广州楼市:这类房产没有投资价值,投资请回避

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好，广叔。目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层

回答：你好。富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。320可看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：广叔，听中介介绍觉得车陂板块会比东圃板块升值空间大。我是这样考虑的。车陂板块这边如天朗明居和春江花园，我们只能买个小两房，买东圃板块的话可以去到3房。目前富力悦禧暂时卖不了，所以想您指导下。子弹100感觉好难选

回答：车陂可考虑。天朗明居、春江花园很近，有相同比例涨幅，可选一个喜欢的。

提问：广叔好，本人广州户口，有一房产（东晓南颐景华苑），近期考虑再购置一房产纯投资，子弹500左右，有什么建议？

回答：你好。颐景华苑还可以的，就是有点噪音。子弹500，如果贷款没还清，二套需要7成，可买个700左右的房子。可考虑天河：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，2000内，请问一下现在珠江新城的房子还值得投资吗？哪个盘相对比较适合投资一点？

回答：你好。当然了，珠江新城是广州人置换的终极目标，其地位也是难以撼动的。可看下具体潜力大的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔，请问2021年现在广州投资买哪个板块？天河黄埔涨太多，海珠除开琶洲可以投资吗

回答：你好，其实，拉长周期来看，还是这些区域会有强劲的后动力，这个时候就看出来谁对市场最熟悉，谁对区域板块的认知更加坚定，千万不要用板块一定会轮动，未涨的区域一定会补涨这种看似严丝合缝，其实没有完全逻辑的看似正确的话语，补涨又怎么了，再过个3-5年，不也沦落到目前的境况吗，还是会横盘和下跌，好像板块轮动装了一个按钮，说按下就会启动似的

参考深圳、杭州的例子，“强者恒强、价值再凝聚”，不是说某些地方不会涨，不会补涨，而是说从长期来看，中心区、产业最集中的区域在今后的房价上的表现一定会超出大家的想象，看到这个底层逻辑就明白了，看市场不能只看一时，也不能只看三天，要看三年、五年，甚至6-8年

提问：您好广叔，我有2套投资的房子,自己都用不上的。一套天河北天诚广场(还有欠款40万) , 一套广州大道时代花生北向低楼层1+1的2房(还有欠款57万)。我想卖掉整合成一套三居的未来可能保值更好些。你觉得有必要吗。我目前还贷能力大概能负担150万左右贷款,可长持。花生那套从2017年到现在不涨反跌,估计卖不了好价。天河北那套倒是涨了60%几。天河北那套你觉得还有空间吗?现在公民同摇号, 感觉有插班生家长需求,热度和价格又起来了点。我也想过天河北那套还有上涨空间的话,先卖掉时代花生那套,做个流水贷多一些入一套3居,过几年再卖掉天河北那套提前还款减轻压力。求总体思路上点评一下

回答：你好，目前按照现在的行情来说,天河核心区还有黄埔,还有海珠核心区,都还是起来了。目前你卖掉容易卖的天诚,是相对很容易的,如果说你这一套花生你跌了之后还是有赚头的话呢,我建议也是可以把它卖掉的。你的问题主要是小学位房面积太小了,而且另外一套两房也没什么看头。卖房子肯定是容易卖的才好卖,不容易卖的你就很难折腾的。所以在买进的时候就决定了我们后面好好不好卖了，不好卖，你就只能吃那个涨幅，涨幅也不行了，那就等它有涨幅。广州投资价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：你好广叔，纯投资两套，可长持。总价控制在1000以内，可以有多种组合。打算300到600的都看看。主要关注金融城，鱼珠，老黄埔。科学城那边涨起来了，不知是否还合适。这两天中介推荐一套中兴花园二期低层大三房南向，553万123房，说是降价了许多。我是有质疑的，中兴品质一般，123方还只是三房，不好改四房。价格还不算高，但我怕这种接盘不多，流通性和增值性不够好。请您指点。

回答：你好，优选，中兴花园如果买的话，就应该买小面积不应该买大面积，这是这个盘本身的属性决定的 其次，1000万左右的标的物两套，肯定要选1套600万左右的大三房，另外一套300-400万的流通性好的标的物，前者可以舍弃杠杆，后者可以用一点杠杆

提问：你好广叔，家庭情况如下： 1.房子两套：南山深航公寓（出租），宝安第五大道（自住），贷款已还清。 2.孩子2个，一个国外读书，还需要6年。小的海韵初中。 3.家庭收入是老公，年入120+，外地上班，我无收入。 4.鼎太商铺二楼一个，位置不好。目前卖不出去也租不出去。 问一下： 现45岁，个人很喜欢沙田御景半岛别墅想用来养老，又考虑孩子高中后可以先去老公城市（新一线）买房住，不用两地分居。别墅就要闲置多年。是否应该以投资增值为主？是否应该卖掉公寓，投资海府一号商铺如何？还是宝中住宅？

回答：你好，沙田别墅没有投资价值，未来大概率住不上 租不掉 卖不出，升值潜力不如深圳。 建议投资为主。商铺除非租售比能稳定达到5%以上，否则还是投资住宅为主。 除了宝中外，关注前海。

提问：你好广叔，现有一套前海广场二期三房两厅两卫看海复式公寓，贷款还有200。老家一套房价值90，无贷款。手中流动有300.，公积金50还未用过。 手中有名额，可首套。 想买一套自住改善且未来有保值增值的大房。现在纠结：1.前海广场二期公寓是否卖掉？现在买基本是保本。2.老家房子也卖掉。这个是想好了。3.目前我们适合买哪里比较合适。请指点迷津。

回答：你好，公寓 写字楼 商铺 小产权 四五线老家房产，这些都不属于优质资产，建议出手置换成一线城市商品房。无房优先考虑打新盘，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好广叔，本人现在首房首贷，深圳社保连续满五，在车公庙上班。首期款165万，年收入45万。想买套500万以内的2房自住，但也希望后续有一定的增值空间。目前看过龙华的美丽365花园和坂田的万科四季花城。365有两套76平总价450万，房子朝向、采光、得房率各方面还比较满意。但近期涨幅有点大，不知道后续的潜力空间会如何？清湖和坂田未来哪一片更有发展前景？另外，我目前的预算和需求您还有其他的建议吗？比如考虑其他片区的二手房，或打新？谢谢解答！

回答：你好，美丽365花园，花园社区，近地铁清湖站。由于总价低，500 全能买个3房了，很受刚需欢迎。四季花城楼龄偏老，小低层为主，建筑风格以前很受欢迎，现在的小年轻品味有所改变。这个价位不建议打新。坂田发展更好，清湖一带多是工业厂房，通勤方面也没有太大优势。其他推荐的板块和房子参考推荐给你的楼盘。

提问：你好广叔，本人是刚需，兼顾自住和投资，老婆在大学城上班，本人在科技园。总价在550-600万之间并且是首套住房，家庭总收入45万。目前看了几个房子，希望能提些建议。1.西丽：塘朗雅苑（学位），中爱花园，松坪村（高铁站规划是否真的可以利好），京基御景峯。2.坂田：春华四季园、万科四季春城，阳光第五季，（不知道三叔怎么看待坂田的规划）。希望可以得到您的分析过程（区域之间和内部），或者您还有建议的地方吗？

另外还有一些疑虑：1.深圳买房三个点：区域、学位、配套，以目前形式来看，重点是要抓住哪一点呢？2.另外如果要考虑以后出手，是否也要把区域人员流动性或者房子换手率的因素考虑进去呢？3.本人理解是否是这些资金尽量买在南山宝安，房价总是从南山宝安地区外溢出去的？希望大东可以解答！谢谢！

回答：你好，1.西丽塘朗雅苑可以买；中爱花园对面是桃源村大盘，一般.松坪村在科技园，这边房子还是挺少，未来有松坪地铁站，也可以考虑。2.坂田也可考虑，这几个都可以的。

这里简单说下坂田：定位：龙岗西的核心，目前龙岗GDP排到全区第三，超过福田，仅次于南山。需求：承接南山、福田、罗湖等刚需外溢，坂银通道开通，12分钟到达福田。交通：未来地铁10号线与5号线交汇，链接四大核心区。五和大道、坂雪岗大道、贝尔路全线升级。教育：深实验扩建、省实验落户。商业：大族云峰底商、佳兆业城市广场、天安云谷均在建设。

1.对于资金有限，自住上车还是重点考虑通勤距离，根据自己的需求和预算来决定。2.没有这么麻烦，在核心区，深圳房子本来就少，一挂盘，价格合适就能出手的了.3.对的，能买南山宝安就尽量在这里买，不能则到外溢片区买。

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