广州楼市:目前投资房产风险大吗?选择黄埔还是南沙?

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：新人首问：你好，广州户口，目前仅购珠江花城一套房产，无贷款。想再投资第二套，但手中子弹仅有200，请教一下，目前投资房产风险大吗？其次，选择黄埔还是南沙？如果选黄浦，您推荐哪几个盘？如果选南沙，您推荐哪几个盘？

回答：你好。M2都站上两位数了，优质房产是能够实现资产的增值与保值的，至于你说风险大不大，这个还得看选筹。短期考虑黄埔，中长期考虑南沙。总价400可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔，你好，在四号线新造上班，自住，想找总价350的房子，请问天河星作，中海康城，十年小雅，南园居，怎么选

回答：你好。优选南园居，次选十年小雅

提问：【新人首问】广叔你好，融创广府一号北向三房87方384w，珠江花城北向2+1房65方330w，保利天汇北向2+1房76方390w，应该怎么选？

回答：你好。融创的电梯入户设计尽显轻奢，但增量一般。珠江花城我认为一直是定位在自住的角度会比较好一点的。保利天汇可以考虑；就倒过来选吧。

提问：广叔，您好，留意您的文章很长时间了，新人首问：本人洛溪洛涛南区有套4房120方自住，手上有现金250万+流动资金，月供接受1.7万+，想投资或者改善自住，目前看了广钢保利碧桂园99平3房，去到500万+；自住的话会太小，是否值得投资；同时也有考虑万博的越秀和樾府，110房3+1房，这边可以考虑自住改善，但是抢不到房，请广叔给下意见，是在广钢买了投资还是继续等越秀和樾府？

回答：你好。洛溪这个板块一般，距离海珠近是其优势，但是距离番禺的核心发展板块万博却相距甚远。广钢保利碧桂园可以考虑，非常适合刚需上车。但增长潜力会比较慢，因片区产业方面跟不上；越秀和樾府值得去抢。防止踏空，还是可先考虑广钢；如果对于踏空没有太大所谓的话，可以等和樾府。

提问：您好广叔，坐标深圳，目前有中山奥园一套两房80平和长沙恒大公寓90平一套，贷款均未结清。目前想在深圳长期发展，想考虑投资+自助买房，手上子弹只有70，迫于房价太高不知道如何规划选择。 1 中山奥园于2016以单价7K购入，买的区域在西区北站附近，但房子位置也不大好(离城轨比较近)，现在涨幅很小。从中山的发展来看是不是没有什么希望了，深中通道貌似很难会有溢价影响。 2 目前看了深圳全区和周边的房价，考虑先上车二手房，目前有几个区域方案： A 龙岗中心城区附近二手房 B 光明城区次新房 C 福田区小产权老房(价格在周边一半以下)，可买80-90 D 东莞松山湖区域 请问这几个方案如何选择？ 3 之前是计划攒点再考虑买，但最近有些焦虑。手上没有那么多现金情况下，对于所选的区域应该什么样的楼盘更合适呢

回答：你好，中山最近的投资节点是16年深中通道开建时，较佳的抛出节点是深中通道开通前，因为很快深圳的接盘侠们就会发现堵车痛苦致死，中山的泡沫破灭。 中山和长沙的公寓都不是好的投资项目，建议都出手后，把子弹都用在深圳。 优先光明和沙井的次新盘，其次是大运和龙中的次新。 小产权和松山湖都不适合你。

提问：您好，广叔！对广州大坦沙的前景你是怎么看的？双桥8号，金湾明珠与西关海，你分别是怎么看的？投资前景如何？如果想淘二手，考虑到小孩读书，改善与自住，御金沙与金域蓝湾相比，你更倾向哪个？期待你的建议，谢谢！

回答：你好，大坦沙不会成为海心沙的，太多规划都是空大上。大坦沙板块里面的金湾明珠、双桥8号都不会太好的标的。金湾明珠作为珠岛花园的新一期，实际还不如直接挑选老二手。而双桥8号太接近珠江大桥，交通拥堵，噪音严重也不会是好选择。至于西关海，除非是纯粹想看江吧，自住类的，否则还不如去荔港南湾。金沙洲那一带就更弱于荔湾西关了，起码交通便利程度不及，金沙洲大桥就是天人路隔。建议若以你的选择，还是西关海一带较佳。

提问：你好广叔，看到今天您回答一个中海康城的问题，说330选3房，中海康城能这么笋？因为我综合夫妻上班路径（生物岛和科学城路口的华附外）自己小孩后面读书（快一周岁，五年内换的概率得看所在公司的发展），目前也主要关注中海康城，首付目前粗略算能筹到的约70左右吧，两人月收26k ，估计买啥都要GPGD 。估计能承受的也是300的水平？中海能GPGD 么？因为有老人在带小孩，3房肯定更理想，330真有3房？

回答：你好，要用到高评了，不然买不了的，你的判断是对的。一个在生物岛上班，一个在科学大道大观路交汇处上班，那么科韵路沿线、大观路沿线，都是不错的选择，中海康城不错

提问：你好广叔，目前有一些现金150万，不知怎么利用？因为无名额，所以有中介介绍在龙岗龙西片区保利集团的回迁房，有合同预计三年后交楼，租金补偿22元\/平方，单价2.5\/2.6万一平，学位是北京人大附中，也不知是不是好学校？这样的回迁房能投资吗？盼复！

回答：你好，说说回迁房： 优点：直接和开发商签约，风险小，无需购房资格，可破限购。 缺点：全款。 其实较大的风险不是全款，也不是拿不到房本，而是不确定的等待周期。 一个旧改项目，从立项到旧改完成新房交付，快则七八年，慢则无限期，谁敢保证你买的旧改房要等待多久呢，全款砸进去，然后就是赌人品了。 还是那句话，世上没有免费的午餐，便宜一定有便宜的道理。 回迁房的优势是价格会低于市场价，劣势是需要一次性付款，现在很多回迁房的业主已经醒悟过来了，很少有大便宜可以占。 首付150万，西部有回报率更大的产品，建议多关注西乡和沙井。 深圳破限购方案： 大专学历落户，找婚票结离婚，找熟人代持，部分法拍房不限购，公司购房等。

提问：你广叔，我个人来深圳九年，一直没有买房，自己在金融行业，钱一直在股市，复合投资回报年化30%以上，但到现在也是略输房价涨幅，毕竟房子三倍杠杆。现在整体资金1100左右，个人对资本市场还是比较看好，但 我觉得房价也有继续上涨的空间，我应该拿多少来买房合适？2.今年要结婚，目前我俩工作都在福田，但是我倾向买西边（投资和自住希望有个平衡）我俩都有房票，确定不要孩子，目前看过天健天骄，阳光粤海，金众麒麟，还看了尖岗山和碧海阳光海的二手，还想去看看临海揽山，宝中片区，越看越迷茫，还请您给指点一下到底该如何取舍？感谢！

回答：你好，未来20-30年，一线城市优质地段房产仍然是较好的大类资产，优于股票。 未来资产如何配置？ 1.国内不动产只配置大城市住宅。 2.股票配置不要超过总资产的50%。 3.资产规模大了以后，海外资产可以适当配置，作为分散和对冲。 天健天骄是伪香蜜湖，地段是很好的，小学也很好，所以价格也高了。景田早已成熟，天健工业园和香蜜村旧改算是拼图的最后几块板，盖完就没有什么未来想象空间了。 所以是自住改善型的物业，稳健。 阳光粤海除了两梯两户、三梯三户，其他没什么亮点，花园一般、没游泳池、学校一般。位置不错，刚需、投资不用考虑了，如果华润城打10分，这个只能打5分。 金众麒麟品质不错，但是位置一般，这也决定了客群窄，投资属性相对弱些，圈层属性几乎没有，这是这个项目较大的BUG，更适合自己住。

提问：广叔好，南山区鸿瑞花园，71平两房，报价620万，刚需刚结婚夫妻可以买吗，感觉单价太高了

回答：你好，市场行情就是如此哎，诺德10W+了，宝中两房都700+了。。。鸿瑞花园算是南山中心区那一堆老房子里风韵犹存的小区了，居家很安静，物业保养好，又有学位加成。估计你们还很年轻，收入后劲很足，南二外学府是南山第二梯队的学位，虽不至大富大贵，但每年稳步上扬，有利你们后期换大房子。

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