广州楼市:再有钱也不要买高端盘,真的赌不起

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提问：广叔你好，在天河一套房，未结清，现手上250万现金，想再投资一套350万以内两房，看过万科金色梦想，海珠区金碧花园，荔湾区荔港南湾，白云区怡新花园，请问下推荐板块或小区有哪些？

回答：你好。350以内，万科金梦可考虑；金碧花园也可考虑；荔港南湾就是景观好，自住可考虑；怡新花园，梅花园站，这边自住还行，增量有限，好在就是离天河近，能承接天河外溢。重点考虑前面两个盘吧。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔好！关注到广州重心东移，考虑投资或未来自住，想投资一次性500w左右的一套（老人票，只好一次性），金融城都是二手房，科学城有一手 ，求推荐哪个更好？

回答：你好。500左右可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔好！求教，科学城林语山庄和科城山庄，哪个好？

回答：你好。两个盘都不错的，如果选定话科城山庄位置会更核心一点，靠近区府，有王权之气。林语山庄则安静，差不多三面是山，偏自住一些

提问：广叔，你好，荔湾区新世界凯粤湾呢，那里是西关培正小学，自住加投资的话，凯粤湾升值空间会比御金沙大吗

回答：新世界凯粤湾在滘口，关注度不低，品质还可以，有白鹅潭辐射利好。比御金沙价值大一些。

提问：广叔，您帮我们分析下江源半岛的房子106平米，11万单价，值得买吗？

回答：你好。江源半岛有推荐，金融城核心区位，南向还可以望江。缺点是小区偏小，园林南北狭窄；车陂南过江隧道在修建，以后打通之后可能会有一些噪音；开发商的实力和物业比较一般。综合看我认为值得买的。

提问：广叔你好，二手看了雅居乐一尺，自在城市花园，科学城保利林语，中海誉北苑，万科金色梦想家，一手五矿，星樾山畔，品秀星瀚，品秀星樾，现在不知如何选择了，二套400万左右比较适合纯投资的，请帮排序，如果还有更合适的请推荐，谢谢

回答：你好。纯投资重点考虑保利林语、其次万科金色梦想

提问：广叔您好，1、骏景花园目前都是2000年和2003年的房子，东苑的一直没有房源，请问投资自住各占50%，目前南苑七万一的价格还值得投资吗？还是找其他次新盘？预算800万，需要用到持有时间大概六年是否可行？因为去年已经涨了很多，可以帮忙分析下这个盘吗？还有多少空间未来容易出手吗？感谢。

2、请问还有其他次新房有什么好推荐的吗？琶洲附近的单价七万到八万的有学位的

3.亚运城自住加投资，买靠近地铁的次新房还是买天龙呢？

回答：你好。1、骏景花园短期持有个三五年没问题的；因为地段好，抗跌保值没问题，但要等下降的话，概率不大。所以如果自住，我认为还是可以考虑的，不要在乎一时得失。

2、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

3、亚运城主要是空地多，未来供应量比较大，且没有什么产业，顶多算“睡城”。你这个总价不适合买这里。

提问：你好广叔，我(男)广州，婚姻期内买了两套房(均贷款)，二套只有我的名字，目前刚收楼，还没交契税,没有产权证。现准备离婚，首套房给女方，二套房归男方。问1：二套房没产权证，只有购房和贷款合同，能否办理离婚析产？问2：二套房的契税如果在离婚析产之后才交，因为我就只有这一套房了，是按首套房计算还是二套房？

回答：你好，1、没有产权证，也可以办理离婚析产。双方约定好就可以了。2、第二个问题，你贷款首套还是二套，这里面主要看银行是认房还是认贷。

首先是认房，是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上。其次是认贷，是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么又申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。

认房又认贷款，就是指，贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上。广州贷款买房，部分银行暂时还是使用认贷不认房，只看贷款记录，不看房子在谁名下。也就是说现在两套房子名下都有贷款，而且贷款也都在你的名下，这样的话离婚之后不管你这个房子归谁，你贷款的记录是抹不掉的，就是你已经有了两套房子的贷款记录，第二套房子还是二套的贷款，不会变成一套的贷款。

提问：你好广叔，投资的话，现在买什么区域什么盘会比较好，预算400～450W，首付4成，150～200W，谢谢

回答：你好，你有广州房票的话，建议不去黄埔买了，那边现在已经挺火了 海珠：目前还没大的反应，适合你这个预算的话可以看看逸景，罗马家园这些，杠杆也适中，可以买大一点，比如逸景那边挺宜居的，2年后还有一个11号线逸景地铁站的增量，0的突破 番禺万博也适合你，比如佰利山，享受万博商圈辐射，有南大干线跟7号线东延的利好，地铁上盖，楼龄8年内。或者直接万科欧泊，不过会贵点 天河的话就是金融城，天朗明居或者中海康城这些看看，不过价格已经挺硬了，不好找笋盘 白云的话看看嘉禾望岗一带的岭南新世界，学位＋3地铁的北部交通枢纽，可以淘淘

提问：你好广叔，我目前在南山蔚蓝海岸三期有套120多平米的房，想出手后投资新点的楼房。请问您如何建议？目前形势适不适合出手？是否需要等等？投资新的楼房对于区间地段有何建议？

回答：你好，蔚蓝海岸1-4期，小区位于登良地铁口西侧，小区一共分为4期，124三期花园贯通，3期在北师大小学旁边，单独花园。虽然整个楼盘全部都是2005年以前的小区，但是小区维护和保养都非常好、社区配套完善、大花园，非常适合居家。并且部分高楼层户型，都拥有非常不错的景观（类似于灯光秀、十一烟花放）。

优点：1.公园式小区、泳池、网球场、会所、公共设施较多。2.小区内幼儿园、门口就是北师大小学，初中是北大附中，上学便利。3.小区容积率低、房间采光好（高楼层有景观）4.附近商业配套完善5.登良地铁口物业缺点：1.楼龄老一些。2.小区太大（约50栋）

蔚蓝海岸价格10万，一路之隔观海台15万，相同的配套，花园品质和居住感受比蔚蓝海岸也都不差，少有就差一个学位，楼龄也有点老了

提问：你好广叔，请教无学位要求，首房首贷200多万总价是买罗湖星桂园1室一厅37平，还是东方瑞景苑的2房59平，看了大神们的建议已经果断放弃的惠州，攒钱买深圳，另外，深圳金地龙城中央60多平公寓和万科时代广场公寓能买吗？感觉价格低又带装修好吸引！谢谢

回答：你好，好不容易跳出惠州坑，就不要再跳进公寓坑了。公寓缘何不能买，满网都是科普文，财务自由的土豪可以随意，一套住宅都没有的刚需就不要任性了。你说的这两个总价都不一样，其实都有更好的选择。瑞景苑位置不好，没有地铁还没什么小区，桂星园是个一房，没有学位板块也不够好，不如跑远点买个两房。

提问：新人首问 广叔您好，目前我们的情况是2019年在塘厦星河时代买了一套123平方的4房，同一小区买了个2房的公寓，家里两个小孩8岁和4岁，两位老人基本也是一直跟着在这边生活，本打算星河时代买来老人住一套公寓，另外一套我们带小孩自主，当时也是改善型买的星河时代，现在交楼后发现噪音很大近国道和高速，周边生活配套也缺，当前我们还租住在原来卖掉房子的小区，现在我们名下就是星河时代一套住宅（月供12000）和一套公寓（月供6000），爱人东莞户口，两个小孩每年教育费用12万，我们年收入100万出头，现手中100左右子弹，这种情况下我们应该怎么样去安排房子的居住和使用资金，我们本来一直计划是改善去塘厦新区的，后面因为星河的品牌就买了星河时代，目前很不满意，目前情况想请教您该如何去安排我们的房子使用和计划？

回答：你好。公寓建议出手置换。塘厦星河时代北向铁路线，靠近立交，所在区域发展都会受到限制，建议也一并出手置换。自住买一个配套好一些，安静带花园的小区。看下出手后加手上资金有多少，才好看买哪里。自住较好考虑近一点的地方买。

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