增城又添一总部!荔城五一村A18063地块调研

搜狐焦点广州资讯 2018-11-08 09:25:44
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提要 11月又迎土地出让潮,增城再有多宗地块集中出让。其中,地铁、万达、碧桂园设计总部“三大重点项目”旁一宗商住地出让引发关注,增城又将迎来一总部项目。 本篇报告,广州中原研究发展部将从地块基础条件、重要配套、区域楼市、地块价值、地块风险等角度作详细分析。 地块基本信息 地块要求条件严苛 引进总部

提要

11月又迎土地出让潮,增城再有多宗地块集中出让。其中,地铁、万达、碧桂园设计总部“三大重点项目”旁一宗商住地出让引发关注,增城又将迎来一总部项目。 

本篇报告,广州中原研究发展部将从地块基础条件、重要配套、区域楼市、地块价值、地块风险等角度作详细分析。

地块基本信息

地块要求条件严苛

引进总部、商办面积占比65%

地块位于广州市增城区荔城街五一村、金星村,西侧为荔新公路,南面为空地,东侧为在建碧桂园项目,北面为万达广场。

距离年底即将开通的地铁21号线增城广场站约600米,地块位置优越。

该地块为增城10月出让的第6宗商住商服用地,占地面积为20337㎡,实际可建设面积为14227㎡。

地块容积率高达7,整体计容建面接近10万㎡,其中住宅(含公建)计容建面不高于3.5万㎡,约占35%,商业办公计容建面不低于6.5万㎡。

地块起拍价为8.65亿,折合楼面地价8655元/㎡,该地块未设最高限价,不过其出让条件严苛,预计最终将是定向引进企业以底价成交可能性较高。

规划文件显示, 该地块在产业类型、引进企业、商住比例、建筑栋数及限高、自持、动工及竣工等方面均有明确要求。

其中要求引入智能建造研发总部最受关注,此外该地块需建设150 -170米高层办公楼。

该地块出让条件,与位于地块东侧的碧桂园中心项目地块出让条件高度相似。

去年7月,五一村A17041地块由碧桂园以底价13.3亿夺得,项目已引入碧桂园华南设计总部,A17041地块最新环评显示,其规划建设1栋高240米54层办公/酒店,一栋3层酒店,1栋2层商业楼,1栋高150米47层住宅楼。

地块内外部现状

内部已围闭施工

周边居住商业氛围成熟

广州中原研究发展部踩地发现,地块位于增城万达广场南侧,紧挨碧桂园华南设计总部地块。

代建绿化用地目前为市政绿化带,可建设用地地块已围闭施工,地面到处堆放施工物料。

广州中原研究发展部实地调研发现,地块目前周边建设基本成型,公共配套、居住区等围绕。

北部为万达广场及增城广场,东侧一带有创基丽江国际、欧亚公馆等多个新住宅小区。

西侧荔新公路通往城区主干道,地块南部为待开发的山体,1.5公里远处为区府及挂绿湖。整体而言,目前地块周边居住、商业氛围渐趋发展成熟。

交通配套

道路通达性良好

地铁、公交出行方便

通达性:地块所在区域整体道路交通便利,地块毗邻主干道增城大道(广汕公路)及荔新公路,可便利通达广州中心城区及临近东莞、深圳等区域。

公交:地块毗邻城市主干道,目前地块一侧较少居住区,不过北侧即增城广场及万达广场,多条线路经过且设站。目前而言,周边公交出行仍算便利。

地铁:地块距离年底即将开通的地铁21号线增城广场站,直线距离约400米,地铁出行十分便利。

商服及其他配套

周边配套十分完善

项目建成将丰富区域商办配置

商业配套:地块北侧即为增城万达广场及金街,地块1公里范围内也有合汇广场、东汇城等成熟商业配套,距离3公里范围内有挂绿广场、时代广场等片区成熟商业体,地块周边商服配套可谓充足及完善。

学校资源:目前地块周边1公里少有学校配套,仅有1间荔景中学;不过地块离荔城旧城区很近,学校资源密集区很近,其中包括荔城中心小学、荔江小学、增城实验小学、增城中学、华侨中学等,均在地块周边3公里范围内。

医院:目前地块周边医疗配套基本满足,除若干社区医院外,距离地块1、3公里范围内分别有增城区中医院、增城妇幼保健院、增城人民医院等中大型甲级医院。

公园:地块周边公园众多,1公里范围内雁塔公园、樱花园等,3公里范围内有增城公园、增城画廊景区、挂绿湖等区域知名大型公园资源。

此外,竞得者将代建地块旁超6000平方米的绿化用地。

政府公共配套:地块周边政府公共配套丰富,区府、少年宫、图书馆、博物馆、档案馆等基础公共配套均在2公里范围内。

区域楼市

地块周边若干在售一手项目,北面3公里的融信天樾府目前售价为2.6-2.8万元/㎡,西面2公里的创基天峰均价为2.5-2.6万元/㎡;

增江河东侧一带有两个项目推售,绿地珑玥府售价为2.4-2.5万元/㎡,去年拿地的首创碧桂园悦山府即将推售,价格待定。地块旁即将推售的碧桂园中心主力户型106-325㎡,吹风价在3-3.5万元/㎡。

周边二手楼盘集中在地块北侧和东侧,主要楼盘均价介于1.7-2.4万元/㎡。

地块东侧楼盘较新,多为近2年交付,其中创基丽江国际、欧亚公馆、保利壹号公馆等楼盘均价为2.1~2.8万元/㎡;

北侧楼盘楼龄较长,主要楼盘售价在1.7~2万元/㎡。

地块前景分析

价值一

广州东中轴CBD

区域价值跃升

早在2014年,为推进广州城市副中心中轴线建设,增城区曾计划讨论实施《广州市增城副中心中轴线城市设计深化成果》,对中轴线北段进行城市设计深化。

将重点塑造“增城广场-万达广场-行政中心-挂绿湖-新城区”的纵向发展中轴线及地标,打造具有增城地方特色的城市空间。

虽然目前已无过多关于该规划建设的相关文件,但可以看到,“增城广场-万达广场-行政中心-挂绿湖-新城区”的纵向发展轴,已具备建设城市中轴线的条件、优势、雏形和发展前景,此次出让地块所在位置价值不言而喻。

价值二

发展总部经济

提升区域发展

带动人才、人流的集聚

增城区有关部门统计显示,增城现有经广州市总部经济协会认定的总部企业7家,2016年产值共91.70亿元。

 

近年来,增城重点引进华南设计总部、国际金融广场等一批绿色低碳产业、智慧产业、科技金融业和创新服务业总部经济项目16宗,计划投资总额218.9亿元,预计营业收入519.95亿元,极大地推动总部经济集聚发展。

地块旁的华南设计总部项目投资方,是碧桂园旗下的广东博意建筑设计院有限公司,成立于1992年6月,是目前国内最大的民营设计机构之一,具有建筑行业建筑工程甲级设计、城市规划丙级设计的资质。

据了解,该项目公司已完成工商登记注册,总投资将达到20亿元,项目建成后有望吸引1000-2000名高端设计人才进驻,未来将吸引1200家高新科技企业、2万余高新人才入驻。

未来该地块将建设智能建造研发总部经济,未来将引进建筑业产业链行业不少于20家企业进驻,相信会进一步带动板块人才、人流的集聚。

价值三

商业、办公、酒店配套

提升板块价值

规划文件显示,此次出让地块商业、办公面积将不少于64960㎡,加上地块一路之隔的已投入使用的增城万达广场,未来地块周边商业、办公氛围将会显著提升。

此外,地块旁的碧桂园华南设计总部地块最新环评显示,该地块将会建设超11万㎡的商业、办公、酒店配套(如下图),目前希尔顿酒店已与碧桂园达成相关合作协议。

价值四

板块完善的配套,宜商宜住

从上文分析可知,地块所在位置优越,交通、教育、医疗、公园等现有资源丰富,可称之为板块最优越位置,宜商宜住;年底地铁21号线的开通,将会释放更多的价值。

地块所处位置拥有优质配套资源,结合上文区域楼市情况看,未来该地块具备打造高端项目条件,可以预期,项目未来入市,住宅项目将有望打造板块“标杆”。

故广州中原研究发展部认为,地块项目未来入市会吸引以下目标客群:

未来地块将有65%的建筑面积用于开发商业办公项目,

从近6 年增城一手办公物业供应走势看,增城已连续22个月“断供”办公物业,未来项目办公物业入市将有较大的市场空间。

地块市场风险分析

风险一

区域商办氛围暂不浓厚

商办比例高,后期招商运营很关键

上文可知,虽增城已近2年无办公物业供应,但市场需求仍一般,同时目前区域办公氛围仍不浓厚,需要后期市场培育。

此外,已入市的旁边地块项目碧桂园中心,将有超11万㎡商办物业,也将给地块未来项目打造、产品设计及定位等方面提出考验。

风险二

临近主干道及高压线

会对项目整体打造及发展有影响

地块左侧即为通往城区的主干道荔新公路,虽然地块旁代建超6000㎡绿化用地,但未来也会面临一定的噪音影响;

同时,公路边架设有较为显著的高压电线,也会给未来项目打造带来影响。

地块SWOT分析及调研总结

基于上述分析,广州中原研究发展部对增城区荔城五一村A18063地块SWOT分析如下:

综上,广州中原研究发展部认为,

一、该地块出让,定向引进智能建造研发总部及建筑产业链企业,预计竞得者悬念不大,相信底价成交可能性较大。

一方面,地块的出让条件严苛,符合条件企业不多,同时与旁边地块条件具备相似性、连续性;

另一方面,毕竟该地块已与碧桂园华南设计总部一起围闭施工,而且“好队友”施工单位已经公布项目名:碧桂园云曦台,其即为碧桂园华南设计总部地块的对外名称:碧桂园中心。

二、该地块定向引进智能建造研发总部,将进一步提升增城区及板块的整体发展,带动板块价值的提升。同时,引进的建筑产业链企业,将会加快人才、人流的集聚,也为未来项目入市带来潜在的客户需求。

三、地块所处位置优越,资源较丰富,项目具备打造高端项目的条件,但同时需注意规避地块旁主干道、高压线带来的影响;项目与地块旁的碧桂园中心项目存在同类竞争,差异化产品打造。

此外,商业办公占比较高,虽区域办公物业近年来无供应,存在不错的市场机遇,但目前市场环境下商业办公氛围一般,需重点关注后期培育、招商及运营。

来源:广州中原研究发展部

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