广州楼市:这些房子硬伤多,未来还难出手

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提问：你好广叔，我2017年在新塘高位时买了3套(3套都在汇东国际花园)当时每套每平米平均都是23500左右，目前3套月供每个月4万左右，现在还欠银行200左右不包含3套房贷，我现在还能贷款100万坚持2年，请问广叔，我是现在卖掉及时止损还是再申请贷款100坚持两年呢，现在卖的话估计每套亏60万左右，2年后新塘房价能不能涨，或是亏得更多，麻烦广叔指点，万分感谢！

回答：你好。可惜了！这么好的牌！汇东国际花园硬伤很多，离白江地铁也不近，对面就是天量供应的凤凰城，周围环境、配套都一般，挂牌量大；鸡蛋也不宜放在同一个篮子里，新塘本来有一定的潜力的，但是后面政策放开了入户门槛，那么原本属于新塘的购买力，就随着门槛降低流入了其他区域。建议先挂牌，趁这一波行情出个一两套，不然未来怕是难出手了。

提问：新人首问，荔湾陈家祠附近首套房学位一般总价400w还剩250，手上现金250w想上一套学位房投资或供小朋友3年后上学用，家庭目前月入6w，是天河龙口西还是越秀老破小好？还是有其他建议？

回答：贷款是否已经还清？还清的话可以五成，买套500w的，具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔您好，新人首问，广州户口自有一套但离上班地方珠江新城很远，目前婚后想买二套希望更适合自住也为未来做打算(准备今年或明年生娃），首付五成，目标总价380-420(二手房）或430-480(一手房），现咨询广叔以下两个问题:

1. 目前纠结深华大厦和紫星华府，这两个盘各有利弊，深华大厦学位较好，楼下就是地铁，但车位非常紧张且楼龄太久担心之后找接盘人困难；紫星华府新房，车位配比充足，但学位相对一般目前周边配套不太完善。如果综合各因素考虑和评分，广叔更建议哪个呢？

2. 对于我们会重点考虑的因素: a.上班方便(打车不超过12分钟）；b.出行方便(近地铁）；c.学位中等或者中上(不能差）；d.方便停车；e.周边配套齐全: 例如菜市场、商场、幼儿园、上学等；f. 未来若置换对比其他二手房是否有优势；g. 未来升值空间

除了我们现在在考虑的，还有其他楼盘推荐吗？

回答：你好。

1、建议考虑后者，地段价值更大

2、你考虑的要素太多了，在资金有限的情况下，较好专注一两项，做必要的取舍。这样要素都满足的房子都不便宜，而且有些是相矛盾的。即要升值空间大的房子，必定是配套还没有完善的；而配套完善成熟，自然增量有限，升值空间小。还可看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔您好，我和老婆都在天河智慧城这一片上班，想买350-400万左右的房子，目前主要看上了公司附近的广府一号和万科新里程，以及附近一些区域的房子，这是我们的第1套房子，想问问从投资角度和实用性角度，新房和二手房您怎么推荐呢？

回答：你好。广府一号，轻奢风格，电梯入户设计还是蛮赞的，但目前配套方面一般，价格偏高。万科新里程，科学城，位置也还可以。建议考虑后者。

提问：广叔您好！我是在荔湾区新世界凯粤湾有一套87平的二房，爱人在珠江新城上班，现在想用掉第二张房票，有房有贷，希望总价不超过380万。目前两个选择望指导:

1.本小区新世界凯粤湾看到一个东南向 高层 79平小两房得房子，价格差不多4.7万/平，如果买这个就考虑自住兼顾投资收益

2.看到金融城旁美林海岸花园又50平左右的一室一厅7.3万左右，也再考虑要不要投资这个，就是美林大概也快20年房龄并且不知道一室一厅好不好出手。

3.不知道还有没有其他选择，希望指导一下，感谢！

回答：你好。

1、凯粤湾是芳村区域，属于老城区，学位好像是出了问题，环境还可以。自住兼投资可考虑的。

2、美林海岸花园1房也可考虑的，就是竞争力会弱一些

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，坐标深圳，目标800万左右的二手房。主要目的是自住+保值，需要有潜力学区，3-5年持有。目前看中龙华中海锦城三房，观澜合正观澜汇125五房。不知道这两个哪个未来升值能力更强。同时，也想请教，观澜汇三房与和黄懿花园对比，建议选择哪个，主要是学位考虑，一个是观澜二中，一个是龙华外国语。 盼答复，谢谢！

回答：你好，中海锦城 品质不错，地铁口，花园较小，因为商业的原因，景观看起来不舒服； 西面恒裕项目，背面金茂地王，东面恒大项目和学校，这些新项目估计都是大户型; 价格已经不便宜了，搏一搏对面的学校以及周围新项目的带动。 观澜就是睡城，以前龙华是，龙华贵了，人群疏散到观澜，所以，离福田越近越好。 观澜汇是观澜排名前列网红盘，户型方正、地铁口、赠送多、大商业。成交也非常活跃，价格也一直稳中有升。 观澜置业，优选观澜汇，但，我更愿意加点预算买到龙胜。 懿花园：和黄开发，小高层和别墅低密度，高赠送，龙华外国语不远，新社区，开发商精装修交付，出门不远是有轨电车高新区站； 缺点是商业配套不完善，人车不分流，所有户型最小的房间非常小，五年内应该没有地铁规划 导航了下，去福田中心区公共交通65分钟，开车走梅观高速约40分钟，算是在主城通勤圈内！ 这几个盘的排序： 中海锦城>观澜汇>懿花园

提问：你好广叔，我是湖南人，目前在佛山工作，单身，纯投资，目前面临几个问题想问下您，我手里有70w,我老家湖南株洲，

1、乡下房子装修下，20万左右，剩下50万去佛山千灯湖买套公寓。

2、去株洲市里买套住宅，大概也是70万左右。

您看下哪个选择比较好，还是你有更好的提议，别人都劝我不要买公寓，老家房子是刚需，佛山我现在自己就是租的公寓。还是您有更好的方案介绍下。谢谢

回答：你好，方案1和2都不可取。

方案1：乡下房子住的少，没必要花20万装修，钱花的没有价值，佛山千灯湖区位是不错，但是别人劝你不要买公寓是对的。投资不会选择公寓，因为已经过了“一铺养三代”的黄金时期了，现在实体经济有点萎靡，主要来自消费的低下和电商的冲击，商铺的投资回报率很低，公寓亦如此，40年产权，且水电都是商业用途，不值得投资。

方案2：株洲三四线城市投资没有潜力，城市能级太低，看不到太大机会。而且更不建议全款买房，资金利用率太低，没有杠杆。

我的建议是佛山千灯湖可以买，但只能买纯住宅，不要买公寓，用你的首套资格，首付3成，70万可以买到总价200万左右的标的，选择性还是蛮大，佛山潜力大于株洲，未来可以享受深圳广州的外溢需求。

提问：您好广叔，这种户型南北对流三房或四房两厅两卫，120～144，自住为主，也能跑赢大盘保值的，控制在400-600w，有没有什么推荐啊？新楼盘这种户型也不多，如果有二手的会先考虑二手。另外，那种现在比较流行的横厅设计的南北对流，一般北面是两个客房，南面主人房和大阳台，你觉得跟这种比哪个更好？

回答：你好，1、这种类型产品，像牛奶厂的华润、金地、龙湖、招商都有，有一手转出来，也有二手，这类型产品主要集中在萝岗区，以及番禺区的特别次新，比如东荟城、鼎峰、科城山庄、保利香雪 2、肯定图中的这个户型好一点，毕竟是2-3个卧室朝南。

提问：你好广叔 ，我考虑在深圳的东部购房，我感觉现在大家都打算在龙岗买房了，这是不是代表龙岗房价还会继续上涨？大运看起来是涨幅较大的这是什么原因带动的呢？

回答：你好，随着板块的轮动，购买力的转移，加上近期迎来的一大波政策利好，东部的补涨就这样来了。据了解去年深圳各区卖得较好的楼盘，前三名中有两名来自龙岗，其中一个就是大运的中海康城花园。整个大运涨得最猛的，是坐拥龙岗外国语学校双学区的“大运四大神盘”：绿景大公馆、阳光天健城、奥林华府、中森双子座公馆。

大运之所以受到了购房者的青睐是因为大运长线有规划的倾斜、产业的支撑，短线有交通、教育等利好。深圳仅有的两个大学城之一的大运国际大学城就在大运，还有曾作为大运会主赛场的大运中心，有规划为深圳东部排名前列高楼的世茂深港国际中心，有四线交汇的大运综合交通枢纽，产业规模、高校数量、宜居属性都排在龙岗前列。从定位规划、地理位置以及配套设施上看，大运都是最优项。根据目前的走势，可以推断，东部房价的补涨模式已经启动，而大运正是这轮补涨的排头兵。在大运的带动下，龙岗、坪山等价格洼地，迟早也会像龙华、宝中、光明那样被填平，因此如果考虑在东部买房可以尽快入手了。

提问：你好广叔，请问下投资，能购买1200~1500之间，深圳北京名额都有，是购买华润1的3房？宝中壹方中心三房？还是天健时尚空间一套79，然后北京再买一套分散地域？谢谢

回答：你好，我会建议集中力量买一套深圳优质物业，现在是靠质量不是靠数量取胜的年代了。

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