多个高价热盘入市,海珠均价反超天河!

海珠，今年的广州楼市“霸王”！

曾经很长一段时间，中心区楼市的“口碑”之战常集中在越秀区和天河区，一是因为两者地理相连，二是由于两者是排名前列代和第二代CBD所在地，三是因为两个区域的一手住宅均价接近，部分楼盘的价格还不相上下，不论是已购房者、打算入市者还是“只看楼不下手”的旁观者，对两区的楼价之争都颇为关注。

但随着越秀区一手住宅供应量和成交量的减少，和天河区的楼市供应已不在同个量级上，两区的楼市价值之争就逐渐减弱。与此同时，海珠区高端新货陆续上市且受到市场追捧，一时间将市场的眼球高度吸引并聚集在该区，曾一度被视为“楼价天花板”的天河区至此也遇到了强劲的对手。

去年上半年，天河区一手住宅整体均价约7.1万元/平方米，比海珠区整体均价高出约6%；到了今年上半年，海珠区整体均价达到8.8万元/平方米，不仅超过了天河区的7.3万元/平方米均价，且高出的幅度达到近20%。

海珠区一手住宅均价反超了天河区，令不少买家和旁观者感到惊讶。但仔细分析各自的市场可以发现，区域均价的形成，与供应和成交情况有紧密关系。如果是高价产品成交量大且在区域成交中的占比较大，这个区域的均价就会呈现走高的现象，反之则会体现出区域均价平稳或变低。

据克而瑞数据显示，今年上半年，海珠区总价千万元以上的单位成交了472套，位居全市各区之首。令该区整体均价呈现结构性上升的特点。

实际上，这种现象也是必然。

2017年海珠区出现了约5.5万元/平方米楼面地价，虽然在近几年同区的地价都没有超越它，但新地块的地价也不算低，例如2021年石岗路AH050946D地块，楼面地价为5.05万元/平方米；2020年的新港东路AH041405地块，地价则为5.1万元/平方米；江泰路、华洲路地块的地价都在4.4万元/平方米以上……如此一来，拿地的开发商都谨慎对待，选择了相对高端的项目定位，将地块价值尽可能发挥到优质。

因此，近年来，海珠楼市里的高端项目陆续出现，从石岗路一线江景的时代大家项目开始，再到中海观澜府乃至琶洲片区的保利招商天珺、品越华府等项目，它们的定位都比较高。按开发商的话说，即是“对自己以往项目的超越”，在高配的景观、户型设计和装修标准之下，该区高端项目的售价也都跨上了10万元/平方米大关，并一一刷新了所在板块的历史价格。

海珠区下半年势头依然强劲

海珠区整体均价反超天河区，这种现象会否成为常态？这需要根据当年的供求关系来判定。从已有情况分析，今年内这种状态有望被保持。

海珠区的整体供应结构预计变化不大。下半年内，上半年曾经热销的项目如品越华府、保利湖光悦色等楼盘会推新外，还有中海映澜台和珠光海珠新城等新项目也要上市，前两者有市场基础，追随者较多，后两者蓄客时间比较长，营销人士称“意向客户比较多”。

珠光·海珠新城

珠光·海珠新城项目位于海珠中大国际创新生态谷规划范围内，原沥滘旧改项目，将打造成为集办公、商业、住宅等多元化业态为一体的南中轴滨水城市综合体。周边有创新湾，湿地公园，背靠万亩果园和航道。

海珠新城首开的组团位于西侧14号地块，名为悦湖玺，靠近南洲路，首推的是5、6栋的110、131和140平三至四房，基本是改善为主。

在海珠区西部，随着中旅天宸府、中海江泰里等项目的持续推售，7万元/平方米左右的售价也有望持续。整体上看，高端项目在海珠区供应中的占比相对较高，一旦成交能延续上半年的势头，海珠区整体均价依然会保持在8万元/平方米以上。

中旅天宸府

中旅天宸府是央企中旅地产在广州海珠封面之作。项目座落于广州市传统中心区海珠区昌岗中路100号，西邻工业大道北路，北接昌岗中路。距地铁8号线宝岗大道C出口站约150米，5分钟上内环，交通便利，全城通达性高；步行500米即达省级名校昌岗中路小学，临近乐峰广场、太古仓、南方医科大学珠江医院等成熟生活配套。

目前主推建面约82-122㎡江城双景三至四房。

中海江泰里

中海江泰里，海珠区文商旅融合圈地理中芯、广州未来文化经济中芯CCD，周边3公里分布2号线、8号线、广佛线以及在建的11号线，经地铁3站到中大，7站到珠江新城、琶洲，8站东山口。项目规划集中街区商业—潮里，打造艺术展览、livehouse、创意市集等潮流生活新方式；

项目主打76-105㎡三到四空间户型，以LDKB、精致收纳打造多元有趣生活。