广州楼市:今年什么时候买房比较好?内行人说出标准答案

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提问：广叔，这两个教育都比较好？和祈福配套的教育相比如何？星河湾如何？单价多少？预算首付200到300以下，首套房。打算今年买，今年什么时候入手会比较好？

回答：前者教育一般，但地段好，后者带华附，教育还可以。祈福的教育相对好一些。星河湾品质不错的，景观好，但没有地铁，也没特别的利好，增量一般，结合自住可以考虑。现在就可以入手。

提问：广叔好！关注到广州重心东移，考虑投资或未来自住，想投资一次性500w左右的一套（老人票，只好一次性），金融城都是二手房，科学城有一手 ，求推荐哪个更好？

回答：你好。500左右可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！子弹140，首付需4成，天河附近有合适的楼盘推荐吗？春江花园怎么样，小孩9月份上小学，考虑学位，求推荐。

回答：你好。春江花园，金融城范围，缺点就是有一定的楼龄了，兼顾自住可以考虑的。还可以看下：具体板块及楼盘详见知识星球内部分享。

提问：广叔你好，我是外省人，我儿子留学本科，目前夫妻俩都在当地银行工作，2019年一万九千多一平米买的朱村科慧花园3房作投资用，鉴于增城当前楼市的前景不明，您看是继续持有还是换房到其它地方，没有广州户口，能买南沙和黄埔吗？

回答：你好。科慧花园在朱村凤岗站，周围配套一般，不过朱村目前有炒作的噱头，科教城，富士康科技小镇，万达广场，到员村也只需要35分钟，但论配套还是不如新塘。可以再拿一下吧。有本科学历可以直接入户买。

提问：广叔你好，广州户口，家庭目前没贷款，刚卖出了二套龙口东小房，已网签，目前空出名额，想纯投资一套400万左右的房子，有朋友推荐品秀星瀚，不知可否投资，如还有更好的可否推荐下

回答：你好。品秀星瀚不是很建议，这个地方要真正的发展起来，得需要5年以上，看似2号线、22号线、南大干线、南站、万博这些高大尚的字眼，但其实跟这个盘没有太大关系。400左右，可看下科学城：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：新人首问：广叔您好，想用女儿的名额购入一套120方到170方左右的改善房，如果同时具备投资性质就更好。目前自住的是五山近90方的房子，四人住有些挤。在保利香雪山还有一套面积140的低层和两套大壮的小公寓。目前手上有不到500w做首付。考虑购入黄埔或者番禺地区的房子。目前看了融创广府一号，觉得实用率不高，户型结构不够好。富颐华庭离铁路近，不知噪音影响大不大。这两个盘离地铁也有些距离。万科城市之光二期目前开的地方据说要建垃圾站，离石化近，但是离地铁近方便些。大壮茗城的容积率太高不喜欢。也有考虑保利香雪山，科城山庄或者富春山居的二手房。但是目前放出的富春山居的房源和科城山庄的房源总价较高，需要同时售出五山的房和香雪山的房，感觉风险有些大。不知这些楼盘哪个好些呢？或者有什么番禺的楼盘推荐吗？

回答：你好。公寓可出手置换。融创广府一号地铁也不是很近，配套一般；富颐华庭是有铁路线噪音；万科城市之光还可以的，垃圾站有一定的影响，但我认为未来环保科技越来越发达，影响也会越来越小。其次考虑科城山庄、富春山居，自住不用太担心的，中长期看还是要涨的。番禺主要考虑万博，如：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，本人情况如下：子弹130W，在东莞南城有一套二居，无贷款记录，本来打算在东莞再买或者置换一套大点的三房，奈何今年南城二手也普遍要3w+了，所以想用这点钱在深圳龙华或其它地方买套小三房约80平左右（无房贷记录可首付三成），总价和南城也差不多了，这样操作可行吗？有这个必要吗？只为在深圳留个钩子，我老公认为没必要去深圳，两人意见不统一。目前正准备入户深圳，较快可能明年下半年能申请，望指教！

回答：你好，东莞这一轮涨幅之后要横盘了。 子弹130建议买深圳，沙井 光明 龙华都有不错的选筹。

提问：你好广叔，请问买房是不是面积越大越好，得房率越高越好？

回答：“得房率”影响的是自己所购置住宅的使用面积，衡量着一套住宅在使用中的舒适度。但在对于“得房率”的数值大小进行选择时，不应该片面的一味选择高数值，应该结合实际情况，全面的进行考究。

一、多层和高层的差异，高层需设置电梯，往往得房率低于多层。同样建筑面积，高层是两房，多层可能是三房，原因就在这里。二、公共门厅等部位的差异，往往越气派的楼盘得房率越低。为什么？气派通过大门厅、大走道、大电梯来实现，但是也消耗了套内面积。三、房型搭配的差异。一梯一户、一梯两户、两梯四户等不同户型组合形式对得房率影响也很大。一梯一户，一个电梯的共用面积需要一户分摊，当然比一梯两户得房率低。一般的高层，得房率在75%以上就可以接受了，80%左右就很好了。

提问：你好广叔，我比较喜欢龙岗中心城的环境，想买龙岗公园大地大户型160平米左右的那种自主用（喜欢大社区，有散步的地方，后面有山也可以运动），再买一套龙岗外国语学区房读书用，这样接送孩子不是太远，公园大地的新亚洲学校比较一般。另外，我有朋友在南山星海名城住，说那边的价格也就7万多，公园大地的大户型房价是6万多，需要问的是公园大地的房价处于合理区间吗？

回答：你好，公园大地是个豪宅标杆，一个片区的上等马和另一个片区的下等马是没办法相提并论的。姑且不论涨幅如何，人生还有比升值更重要的东西，那就是享受当下。我们所有的购买行为，应该是在满足我们的基本需求以后再去追求额外的利润和回报，不能本末倒置，更何况，谁输谁赢还不一定。深圳很多V买房可能不过就是这两年的事，连一轮基本的楼市周期都没经历过，就急着去否定一个片区的价值，这是不科学的。 公园大地虽然在户型和产品结构上有点落伍，但是其他方面真可谓宝刀未老，鸿荣源出品，必属精品。这几年四大神盘被吹得神乎其神，其内部园林环境和外立面保养方面，还是难以超越前者。

提问：你好广叔，家庭内目前有一套环岛丽园三房，卖掉可得500出头，为了中学学位房+改善新购入一套庐峰翠苑120米三房，翠园+景贝，最近在看您文章，都说罗湖跑输大盘，在考虑是否将目前的环岛丽园三房置换一套西部物业，不过卖掉的话家里老二就只能上景贝小学。不知道你有没有什么好建议。

回答：你好，环岛丽园带螺岭小学。优势资源是跟着钱和人走的，学区也一样，近几年罗湖的学区已经在衰落，罗湖少有在硬撑的是深中，其他的都在走下坡路了。虽然等湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要二十年，一个城市的轮回可能要百年，不确定性太大，我们等不起。主要看你的权衡和偏好，如果重视教育可以先读完小学再卖，因为有学位加持，升值没问题，对于重视教育的家庭来说，可以承受。如果更注重资产的保值和升值，则可以考虑置换到优质地段。

提问：您好广叔，我是广州本地人，过去一直想买房投资，但是没找到合适的，最近去荔湖新城办事，发现那边建设规划的比以前好多了，这里也有一些项目在建设，我能买这里的房子作为投资吗？

回答： 你好，荔湖新城宣布新的规划，对于居住在荔城的人是一个好消息。规划中，产业方面将在原来生态，制造产业的基础上增加到一些新的智能类产业，来加固产业基础。但荔湖新城整体来看距离广州较远，还得靠本地改善人群或者一些外地购买力量来支撑。规划中有21号线，但因为区位，想要吸引广州人还是不容易，房子未来出售问题就有一些困难，所以内销还是占主要部分。对于本地人来说这个项目的各方面配套也还算是成熟，想在本地改善的可以考虑，对于周边如东莞购房者有需求的也可以考虑，但是用来不建议投资。

提问：你好广叔，请教下，看中龙岗万科天誉二期，一种户型是66平挑空70年产权公寓，260万，另一种是450万住宅，考虑前10年投资出租，10年后如果小孩大学毕业回深圳也可以自住，您建议买哪种呢？很纠结，主要是手上资金只有180左右，女儿意见是以后也不想住福田太旧的盘。

回答：你好，万科天誉是龙中的标杆楼盘，坐镇区域行政文化中心，周边各种便利无需赘叙，胜在配套全面。 如果是考虑自住买70年大产权的纯住宅产品，我是支持的。 但你偏偏看的是公寓，深圳的公寓涨幅非常弱。加上交易税费很高，未来潜力不如住宅产品。 如果想喜欢环境好的次新盘，大运很多低密度社区可以好好挑挑。

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