广州楼市:这类盘被炒高,内行人在出货,小白在接盘

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！请问牛奶厂和保利天汇哪个更值得买？牛奶厂已去到7万，还能买吗？麻烦帮忙分析下！

回答：你好。牛奶从6月份就进入一个沸腾状态，几个原因，一是市场确实好，二是周边的一手保利天汇带动，而是四大金刚抱团作战把价格抬的节节攀升。但，真的搬个小板凳坐下来探讨一下，那个价格真的值得买吗？动动脑筋就知道答案了。凡是过热的区域板块，日后一定会回归正常，凡是有洼地的地方日后一定会价值和价格重回正常，当然了前提是产品户型园林配套交通这些基础点要过硬。

提问：广叔你好，想弄个首付80W以内的，面积80多平的刚需过渡房。目前在天河区羊城创意产业园上班。地铁或开车行程想控制在半小时左右的，未来可能会结婚要孩子。目前适合在哪买，哪些楼盘可以推荐下。目前有朋友介绍我番禺的中海左岸澜庭，这个楼盘如何？居住和潜在的升值空间如何？

回答：你好。80w首付，首贷资格还在的话，能买260w的房子；中海左岸澜庭，没有地铁，周围工业厂房民房多，就亚运大道两侧供地多，未来怕转手有点难，如果选这里一定要选地铁口近的，具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，逸景翠园有一套低层北向房子，最近小涨一些，想置换。从投资角度看，在逸景置换一套楼层和朝向好些的房子？还是在海珠的富力千禧，或萝岗富春山，大壮或岭南山畔买？有米500万。

回答：你好，逸景翠园地段还可以，旁边有万达，地铁逸景路站在建，生活很是方便，同小区换也可以，未来还有利好的。因逸景翠园是2002年左右的房子，再过个几年差不多就老了。当然没有萝岗那些次新盘涨的快。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，请问广州北站的祈福万景峰跟亚运城的媒体村比起来哪个更有发展前景呢？小孩明年上幼儿园，一个祈福万景峰这边虽然有公立配套幼儿园小学，但是没有初中；二个我们上班在4号线附近，有必要把祈福万景峰的房子卖了换媒体村的吗？还是说换海珠的老破小比较好？

回答：你好，如果你俩都在4号线沿线上班，且对学位有要求和需求，这属于刚需，建议亚运城。 亚运城的广铁小学、亚运城小学，以及一条龙的广铁中学，还是不错的

提问：您好广叔，我自住在大新地铁站附近一套旧房子，红本在手。第二套房在南油地铁站旁的雅仕荔景苑有一套旧房97平米的三房两厅两卫，月供2万。 现在两个投资方案纠结中：1、卖掉南油地铁站旁的雅仕荔景苑的旧三房，能卖800万，还清银行贷款，到手400万现金，拿这个钱去买光明中心区的新房，比如华发金融街，如果还有余钱在沙井买个小公寓。2、花几万元把雅仕荔景苑的旧房装修，然后出租，装修之后租金大概9千到1万，然后等周边的恒大天璟、来福士的商业变旺，等两年到2022年12号线通车后，9号线南油地铁站也变成12号线的中转站，等周边的龙城花园旧改成功…至少等两年再卖。 就是不知道两三年内，光明中心区新房的涨幅和南山南油的涨幅哪个更高。 我家经济条件：我是家庭主妇，老公月收入两至三万，家里有个5岁的娃，近两年有怀二胎的打算。 谢谢！

回答：你好，升值的潜力要看的是未来的增量和供需关系。雅仕荔属于后海边缘地带，相对成熟的区域，未来涨幅比较稳，但是暴击的可能性不大。 光明板块主要是博暴击，但是不确定性比较大。 我的建议是先把雅仕荔挂出来，寻找买家，打新和二手淘笋同时进行，如果碰到性价比高的，可以买卖同时进行，以防踏空。 如果没有抢到性价比高的盘，建议维持现状。 公寓不在我们的推荐范围内。

提问：你好广叔，近期计划将布吉可园一套三房、罗湖深业东岭一套一房和聚龙大厦一套一房都出手，收回600+，置换成一套学位加自住和一套小户型投资。大宝2022年上初中，请问这种置换思路是否可行？ 学位加自住保值，总预算800-900，目前考虑的片区有福外本部，保税区福外南，深高北或深外龙，请问以上片区应如何排序？选筹方面有什么推荐？南山单价较高，宝中学校质量有点不确定，担心成绩不稳定，所以更倾向于选择福田老牌名校，不知思路是否正确？ 小户型投资，总价200-300，目前考虑的是碧海西乡沙井区域，请问选筹方面有什么推荐？

回答：你好，孩子即将上中学可以重点关注福外本部、福外南，短期内比较稳。 300多关注碧海西乡地铁沿线的小户型。

提问：你好广叔，家庭二套房，也就800万左右的房子，南山的看了好几个月了没合适的，现在看福田。比较注重地段，房子自己住考虑舒适型，当然保值一些。看了您的很多文章，目前考虑竹子林的香诗美林，这个盘也算竹子林的品质房子了，现在前面在盖个写字楼据说有购物的，住着很舒服。还有就是景田的景城府，景城府主要小学好一些，两个社区看样子都属于花园小洋房。请教老师，如果从潜力角度来看哪个小区会更好一些呢？在线等，谢谢！

回答：你好，香诗美林不错的，小区、周围环境好，竹子林地段也是很好的。景城府也可考虑，就是社区小了点。论板块价值，竹子林要比景田好。优先前者。

提问：您好，广叔！我老公在南山上班，考虑通勤1小时左右。总预算350万左右，是首房首贷。想在地铁5号线沿线的上水径，下水径附近买个两房。希望小区有一定规模5-8栋以上，人车分流，可以让老人孩子活动，能靠近幼儿园，学校。中介带着看了：1)海心汇福苑-3栋，小区很小。2)花语岸-小区8栋，幼儿园，学校都有，但是要上一个很大的坡，老人上坡有点吃力。请问老师：1)海心汇福苑，未来升值空间会如何？中介附近有旧改。要是考虑3-5年后置换会赶上大盘吗？2)花语岸学校一般，两房380万有点超出预算，适合入手吗？您有其他合适的推荐吗？非常感谢！

回答：你好，一、海心汇福苑。次新，有三栋，AB栋为住宅，C栋为公寓；一楼底商，近地铁，没有花园，布吉中学。自住可考虑，投资一般。二、花语岸小区环境要好很多。大花园，泳池，近地铁，布吉中学。可以考虑，踮踮脚买。建议选择花语岸。

提问：您好广叔，龙华壹城中心投资可以吗？现持有五区的小3房。月供无压力，但不见房价涨，是否应该卖了置换更好的？

回答：你好，目前没有看到壹城中心短期套利的机会，快速平出，年底置换更优质的区域和标的。有一定的踏空风险，但合理配置目标房源组合，大概率胜出壹城的回报。具体参见会员内部分享！

提问：广叔，罗湖德泓天下华府，带深中学位，请您点评。

回答：你好，德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超10万都是可以买的。不过我也提醒大家，这个盘投资没问题，学位给孩子自用就要当心了。深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。具体参见内部分享！

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