广州楼市:好盘抢不到,烂盘卖不掉!这些楼盘别碰了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，我在珠江新城上班，目前户口挂在谭村街道，住公司房子，目前手头有300W+，不想贷太多款，想在广州市区买一套二手大概400W左右的小两房，想着既能投资又能自住，本来想在珠江新城或者天河公园附近买，但是这几个月那边二手房价飞涨，看中的跑马场附近和黄埔大道沿线的房子都卖掉了，要么大户型总价太高买不起，要么老破小都飙到了6W+只能放弃了，现在想在海珠区滨江东或者滨江西选房，想问问1：都在向东发展，滨江西或者珠江新城西有投资价值吗？目前看中一套一线江景小两房在滨江西楼龄10年的大概5万5一平（益兆），没花园没地铁有学位，不知道值不值得购买？有没有增值价值或者将来容不容易出手？2：新楼盘海珠区只有紫星华府便宜一点65000左右，和滨江西那个二手哪个有投资价值？其它的偏市区的一手都太贵，不想考虑。3：或者您对二手楼盘有什么好介绍吗？谢谢你。

回答：你好。

1、西边的房子一样可以买。没花园没地铁有学位，那就没有太大意思，除非自用学位，不然不值得。

2、紫星华府，广州大道与新港路交汇处的西北角，单体楼。地段还行，可以考虑。

3、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：新人首问：广叔您好！目前自有300多万，二套纯投资，主要400万左右的房子，是选择金融城附近的二手老小区小户型还是黄埔新盘大一些的户型。如果是科学城：品秀星樾、龙湖云峰原著、黄埔中央城、保利罗兰这些怎么选，或者有其他比较好的选择吗？

回答：你好。建议考虑黄埔次新盘。黄埔投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，看中一套滨江西益兆明珠的小两房，算是一线江景，大概400W，但朋友都让我去买珠江新城的老破小，您有什么好的建议吗？谢谢

回答：你好。益兆明珠景观好，一德路站，没有小区花园，可以考虑的。老破小一般要有好的学位，其他老破小就要慎重了，现在的年轻人是越来越嫌弃老破小的了。

提问：广叔你好！我住解放北路靠近火车站 有一个老破小(属越秀区给两个孩读书），如果现在买二套房首付是几成？已经还清贷款。然后看了周边的楼盘都是买不起的 只有滘口那边的新世界凯粤湾勉强能凑首付 那个楼盘位置和潜力好不好呢？然后是三房还是四方更加好？谢谢！

回答：你好。已还清贷款，二套可以5成。新世界凯粤湾，次新，景观好，可以考虑的。建议买100平左右3房为主。自住4房也可。

提问：你好广叔，我住在东莞，现想买深圳房，但太贵，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜一半，现在是15000。因为是投资，很看重以后的升值空间，请帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？

回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 东莞多淘淘小户型吧。

提问：广叔，累了半辈子，突然找不到方向了，人一生到底为了啥？

回答：大多数人，一辈子到底追寻的是什么？车子？房子？金钱？孩子？伴侣？其实，无非两个字，自由！

做自己喜欢的事情的自由，不做自己不想做的事情的自由，想去哪就能去哪的自由，和自己喜欢的人在一起的自由，按自己喜欢的方式去培养自己的孩子的自由。穷极一生，我们都在为自己和家人能更自由而努力。而当你自由了，才有可能真正掌握自己的世界！

提问：你好广叔，首付200万，月供1.5万左右，我之前线上看了天河公园的天河鸿运花园、粤合楼，像天河公园这种楼龄20年左右，开发商不算太大，然后中小学的学位是省一级学校的广叔怎样看呀，之前好似看到星球里面说金融城要500多的才入手比较好，如果是买天河公园一带要怎样选择呢？或者选择其他哪个区域咧？因为最近也有打算先去开始看盘，大概明年入手

回答：你好，首付200，加1.5万的月供，反推就是470万左右的标定物了 天河公园就不建议了，这个预算稍微有点单薄，你也知道这么去买的话估计买到的都是一些质量不咋地的货，我倾向于我们去一个板块潜力不错买一套品质过得去的货 不过我不建议你明年去买，根本来不及，现在很多盘都涨了，你还等明年去买肯定是贵了 海珠目前性价比还可以，你去看看逸景翠园，英豪花园，或者第三金碧，保利花园之类的 金融城小涨一些，骏景花园，城市假日园，盈彩美居，中海康城都可以看看

提问：你好广叔，老高老师您好！我纯投资，不自住，可持有5年以上，预算800左右。近期看了不少楼盘，包括中海阳光玫瑰园，诺德，水榭春天，金海岸，西海湾和云海天城，我自己觉得云海天城还不错，不知道是否正确，还请老师帮我分析下我看过的这几个楼盘，谢谢！

回答：你好， 投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 同品质小区涨幅差不多，这几个小区更推荐：中海阳光玫瑰园 诺德 西海湾 另外如果是纯投资，可以考虑山语海和山海韵。 首先山语海目前学位不好，但是未来规划很好，学位也很好。 山海韵交通各方面山海韵两年内会很方便，所以天花板很高。

提问：您好广叔，目前在黄埔工作，年底打算在广州黄埔买房，不过看到之前新福港鼎峰均价都5字开头，感觉黄埔二手房价格有点高，请问老师在黄埔怎么选合适的二手房呢？

回答： 你好，其实像新福港鼎峰这个楼盘为代表的黄埔楼盘出现了“倒挂”的趋势只是个别配置和配套先进的代表，不过随着年末春节将至和疫情的影响，一手房供应又少，购房者还是需要对黄埔二手房房价上涨有一定的心理准备，不过依然可以放心置业。对于想在黄埔购房者，可以在科学城和老黄埔两个板块中进行选择。科学城最主要的优势就是产业发展，它的未来可谓是前途似锦，但是价格偏高，投资或自住购房者要衡量自己的经济实力。老黄埔较大的优势就是成熟的配套，这里是安家置业的优质选择，建议购房者充分利用成熟配套资源，尽量向交通、学校、医疗资源靠拢。

提问：您好广叔，目前想投资一套房产，有首套名额，总价如果350W压力则比较轻松，运用金融杠杆可以承受500W左右，可持有五年左右。目前只看了龙岗坪山的新房和二手，觉得投资潜力不大，升值太慢。现在不知道该买哪里合适，请广叔指点迷津，谢谢。

回答：你好。龙岗坪山投资需要持有较长时间。如果五年左右，可考虑南山入套小户型学区房和西乡地铁沿线

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