 钱少的话就去番禺广场，万博，科学城之类的 中间价位就是鱼珠老黄埔金融城一带了 不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。 800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。 目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错 考虑自住+投资，这几个板块，建议优先琶洲。 琶洲本区域来讲，如果偏自住多一些，那么可以选择万盛围那个小区域，650万总价起步（除了雅郡的个别户型）除外 琶洲区域来讲，如果偏投资多一些，琶洲中区和西区的可以投，那么就要对居住体验感和舒适度不要有要求，看入市价格而已，琶洲电商起来后，最受益的就是西区这些住宅小区

提问：您好广叔，本人名下在广州有一套自住房，在天河有套房龄20的两房，之前投资买的，我的想法是把这套小两房卖掉，再去投资有人才购房政策的黄埔，大概预算在200万左右，请问老师我这样做对不对呢？

回答：你好，首先得看天河投资的两房，地段上有优势，但没有学区，规划等支撑作为投资来说未来回报也不会很大，所以建议结合自身实际情况，如果只有个别不突出的优势建议还是卖了扩充预算。其次目前广州迅速发展的区域例如珠江新城、天河公园、琶洲、海珠南等，不一定要把目光固定在黄埔，如果有足够的流动资金，更建议选择一些未来发展特别利好的板块的核心区域小户型，作为投资来说这样的收益会比较大。

提问：你好广叔，现在的形势，不知投资房产还有空间吗？

回答：你好，未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。为什么我们坚定不移的看多房地产?因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。

因此，TOP10城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

提问：你好广叔，我目前在万胜围上班，如果是纯自住，完全不考虑投资，推荐关注哪些位置的楼盘呢？首付80-90万，有小孩儿即将出生，兼有一点儿教育需求吧。谢谢啦！

回答：你好，80-90万首付，倒推总价300万左右，如果即将有小朋友出来，可以重点考虑几个片区： 1、老黄埔：地铁5号线、13号线沿线的裕丰围、大沙东两个“双地铁”小板块，能兼顾怡园小学的学位 2、番禺：沿着地铁7号线、未来18号线，雅居乐花园、佰利山、万科欧泊这些小区，学位就比较一般般

提问：你好广叔，请点评一下新新家园和万科金域华府这二个小区，从自用学位来看，哪个小区更优，有潜力

回答：你好，益强小学+红岭石厦VS书香小学+深外龙华，这两个重量级相当，都是区级别里比较能打的组合，自用皆可，但都不算真正的先进；单价和产品来看：02年的新新家园95平三房1150w；10年的金域华府134平四房1150w；两者的单价差了1.4倍，居住体验差了一代半的产品，所以很显然是金域华府更有增值潜力。别说什么龙华不如福田的鬼话，城市设计是一代比一代强的，两者的通勤便利度没有差很多，单价和居住体验的优势就会引导购买力外溢。

提问：你好广叔，带深外学区的龙悦居本月已经成交二十多套了，我看着往上涨的，从年前的四百多涨到现在的五百五了，还听庄哥说初一初二深外的成绩比深高还好，那里面生源不错，您觉得现在还可以入手吗？现在入手的话还有多少空间？谢谢

回答：你好，深外龙在龙华板块还不错，目前来看除了深高北就是深外龙更有潜力了。 龙悦居可以入手，有学校加持，涨幅不会差。

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