广州楼市:投资不如买潜力地段,看完心里有数了

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提问：广叔你好，新人排名前列次提问，手上有200左右可用，想请教两个楼盘，排名前列个是万科云启，二手单价6万左右，考虑前期各种费用加起来较高；第二个是万科喜悦里，看中很近市区，单价也较低，一期锁价在4.6不到，也是新房，就是周边交通比较差，但马上进入认购阶段了，我是比较倾向喜悦里的，广叔觉得如何？另外除了以上两个在天河东区还有可入手的推介吗？谢谢

回答：你好。万科云启过去有一些纠纷，比如限高拿不到产证，交楼延期，北向铁路线有点噪音，由于位置还可以，所以价格是差不多要这个价了。万科喜悦里，机场高速旁，没有地铁，周围环境一般，如果买来自住还是可以的，投资的话增量有限，涨的会比较慢。投资不如买潜力地段。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔，这两个教育都比较好？和祈福配套的教育相比如何？星河湾如何？单价多少？预算首付200到300以下，首套房。打算今年买，今年什么时候入手会比较好？

回答：前者教育一般，但地段好，后者带华附，教育还可以。祈福的教育相对好一些。星河湾品质不错的，景观好，但没有地铁，也没特别的利好，增量一般，结合自住可以考虑。现在就可以入手。

提问：广叔好，本人在广州有350首付，考虑投资总价700以内的房产一套，请您指点。一、天河二手房，（朋友推荐越垦路、华南御景园、天河壹品）。二、黄埔新房。三、沿江路天字码头附近新房（商住塔楼）

回答：你好。1、华南御景园，岑村环境一般，没地铁。天河壹品可以考虑；2、黄埔新房看下万科城市之光。3、商住不要买。还可以看下；具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：新人首问。广州户口，已在越秀东山口有学区房一套，再买罗马家园两百多方顶楼复式一套，入手价980含车位，含税价1070左右。罗马家园07年楼龄，小区里是欧洲，小区外是城中村如非洲。请问，入手价格如何？罗马家园还会升值吗（最近海珠创新湾改造如火如荼，但听说沥滘村民意见很大，改造很有难度）？家里有两娃+一老人，常住人口共5人，考虑楼龄+升值情况，作为养老房合适吗？老公一直担心罗马家园不升值，甚至楼价下跌........

回答：你好。罗马家园，近地铁，小区环境还可以，靠近立交，周围是有沥滘旧改利好，自住+投资我认为是可以考虑的。如果纯投资，不如去万博看看。

提问：广叔你好！现在有越秀区共和村六楼90年的一套60方房子（卖出价350到400万之间），八一学位！现金180万左右！1房票，工作在五羊新城，现想投资为主，能兼顾自住更好！

1、卖掉现在的房子，再买个600万左右的房（换美林海岸，骏景花园）

2、现在的房子再留一留，贷款买个400万左右的房子，（五羊新城或科学城）

3，这两个方案，请问哪一个好？在这两个方案的预算下，有什么更好的板块或楼盘可以推荐呢？

回答：你好。1、共和村如果没有读书需要，可出手置换；美林海岸，骏景花园都不错的。

2、当然也可以短期留一留，但不建议持有太久，等这波行情结束。重点考虑科学城

3、排名前列个方案要好一些。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，目前中央城，您觉得适合用来投资吗？

回答：中央城就是供应大了点，兼顾自住可以考虑，还可以看下东荟城

提问：广州已经有一套房，暂时短期不想置换房因为小孩在附近读书，手头资金有100万，能考虑在哪投资好点？佛山还是黄埔？有推荐吗？谢谢

回答：资金100，黄埔也买不到什么好的产品，不如考虑佛山。可看下：佛山投资回报率高的板块，详见知识星球内部！

提问：您好广叔，有深圳房票但子弹不足，100左右。请问东莞现在能够买吗，投资性需求

回答：你好，深圳和东莞都已经涨完了，现在买入，除非能抢到深圳的新盘，其他的楼盘基本都会站岗一段时间。 子弹100，目前涨幅确定性较大的就是广州。 如果广州没办法破限购，建议凑一凑子弹买深圳。

提问：广叔好，广州刚卖掉一套加手上30子弹已入手五山某大学校内一套88年的3居黄皮楼，方便老公上班和小孩这4年的上学 ，准备过户，若全付，手里就没有子弹了。也可以贷五成，这样手里还能持有子弹120。现想低价一点出售02年左右的楼梯三房340万，若平时不急可以卖360左右。碰巧现在有大学校内房改96年左右交通便利的电梯三房 单价6.5万 ，总价530万左右出售，可不可以现在入手，还是去萝岗区政府旁边买科城山庄的四房新房 今年交现楼，靠地铁旁，离我单位地铁4站，但这几年小孩读书住大学校内，要四年以后才会来这常住。请指教！还是放在手上慢慢地卖，等卖了后再置换。另外家庭月入3万左右。

回答：你好，1.建议你贷款五成更好，不要全款买房。 全款买房投资思维是错的，买房按揭是所有贷款里面利息较低，贷款时间最长的贷款，这是普通购房者的福利，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产较大化，才能获得较大也是最稳妥的收益。 而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱。

2.02年的楼梯房现在可以考虑出手，改善置换不建议买96年的的老房子，更建议你买萝岗新房。老破旧未来跑不赢新盘或次新盘。现在是退三进一的好时机，就是卖出劣质资产，然后加仓换好资产的好时机，把老房子换成新房子，把二线换成一线，这样的操作。所以建议你现在可以考虑开始出手置换起来了，优化资产配置。广州投资价值高的板块 详见内部分享

提问：你好广叔，现在天河东的美林盈彩等小区已经基本没货了，挂出来的房单价也明显偏贵，溢价很多，感觉已经不值得入手，投资加自住的角度，现在是应该等这几个小区放出合适的房还是直接买富颐华庭或者天汇一手房？

回答：你好，不要绝的保利天汇一手楼便宜，也不要觉得富颐华庭的一手便宜，其实这两个新楼盘都挺贵的，如果投资+自住，在金融城+鱼珠片区，热门楼盘房源少，可以考虑区域板块的二线楼盘的，没必要跟风凑热闹

提问：你好广叔，请教下，看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓，260万，另一种是450万住宅，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，您建议买哪种呢？很纠结，主要是手上资金只有180左右，女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘。

回答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。 如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。 但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高，未来潜力不如住宅产品。 如果想喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。

提问：您好广叔，夫妻都是深户，满五年社保，目前家庭名下一套房（2012年中购入桃源居三区二房，2017年初置换成桃源居11区4房，目前市场价800万左右）。有两孩，大宝明年上小学，小宝五年后上小学。现有现金300万，夫妻年收入除开销税后近100万。现在想给孩子好点的学校，同时有效理财。我的问题：1.如果想换成好点的学位房，有什么推荐？是换房好还是再买一套好；2.如果不考虑学位，纯投资再买一套，有什么区位和楼盘可推荐？（其实很后悔之前换房只图舒适和方便，没考虑学位和投资。现在觉得如果卖掉现在这套，挺划不来的，较好是再买一套的方案）

回答：你好，不建议继续持有桃源居，成熟下滑区域。 桃源居在西乡的边缘区位，社区巨大，房源居多，我一直把它类比为北京的天通苑，属于易横难涨的类型。 建议出手之后置换南山宝中的优质资产。宝安实验学校是宝安中心区较好的学校，其次是海韵，然后是海旺。由于学校位处宝中，生源优质，宝安实验的成绩这几年也是稳步上升。 宝安中心区只有熙龙湾二期，凯旋城，西岸观邸和云玺锦庭这四个小区带这个学位。可以重点关注。

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