户型“感人”!产权缩水30年!越秀区这个盘叫卖10万+
扫描到手机，新闻随时看
扫一扫，用手机看文章
更加方便分享给朋友
众所周知，越秀区，寸土寸金，新盘难觅。
然而，这个区最近却出现了一个新盘，还叫卖10万元/㎡，究竟是怎么一回事呢？
这个所谓的新盘即：众筑·东山学府。
|众筑·东山学府外立面
01
地处东风东板块
交通便利、配套齐全
众筑·东山学府所处的位置没得挑，位于越秀区东风东板块。
在这个片区，交通、教育、商业&生活配套等资源可以说是相当丰富。居住于此，生活便利程度，已无需多言。
交通上，若自驾出行，楼盘门口即东风东路，旁边则是环市路、内环路等，可快速通往珠江新城CBD等区域。
若公共交通出行，出门即可到达东风东路（广东工大）公交站，步行约10分钟可到地铁区庄站（5、6号线）、动物园站（5号线）。地铁13号线二期（在建中）农林下路站、梅东路站也在此附近。
|众筑·东山学府区位
商业&生活配套上，该楼盘邻近羊城同创汇，再稍远处还有广百百货、王府井百货（因租赁合同到期，计划于2021年11月关张）、永旺等大型商超。此外，周边还有福今肉菜市场、广州动物园、中山大学附属排名前列医院等，足以满足居民全方位的生活需求。
|王府井百货资料图
02
产权年限已不足40年
实质为“二手房交易”
光从周边硬件配套方面来看，众筑·东山学府可以说是无可挑剔。
但具体到项目本身，硬伤可不少。
据现场销售人员透露，该项目产权从1990年开始计算，至今已不足40年。
将时间拉回至1990年，我们还可发现更多信息。
当年，该项目所处地块规划是商业用地，为新国际（发展）拿下，案名为新国际大厦，纯写字楼产品。
建设过程中，由于资金问题一拖再拖，该大厦终于于2000年建成。
|资料图
随后至2007年间，新国际大厦一直因借贷而陷入繁琐的官司中。
直至2007年5月，广州市物资拍卖行公告将其29878 .83平方米的物业 ，以1 .8445亿元整体拍卖。当年拍卖行人员介绍，该物业的性质为商住用途。
拍卖两年后，2009年6月，广东烨龙集团有限公司（新国际大厦现任东家之一）与新国际广州房地产公司（新国际大厦前任东家）因物业使用权发生纠纷。
|资料图
2010年，广东烨龙集团正式接手新国际大厦，更名为翰林尚品，将项目重新打造为住宅产品。
|翰林尚品开卖现场
2017年，翰林尚品开卖，售价约8-8.5万元/㎡。
入市不久，由于项目用地性质变更问题，该盘封盘不卖，直到引入众筑实业，两大房企对该项目进行重新升级包装，并更名为众筑·东山学府。
说到这，整个项目的由来，大家应该清楚了。
值得关注的是，该楼盘虽目前对外声称“全新”，但实际上是二手房出售。所有房源已取得房产证，大家购买均采取二手房交易的形式。
这一点，小狐君在查阅资料的同时，也发现了这样两则信息进行佐证。
|资料图
|资料图
综合来看，判决书主要提及项目建筑时间为1990年9月8日、房产存在抵押、开放式厨房不允许开通管道煤气、涉案房屋的交易为二手房买卖交易等信息。
|资料图
03
户型超“感人”
主推建面约42-60㎡一至两房
对于众筑·东山学府的产品，小狐君有点一言难尽。
整个项目总占地约3000㎡，仅1栋楼，总层高21层，1-3层为商业，4-21层为住宅，3梯24户，总货量约423套，带装交付，或卖10万元/㎡。
车位仅数十个，未来业主需将爱车停至周边停车场，再步行回家。
|众筑·东山学府沙盘
前面提到，早期该项目主推大面积写字楼产品，后经过土地用途变更、产品切割，才设计成今日的小面积住宅产品。
因此，在户型、采光、通风等方面，众筑·东山学府的居住体验谈不上特别高，有别于其他住宅产品。
|众筑·东山学府户型布局图
该项目现主推建面约42-60㎡一至两房，共涉及6个户型，其中仅3个户型较为方正。
目前样板间仍在升级改造中，尚未对外开放。
01
A1户型：建面约45㎡两房一卫
该户型整体采光堪忧，仅全屋只有一个小阳台透光。
一入户，便是厨房，且厨房与两个卧室相连。
由于该项目目前厨房均设计成开放式厨房，未来业主在床上，也是能享受美食飘香的。
02
A5户型：建面约45㎡一房一卫
这个个户型难以评价，空间局促，但该有的功能区都有。
少有的阳台靠近卧室，如果卧室关闭，整个空间的采光……
同等建面、户型，相对比上面那个，大家更Pick哪个？
03
A2户型：建面约54㎡两房一卫
该户型莫非就是传说中的“手枪户型”。
除了肉眼可见的一间卧室外，另一个房间即介乎于客厅与卧室之间，形状不规则，且空间相对局促。
04
A3户型：建面约54㎡两房一卫
同等建面，相对比A2户型，A3户型明显规整不少。不过这到底是一房还是两房？
05
A4户型：建面约42㎡一房一卫
该户型虽整体较为方正，但有个疑点是：卫生间占用了阳台的位置？
05
A19户型：建面约60㎡一房一卫
该户型算是所有户型当中最无可挑剔的了，但采光问题仍是硬伤。
04
优、缺点明显
10万元/㎡，你会买吗？
综合来看，众筑·东山学府优、缺点非常明显。
其所处的地理位置，周边商业、教育等资源是实打实的硬实力。
但产权已缩水30年（项目产权从1990年开始算起），户型设计欠佳也是赤裸裸的现实问题。
此外，据了解，目前该项目依旧未开通管道天然气，只能用电。另作为二手房交易，是否还存在一些隐性不良因素，大家如需购买，还需仔细查看清楚。
至于价格，该楼盘销售人员透露，或卖10万元/㎡。
对比周边新房、二手房，其中一手楼盘世茂天越主推建面约187-192㎡四房，约15-17万元/㎡，淘金半山豪庭主推建面约85-192㎡二至四房，约10万/㎡。
二手房方面，周边东风广场、力迅东山雅筑、锦城花园、君汇世家等小区，这4个小区均列入广州首批二手房交易参考价名单，此前均价均10万+。
|广州首批二手房交易参考价名单（越秀区），制表于2021年9月1日
另还有部分老旧楼梯楼，约7-8万元/㎡。
|截图来源：链家二手房，点击查看大图
综合对比，这个价格说不上高，毕竟总价四、五百万就能在越秀区东风东板块拿下一套房。
但要说性价比嘛，就各有各的考虑了。
大家怎么看呢？
声明：本文由入驻焦点开放平台的作者撰写，除焦点官方账号外，观点仅代表作者本人，不代表焦点立场。
