广州楼市:天河黄埔哪些楼盘值得投资?大部分人都没注意

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提问：广叔您好，现在手里有1500w，自己有一个黄埔名额，还有亲人可借用名额2个，考虑投资天河黄埔的，但现在价格一直涨，很纠结，也看过一些楼盘：

1、黄埔新盘：大壮名城、中冶逸景台、广府一号；

天河新盘：珠江花城、天河壹品、保利天汇、慧源山庄。

2、黄埔二手：中鼎君和名城、保利学府里；

天河二手：牛奶场版块。请问这些盘能否投资？或者有什么好的建议？谢谢！

回答：你好。是的，建议尽快上车。这个总价建议配置一套天河，一套黄埔。天河新盘重点考虑天河壹品，珠江花城。黄埔考虑保利学府里；牛奶厂也可考虑，不过算最后选项。还可以看下金融城，具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，广州五年社保，首套房，60-70首付预算，实地常青藤2房210左右价格，南沙时代南湾215万两房左右价格，还有知识城地铁沿线的中泰天境，星汇城，新塘的品秀星图，时代风华，本人打算自住+投资，工作在车被附近，哪个选择会更好一些，或者广叔给些推荐

回答：你好。实地常青藤还是算了，交通、配套都不方便；南沙那也没法通勤，投资需要较长时间；知识城选星汇城吧，离地铁更近一些；新塘选品秀星图。你挑的都是一些新盘。有名额还是买限购区域，并且首套房尽快多凑一点资金，把首贷资格利用好，贷更多资金。看下科学城上车盘：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好，广叔，考虑在珠海唐家买一套房子自住，兼顾保值增值，目前有两套房子在犹豫，一套是凤凰山一号，十年楼龄，顶楼30层，目标楼层22楼，东西向，客厅主卧朝东，221平500万，因为小区房子整体面积偏大，小区只有400户，入住率50%，配套不成熟，第二套是天恒湾景，格力海岸附近，150平，10楼，南北通，预计550万，新房4月开盘，配套尚可，想问广叔，珠海目前是否已在高位？唐家是否值得买？海边高楼层东西向是否影响采光？两套房子如果预算充足，哪套更好？谢谢！

回答：你好。凤凰山一号景观好，就是没什么配套，一般；天恒湾景配套相对要好一些，景观环境都好。具体东西向是否影响采光还需要实地踩盘，看户型设计。建议考虑后者，现在不是高位，可以买。

提问：广叔，你好，新人首问，单身女性，在珠江新城上班，计划购置首套，目标是两房，计划自住。名下无房无房贷记录，首付预计140万，总价不超过470万，月供预算在1.7万左右。

1.目前看中的一套是逸景翠园的2+1，总价450万，一套是阳光假日园两房，总价475万。请问广叔更推荐哪一套？

2.目前在看的小区有：海珠：逸景翠园。东圃：富力天朗明居，阳光假日园。黄埔：黄埔花园。看过但不打算考虑的小区有：佳润上品菁园，中兴花园，远洋名苑。请问广叔还有其他推荐吗？

回答：你好。

1、两个盘都可以考虑的，海珠逸景翠园地铁在建；阳光假日园区位价值要更大一些，金融城辐射。

2、前面这几个盘都不错，天朗明居楼龄要老一些。偏自住考虑逸景翠园，偏投资考虑阳光假日园

提问：广叔你好！手头有现金220万左右，可接受月供1.3万左右，首套房贷已还清，预计可购入480万以下的房子。请问可以考虑天河北学区房吗？有什么推荐？

回答：你好。有读书需要可以考虑的。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：你好广叔，惠州龙光城有一套别墅，深圳购置了麒麟公馆，小孩一岁多了，想要未来有一个比较好的学校较好离家近一点，不知道是卖可别墅在南山在投资一套小的学位房好还是博一下深圳扩容的红利继续持有龙光城别墅好呢？

回答：你好，买惠州很可能住不上，租不出，卖不掉，还占用了名额和资金，错失了买深圳的机会。 买惠州较大的痛苦来自我们不只有买惠州的能力，彼时却只有买惠州的认知。 惠州房价眼看离深圳越来越远，未来想再置换深圳很难了。 建议出手惠州，置换南山。

提问：广叔好，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不外乎这么几点原因：

1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。

2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。

3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。

4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看政策，看人群走向。

提问：您好广叔叔，我是首套房，刚需，手上大概有30多万，能买到就只能去惠州了，然后我在惠阳看了实地常春藤的房子，价格不到一万，可以入手不？125平四房，实际三房也可

回答：你好，首房首贷在我看来是超级宝贵的，不过买房也是宜早不宜晚，可以适当通过其他融资工具增加首付预算。 投资不建议选择惠州，惠州房子太多，容易入坑，珠三角其他城市有更好的选择。 如果是刚需必须上车惠州的话，尽量选择临深或者是14号地铁沿线区域，这是惠州购房的两个命脉。 白云新城、惠州南站、大亚湾西区可以多了解。实地常春藤离惠州南站太远了，接近20公里，无法受地铁站和南站新城商圈辐射，价格已经说明问题了，建议慎重考虑。

提问：广叔好，房产投资负债率控制在多少合适？能不能分享一下你的看法，谢谢。

回答：你好，这个问题因人而异，因城市而异。 深圳挺多是高杠杆爱好者，50-70%是常态，大家都背着数几万的房贷过的好嗨皮。 近期又接待过多个从内地来的土豪，买七八百到两千多万的房子坚决全款，拒绝杠杆。 所以说，所谓合理的杠杆率更多是一个心理问题，而非数学问题。 对普通人来说，30-50%的杠杆率都是健康的，合理的，对野心家来说，至少要达到70%，对土豪来说，随缘，随意。

提问：您好，广叔！孩子2022年上小学，侨外和明德哪个更有优势？ 四房或以上，预算2000万+。瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力？ 这个价位香蜜湖片区还有其他房子推荐吗？

回答：你好，明德是小班教学，和深圳湾学校一样，偏重素质教育，得看看孩子适合什么类型。瀚盛花园从户型设计，花园会更胜一筹。学位房的价格=房子价格+学位价格。房价怎么走，需要看这两者走势。房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑赢大市。房子新+学位好，产品，区域没问题的话，房价所向披靡。其他更好的推荐参考会员内部推荐给你的楼盘！

提问：你好广叔，福田赤尾京基御景华城值得投资吗？400多万的两房涨幅能跟上大盘吗？谢谢！

回答：你好，御景华城是福田的上车盘，不愁卖不愁租，但是小户型过多，放盘量和交易量一样大，有点类似于布吉的龙珠，龙岗的康城，宝安的桃源居，这些楼盘共性都是交易活跃，流动性好，但从增值角度上看缺乏爆发力，跑平大盘吧。

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