户型“感人”!产权缩水30年!越秀区这个盘叫卖10万+

广州楼市深度报道 2021-10-13 17:32:03
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越秀区,寸土寸金,新盘难觅。

众所周知,越秀区,寸土寸金,新盘难觅。

然而,这个区最近却出现了一个新盘,还叫卖10万元/㎡,究竟是怎么一回事呢?

这个所谓的新盘即:众筑·东山学府

|众筑·东山学府外立面

01

地处东风东板块

交通便利、配套齐全

众筑·东山学府所处的位置没得挑,位于越秀区东风东板块。

在这个片区,交通、教育、商业&生活配套等资源可以说是相当丰富。居住于此,生活便利程度,已无需多言。

交通上,若自驾出行,楼盘门口即东风东路,旁边则是环市路、内环路等,可快速通往珠江新城CBD等区域。

若公共交通出行,出门即可到达东风东路(广东工大)公交站,步行约10分钟可到地铁区庄站(5、6号线)、动物园站(5号线)。地铁13号线二期(在建中)农林下路站、梅东路站也在此附近。

|众筑·东山学府区位

商业&生活配套上,该楼盘邻近羊城同创汇,再稍远处还有广百百货、王府井百货(因租赁合同到期,计划于2021年11月关张)、永旺等大型商超。此外,周边还有福今肉菜市场、广州动物园、中山大学附属第一医院等,足以满足居民全方位的生活需求。

|王府井百货资料图

02

产权年限已不足40年

实质为“二手房交易”

光从周边硬件配套方面来看,众筑·东山学府可以说是无可挑剔。

但具体到项目本身,硬伤可不少。

据现场销售人员透露,该项目产权从1990年开始计算,至今已不足40年。

将时间拉回至1990年,我们还可发现更多信息。

当年,该项目所处地块规划是商业用地,为新国际(发展)拿下,案名为新国际大厦,纯写字楼产品。

建设过程中,由于资金问题一拖再拖,该大厦终于于2000年建成。

|资料图

随后至2007年间,新国际大厦一直因借贷而陷入繁琐的官司中。

直至2007年5月,广州市物资拍卖行公告将其29878 .83平方米的物业 ,以1 .8445亿元整体拍卖。当年拍卖行人员介绍,该物业的性质为商住用途。

拍卖两年后,2009年6月,广东烨龙集团有限公司(新国际大厦现任东家之一)与新国际广州房地产公司(新国际大厦前任东家)因物业使用权发生纠纷。

|资料图

2010年,广东烨龙集团正式接手新国际大厦,更名为翰林尚品,将项目重新打造为住宅产品。

|翰林尚品开卖现场

2017年,翰林尚品开卖,售价约8-8.5万元/㎡。

入市不久,由于项目用地性质变更问题,该盘封盘不卖,直到引入众筑实业,两大房企对该项目进行重新升级包装,并更名为众筑·东山学府。

说到这,整个项目的由来,大家应该清楚了。

值得关注的是,该楼盘虽目前对外声称“全新”,但实际上是二手房出售。所有房源已取得房产证,大家购买均采取二手房交易的形式。

这一点,小狐君在查阅资料的同时,也发现了这样两则信息进行佐证。

|资料图

|资料图

综合来看,判决书主要提及项目建筑时间为1990年9月8日、房产存在抵押、开放式厨房不允许开通管道煤气、涉案房屋的交易为二手房买卖交易等信息。

|资料图

03

户型超“感人”

主推建面约42-60㎡一至两房

对于众筑·东山学府的产品,小狐君有点一言难尽。

整个项目总占地约3000㎡,仅1栋楼,总层高21层,1-3层为商业,4-21层为住宅,3梯24户,总货量约423套,带装交付,或卖10万元/㎡。

车位仅数十个,未来业主需将爱车停至周边停车场,再步行回家。

|众筑·东山学府沙盘

前面提到,早期该项目主推大面积写字楼产品,后经过土地用途变更、产品切割,才设计成今日的小面积住宅产品。

因此,在户型、采光、通风等方面,众筑·东山学府的居住体验谈不上特别高,有别于其他住宅产品。

|众筑·东山学府户型布局图

该项目现主推建面约42-60㎡一至两房,共涉及6个户型,其中仅3个户型较为方正。

目前样板间仍在升级改造中,尚未对外开放。

01

A1户型:建面约45㎡两房一卫

该户型整体采光堪忧,仅全屋只有一个小阳台透光。

一入户,便是厨房,且厨房与两个卧室相连。

由于该项目目前厨房均设计成开放式厨房,未来业主在床上,也是能享受美食飘香的。

02

A5户型:建面约45㎡一房一卫

这个个户型难以评价,空间局促,但该有的功能区都有。

唯一的阳台靠近卧室,如果卧室关闭,整个空间的采光……

同等建面、户型,相对比上面那个,大家更Pick哪个?

03

A2户型:建面约54㎡两房一卫

该户型莫非就是传说中的“手枪户型”。

除了肉眼可见的一间卧室外,另一个房间即介乎于客厅与卧室之间,形状不规则,且空间相对局促。

04

A3户型:建面约54㎡两房一卫

同等建面,相对比A2户型,A3户型明显规整不少。不过这到底是一房还是两房?

05

A4户型:建面约42㎡一房一卫

该户型虽整体较为方正,但有个疑点是:卫生间占用了阳台的位置?

05

A19户型:建面约60㎡一房一卫

该户型算是所有户型当中最无可挑剔的了,但采光问题仍是硬伤。

04

优、缺点明显

10万元/㎡,你会买吗?

综合来看,众筑·东山学府优、缺点非常明显。

其所处的地理位置,周边商业、教育等资源是实打实的硬实力。

但产权已缩水30年(项目产权从1990年开始算起),户型设计欠佳也是赤裸裸的现实问题。

此外,据了解,目前该项目依旧未开通管道天然气,只能用电。另作为二手房交易,是否还存在一些隐性不良因素,大家如需购买,还需仔细查看清楚。

至于价格,该楼盘销售人员透露,或卖10万元/㎡。

对比周边新房、二手房,其中一手楼盘世茂天越主推建面约187-192㎡四房,约15-17万元/㎡,淘金半山豪庭主推建面约85-192㎡二至四房,约10万/㎡。

二手房方面,周边东风广场、力迅东山雅筑、锦城花园、君汇世家等小区,这4个小区均列入广州首批二手房交易参考价名单,此前均价均10万+。

|广州首批二手房交易参考价名单(越秀区),制表于2021年9月1日

另还有部分老旧楼梯楼,约7-8万元/㎡。

|截图来源:链家二手房,点击查看大图

综合对比,这个价格说不上高,毕竟总价四、五百万就能在越秀区东风东板块拿下一套房。

但要说性价比嘛,就各有各的考虑了。

大家怎么看呢?

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