放开限购!豪宅大热!房价内卷……2023年,广州楼市发生了啥?
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要问2023年，广州房地产市场都发生了什么？
大家会想到什么？认房不认贷、多区放开限购、房贷利率下调……
这一年，为进一步稳地价、稳房价、稳预期，广州在“因城施策”中，走在了一线城市的前面，市场整体表现保持平稳。
就新房而言，广州中原研究发展部统计数据显示，2023年年内（2022.12.26-2023.11.25）广州一手住宅网签套数达66060套，对比2022年（72936套）还存在6876套的差距。（2023年数据截止至2023.11.25）
不知道最终结果会如何呢？
土地市场中，不同地块之间，呈现“冰火两重天”的情况。有的地块被抢到摇号，有的地块底价成交，甚至流拍。年末，广州成为第一个放开土拍限价的一线城市，信号意义不一般。
涉及的内容太多，下面我们且用10个关键词，从政策、土拍、旧改、地铁等角度来简述下2023年的广州。
01.政策松绑
2023年7月30日，广州住建局正式发声，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。
随后，广州房地产市场调整政策频发，涉及认房不认贷、多区放开限购、限购区购房社保或个税5年改2年、全广州二手房增值税免征年限5年改2年、房贷利率首付比例下调、取消地价上限等内容。
政策调整后，市场反应迅速，但持续时间不长。像涉及多区放松限购的“920新政”落地后约一个月，市场销售量便出现明显下降，回归平淡。
购房者需求疲弱和预期转弱的基本面还没有改变，政策刺激带来的效应已经明显减弱。
02.市场分化
2023年的广州房地产市场，分化态势愈演愈烈。
区域间的分化在加剧。就拿土拍来说，中心城区优质地块被抢到摇号，而外围区地块，要么底价出让，要么流拍，要么在开拍前就终止出让。
同时，中心区的房子依旧是香饽饽，但外围区的房子就相对冷清不少。。
不同产品间的分化也在加剧。刚需产品不太卖，但豪宅压根不愁卖。
03.价格回调
尽管近两年广州新房成交均价，仍呈上涨趋势，但主要原因在于主城区供应增多，不少10万+的房源入市，直接拉高了新房的成交均价。
撇开主城区，广州新房房价回调明显，基本没什么水分了。
像增城，经过2年多的回调，房价基本触底。不少楼盘的房源，已经接近地板价。
此外，今年广州二手房的竞争激烈程度非同凡响，房价普遍回调，连珠江新城的豪宅都难以幸免。
04.二手房挂牌量激增
就在11月，广州二手房挂牌量，突破18万套大关。
要知道，在2022年底，广州二手房挂牌量不过约12万套。也就是说，2023年广州二手房的挂牌量足足上涨了50%。
个中原因，与广州“920”新政刺激、业主置换改善需求倍增等因素离不开关系。
05.千万级豪宅
市场下行阶段，高净值人群的消费能力和热情，依然令人惊叹。
中指院数据显示，2023年前11个月，广州千万级新房豪宅成交量已达4492套，同比大增58.9%，增速跑赢北上深。
今年的广州楼市，也涌现了多个全新豪宅盘，如保利天瑞、琶洲·樾、广州·鹏瑞1号等。
它们往往位于核心热门地段，占据着城市顶尖资源。从资产保值升值角度来看，这些不可再生的稀缺资产，正是高净值人群眼中的“硬通货”。
优质“好货”多了起来，高净值人群加速入场。
06.土拍摇号
今年11月，广州成为取消地价上限的首个一线城市，地块“价高者得”。
在此之前，广州涉宅地普遍采取“限地价+竞品质+摇号”方式出让，整体冷热分化现象明显。核心区优质地块备受热捧，非核心区地块底价成交，甚至流拍。
当中，据搜狐焦点不完全统计，广州年内出现了11宗摇号地，单番禺一个区就出了6宗，另外还有天河2宗，荔湾、白云、海珠各1宗。这当中的部分地块，甚至吸引了二十多家房企参拍，既有国央企、也不乏民企身影，热门程度不言而喻。
于各大房企眼中，地块得拿，但得谨慎拿。没有大瑕疵，有一定市场预期的地块，自然成为了香饽饽。
07.内卷
广州楼市的卷，已经无处不在。
区域间，天河卷、海珠卷、番禺卷、黄埔卷、荔湾卷……拿天河区来说，2023年该区域新房供应的阀门瞬间大开。新增货量增多，买家的选择空间自然大了。为了走量，不少楼盘都拿出了实实在在的价格优惠，吸引买家。
楼盘间，卷价格、卷户型、卷高赠送、卷飘窗、卷配套……这不得不提下增城区的价格内卷。虽然是个老话题了，但增城楼盘的价格底线一直在刷新。前段时间，区域内广州院子洋房特惠单价6800元/㎡起，一度引发市场热议。
一手房和二手房之间，也卷麻了。部分区域，一手房大量上新，另一边则是二手房疯狂挂牌出售。过去，新房开售可以拉动周边的二手房房价，如今的低迷市场行情中，新房却成为全面压制二手房的存在。
08.番禺大热
近年来，番禺区各项配套不断完善。在2023年内，番禺区土拍市场更是火热，多宗地块被抢到摇号。
土拍和楼市是相互影响的。土拍大热的番禺区，加上受“920新政”利好影响变身为不限购区后，直接成为了众多购房者眼中的“香饽饽”。
据@公众号“克而瑞广佛区域”2023年12月19日发文，番禺区是近三个月来唯一一个新房与二手房成交套数同时排在全市第一的区域。
09.房票安置
2023年10月，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。
其中，最为引人关注的是，提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。
据了解，广州此前城中村改造的补偿方式，主要以回迁房补偿为主，现金补偿为辅，“房票安置”是第一次出现在官方文件中。由此，广州也成为首个明确提出“探索房票安置政策机制”的一线城市。
据悉，目前全国已有超过30个城市已经公布并实施房票安置政策。在房地产供求关系变化的情况下，加上地方财政规划、未来拆迁安置需求等因素，政策上鼓励房票安置，一方面减轻城中村改造前期资金巨额投入，另一方面也有利于商品房库存去化。
10.地铁开通
近日，广州地铁在万胜围站试点了新版线网图，为五号线东延段、七号线二期年底开通做好更换准备。
七号线一期（广州南至大学城南）早已于2016年底开通，并在2022年从广州南站西延至顺德。二期（大学城南—燕山）则从大学城南站向东北方向，延长至位于黄埔区的燕山站。
七号线一、二期联通后，将直接拉近科学城、金融城、大学城、万博CBD、广州南站等板块之间的距离，直到佛山顺德。
五号线东延线，从既有五号线文冲站向东延伸，共设双沙、庙头、夏园、保盈大道、夏港、黄埔新港等6座车站，与东莞市仅一江之隔的黄埔新港站还预留了继续向东延伸与东莞地铁换乘的条件。
……
还有哪些关键词令大家印象深刻的呢？
对于2024年，日前的一场全国住房城乡建设工作会议透露了不少信息，强调要坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。
业内人士分析氛围，经过两年多的市场调整后，随着供需两端政策协同发力，有利因素正在不断增加，2024年房地产市场有望逐步实现筑底企稳。
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