天河再现“小型跑马场”?深度解读来了!
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日，广州规划自然资源局发布了广州东站至新塘站五六线石牌综合开发项目（AT0802规划管理单元）控制性详细规划批签公示。
项目为广州东站至新塘站五六线沿线TOD综合开发的核心组成部分，四至范围为北至广园快速路、南至粤生街、东至科韵路、西至枫叶路，所属天河五山板块，其中宅地部分由三部分组成，总计容建筑面积约25.3万平，平均容积率2.1，还在靠近广园快速处预留有公园绿地，西侧规划一所中小学，整个项目增加11米盖板，很大概率将打造TOD上盖住宅。
这宗地块究竟有什么值得关注的地方？克而瑞从“住宅地块可研，涵盖市场、竞品、客户、财务测算等多个方面”对这份批前公示地块进行分析。
（一）土地市场：五山板块涉宅用地供应稀缺，核心片区土地价值持续攀升
克而瑞数据监测显示，随着近几年来广州涉宅用地供应风向发生变化，核心区地块为供地主力，作为广州市经济、文化、金融核心区，克而瑞2023-2025年天河区土地市场监测数据，全区涉宅用地供应29幅，成交20幅，平均成交楼板价34979元/㎡，位列全市最高，平均溢价率7.28%，反映出房企对天河核心区土地价值的高度认可，为项目土地成本测算提供了权威参考依据。
其中五山板块为环五山创新策源区的核心承载区，产业、教育、交通配套优势突出，近三年该板块无涉宅用地供求记录，居住需求有待进一步释放。
（二）新房市场
2.1供求趋势：从阶段性供过于求转向2025年全面断供，断供缺口叠加高价值禀赋凸显机会
2023-2025年五山板块商品住宅供求呈现明显的“供过于求→供不应求→断供”的趋势变化，核心数据如下表所示：
2023年板块供应集中释放，导致阶段性供过于求，随着市场去化加速，2024年供求关系反转，2025年板块无新增住宅供应，完全进入断供状态，仅依靠存量库存去化，需求外溢趋势明显。三年累计供求比仅1.06，供需基本平衡，说明板块需求支撑稳固，不存在结构性过剩问题。
2.2价格与库存：价格企稳库存低位，新增供应缺口突出
2023-2025年五山板块住宅价格经历阶段性调整后逐步企稳，库存规模持续下降，去化周期处于合理区间，核心数据如下表所示：
克而瑞数据监测显示，2023年五山板块商品住宅89816元/㎡，2025年成交均价81087元/㎡，累计调整幅度约9.7%，低于全市平均水平；说明该板块价格抗风险能力较强，不存在大幅下行的基础。库存方面，2025年末板块库存仅7.8万㎡，按近三年平均去化速度计算，去化周期仅14.7个月，新增供应缺口突出，项目入市后可直接填补市场空白。
2.3四重利好叠加，项目入市处于黄金窗口期
2.3.1 政策环境处于近十年最宽松阶段，购房需求释放充分，环五山专项房票政策提供定向增量需求；
2.3.2 五山板块2025年已出现住宅断供，库存仅7.8万㎡，新增供应缺口突出，需求外溢趋势明显；
2.3.3 天河核心区土地价值持续走高，项目作为稀缺的核心区住宅用地，资产保值增值属性突出；
2.3.4 板块高收入产业群体规模庞大，改善型购房需求充足，为项目去化提供了坚实的客群基础。
根据克而瑞周边项目监测数据，项目周边3公里范围内无待售住宅项目，仅7个在售项目，总建面约59万㎡，短期无新增供应入市，竞争格局清晰，新增竞争相对较小。
（一）直接竞品：梯度布局覆盖全客群，TOD属性产品空白
五山板块内在售住宅项目共3个，覆盖刚需、刚改、高端全品类客群，具体如下：
克而瑞数据监测显示，保利天瑞2023年5月开盘，截至2025年末累计去化超过75%，其中120-144㎡户型去化率超过85%，侨鑫保利汇景台主打200㎡以上大平层，总价区间在1800-3000万元，截至2025年末去化率约60%，反映出板块改善需求旺盛，有待进一步释放，世纪金源天河源筑主打90-120㎡刚改户型，价格较低，不过凭借明显的地段优势，去化率超过80%。
（二）间接竞品：刚需刚改供应充足，中高端改善产品稀缺
项目周边3公里范围内的重点间接竞品共4个，覆盖不同价格区间与客群定位，具体如下：
从间接竞品的定位来看，90-120㎡刚需刚改产品供应充足，价格集中在6-7万元/㎡区间，竞争较为激烈；140㎡以上高端产品供应较少，价格集中在9-10万元/㎡区间，客群主要来自金融城板块，与本项目的核心客群存在一定差异。
（三）产品特征：产品结构性错配明显，中高端改善赛道为蓝海
综合不同类型竞品分析，克而瑞监测到，五山板块及周边呈现出两大明显的特征：
3.1 价格梯度清晰，覆盖全品类客群：板块内住宅报价区间为5.3-11.3万元/㎡，从刚需到高端客群均有覆盖，不存在明显的价格空白区间；
3.2 产品结构供需错配：90-120㎡刚需刚改产品供应充足，竞争激烈；120-180㎡中高端改善产品供应占比不足20%，而需求占比超过35%，存在明显的供应缺口；200㎡以上高端产品供应有限，但客群容量较小。
基于上述竞争格局，本项目的核心机会点为依托TOD综合开发配套优势，建议主打120-180㎡改善型产品，填补板块中高端改善市场的空白，与周边刚需、高端项目形成错位竞争，既避开了刚需产品的红海竞争，又不需要面对高端产品客群容量有限的问题，可最大程度的促进板块内改善需求的进一步释放。
（一）四大类客群覆盖，地缘产业客群为基本盘
根据公开资料分析，结合五山板块的产业特征、地缘属性及项目定位，将项目客群划分为四大类，这四类人群又有着不同的核心诉求：
（二）核心客群明确，支撑中高端改善产品定位
综合客群规模、需求匹配度分析，地缘改善客群与产业客群为项目核心目标客群，跨区改善客群为重要补充客群，资产配置客群为边缘客群。基于该客群定位，项目的产品定位可明确为“中心区TOD配套+中高端改善型品质住宅”，重点匹配核心客群对居住品质、配套完善度、交通便利性的需求，同时兼顾资产保值属性。
（一）本次测算周期为2026-2029年，核心参数均标注来源，如下表所示：
（二）基于上述参数，采用单位面积指标进行测算，核心财务指标如下表所示：
本次测算采用单位面积指标，待控规批复明确住宅建筑面积后，可直接对应核算整体财务指标。从核心指标来看，项目盈利水平符合行业合理区间，投资回报满足主流房企的拿地要求，具备财务可行性。
(三）抗风险能力较强，风险可控可应对
4.3.1 敏感性分析：极端情况仍可实现正盈利
针对销售均价、土地成本、去化率三个核心变量，测算变量±5%、±10%波动情况下对净利润、IRR的影响，结果如下表所示：
从敏感性分析结果来看，销售均价对项目利润的影响最大，其次为土地成本，去化率的影响相对较小。在销售均价下降10%、土地成本上升10%的极端不利情况下，项目仍可实现正盈利，IRR仍可保持在8%以上，说明项目抗风险能力较强。
从市场、竞争、财务测算三个维度综合判断，本项目整体具备开发可行性，核心支撑如下：
5.1 市场可行性：当前处于广州房地产市场宽松周期，购房需求释放充分，五山板块2025年已出现住宅断供，库存仅7.8万㎡，新增供应缺口突出，环五山创新策源区高收入群体规模庞大，购房需求支撑稳固；
5.2 竞争可行性：项目周边3公里无待售项目，短期新增竞争压力小，板块内120-180㎡中高端改善产品供需错配明显，项目可通过错位竞争抢占市场空白，竞争优势突出；
5.3 财务可行性：核心盈利指标符合房地产开发行业合理水平，销售净利率≥10%，IRR≥12%，静态投资回收期仅2.8年，抗风险能力较强，可满足主流房企的投资回报要求。
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