2022年该如何置业,土拍早已给出了方向

集中供地，给2021年的土拍市场带来了新的游戏规则。

这一年，包括广州、深圳在内等22城推行“集中供地”模式，即住宅用地的“两集中”土地政策，以“集中发布出让公告、集中组织出让活动”的形式。

|图源：网络

当中，为推动土地市场平稳、健康发展，以严防高地价扰乱市场预期，广州还采取了限地价、限房价、限溢价、限销售对象、禁马甲等措施，看点颇多。

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86宗地，揽金1981.1亿元

回看这一年广州的土拍市场，在前期（1-3月）零散出让8宗涉宅地后，4月26日-27日，广州首批集中供地中，整体情况既火热，又不失冷静。有地块遭“疯抢”，待摇号确定竞得人，有地块惨遭流拍，还有多宗地块溢价率均不算太高。（逾906亿！较高4.2万/㎡！42宗地，成功出让）

9月26日-27日，土拍规则大改，叠加“三道红线”等因素影响，广州第二批集中供地冷清收场，民企纷纷选择“躺平”。48宗地，流拍了25宗，且多为国企/央企拿下。（48宗地，流拍了25宗！接下来，土拍还能怎么玩？）

12月2日，广州第三批集中供地中，尽管土拍条件有所放松，但受资金紧张影响，民企依然“躺平”，国企/央企撑场。（17宗地13块底价成交！国家队实力“兜底”）

综合来看，这一年广州累计出让含住用地面积614.09万m²（86宗），同比2020年增加4.3%；出让金额达1981.1亿元，同比减少4.2%；一定程度上体现了“增供应，降地价”的目标。

另一方面，今年含住用地流拍35宗（次），为去年的5倍。由于调控给予开发商的压力，今年流拍地块数量创近年新高。

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广州土拍，给出了置业方向

关于土拍数据，本文不再做太多描述。

城市版图的每一次“质变”，是从土拍开始的。一个区域内土地出让越多，越代表着为企业所认可，未来新入市项目越多，越受众人关注。

另地价也在一定程度上体现出接下来一段时间内区域的房价走势。

据悉，在2021年已成交出让的86宗涉宅地中，绝大部分项目将在2022年陆续入市。这也勾勒出未来一年广州的买房方向，开发商普遍看好的区域，也可以作为置业方向，值得我们去考虑。

一、市场下行，海珠价值依旧坚挺

先来看广州楼面价TOP10地块，仅海珠区就占了6宗。当中，3宗地块在今年内成交。

为什么会出现这种情况？

其一、供应太稀缺了。相关数据显示，从2016年起至今，海珠区仅出让了10宗宅地，其中5宗还是在今年完成出让的。其二、城市发展定位高，更有想象空间。如广州人工智能与数字经济试验区琶洲核心片区、海珠创新湾等。

哪怕今年房地产市场行情遇冷，海珠地价依然坚挺，新房、二手房市场也不例外。克而瑞数据显示，2021年11月海珠区新房成交均价为72282元/㎡，甚至还比天河高约1600元/㎡；同比上涨20.07%，涨幅仅次于天河。二手房成交量亦好于去年同期。

|图片来源：克而瑞广佛区域

二、天河、越秀寸土寸金，一房难求

越秀不难理解，本就寸土寸金，新房难觅，依靠旧改存量转化。

在今年8月出炉的《广州市住房发展“十四五”规划》中，越秀区拟新增新建商品住房供应仅0.5万套。目前越秀区在统筹盘活存量资源，提高住房供给能力，但由于新增住房主要通过城市更新供应，周期较缓慢。

天河区原吹风要出让的燕塘地块三、梅花铝厂（南厂区）等地块，一直未有确切消息。该区域早已新房供应紧张，如今一地难求，不可避免继续加剧天河区“一房难求”的困境。

|梅花铝厂（南厂区）地块、燕塘地块三

|东大湖AT0304011-1地块

有消息显示，目前天河区主要是已亮相但未开盘的豪宅。受“限价”因素影响，这些项目具体入市时间，一切尚未可知。

三、黄埔黄陂，依旧还是不错的选择

在今年的土拍中，黄陂可以说是赚足眼球。

这里属于科学城外延板块，西部是天河智慧城，足以承接天河产业区外溢，享受两个潜力板块的购买力。这也是是黄陂区位的较大优势。

排名前列批集中供地中，黄陂HBPQ-A-6地块吸引中交、龙光、旭辉、龙湖等30多家房企争抢，且很快进入摇号阶段，最终由深振业摇号拿下，楼面价27274元/㎡。

|图片来源：网络

第二批集中供地中，即便流拍地块不断涌现，而黄陂班岭地块在经历13轮竞价后，以10%的溢价率排行第二，可以说是广州第二轮土拍中热度较高的地块之一了。

近两年来，黄陂在土拍中都表现不俗相继出让多个地块，为片区开发按下了“加速”键。

所谓有供应才是王道，参考以往兑现的时间与速度，这里也足以容纳外溢的置业者，在这寻得一方自己的安身之隅。

四、横沥岛迎来爆发元年

随着灵山岛各大项目销售进入尾声，横沥岛将接棒南沙主要的住宅市场。

横沥岛被定位为全国排名前列国际金融岛，目前已吸引国际金融论坛永久落户，未来将聚拢更多高端金融资源，成为广州新名片。

同时，地铁18号线首通段（冼村至万顷沙）已开通运营，该线路在横沥岛设有横沥站，可快速到达珠江新城。

|图源：网络

此外，板块内教育、医疗等配套不断完善，正不断汇集更多的人流、信息流、技术流和资金流于此，发展未来可期。

在此情况下，横沥岛亦是开发商土拍的热地！譬如在广州首轮集中供地，南沙出让的5宗地中，3宗便位于横沥。

其中2021NJY-3地块遭到房企疯抢，最终由建发拿下，折合楼面价23604元/㎡，成为南沙新标杆地块。数日前，该地块建成项目“建发明珠湾玺”，也已对外开放营销中心。

在第二轮集中供地中，南沙出让6宗涉宅地，横沥岛亦占据了4宗。

公开数据显示，横沥岛目前仅有4个项目在售，分别为旭辉曜玥湾、美的绿城·江上沄启、葛洲坝·湾区金融城、铂玥明珠ONE。而接下来，加之此前出让的多宗地块，横沥岛或有12盘争霸，接棒成为南沙主要的住宅主场。

其它需要关注的区域还有广州国际创新城、金沙洲板块等。

如今年4月26日，广州国际创新城一期C居住地块引发21家开发商报名竞拍。183轮竞价后，封顶摇号，楼面价33599元/㎡，荣升为番禺第二高楼面价，仅次于金地壹阅府的33660元/㎡。该板块也是“广州科创轴”上的重要节点。

同在4月26日，金沙洲片区AB3701008地块吸引了21家房企竞价，历时将近两个半小时，经过113轮的激烈角逐，华润置地成为最终的赢家，折合楼面价42122元/㎡，大幅度刷新了金沙洲较高楼面价纪录，引人关注。

……

怎么样，大家对2022年的置业方向有何看法？