广州楼市:这类房产不要买,都是血的教训

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好广叔，新人首问。目前天朗明居一套三房，无贷款。东荟城一套，纯公积金贷款。感觉天朗涨幅偏小，而且四年后有学位需求。方案一，卖出天朗，置换一套短期增幅不错的房产，可不考虑学位，只考虑资产增值，到时再置换。方案二，直接置换一套学位房，看过天河北的老破小，比较抵触。方案三，两套都不卖，老人户口在黄埔，无社保，七十岁了，还可否购买一套？现有能力：首付200多，月供1.5。工作在科学城，珠江新城两地。请广叔指点迷津。

回答：你好，天朗明居主要靠金融城外溢，还有潜力的。东荟城不错的，可继续持有。老人票是可以买，但贷款一般银行都不批的了，需要全款买。如果买学位房，就买一个小户型挂户就好，可迟点再做考虑。现在的行情我建议你先按兵不动。

提问：1、家有海珠区光大花园二期一套113平方三房西南问，单边楼，二楼，俩老人家在住，花园较一人，周边配套成熟，但是2005年入住，楼层偏低，长线看，是否应置换到其他较新的楼盘？

2、地铁七号延长线期即将开通，顺便区北滘新城是否具有投资价值？美的君兰江山二手楼可否？有什么推荐？

3、滨江西天誉半岛花园有新货推出，九万左右，自住可否入手？

4、佛山新城保利龙光和樾，可否入手投资？

回答：1、光大花园，宜居，在海珠还算不错的选择。建议先继续持有或置换到中高楼层。

2、北滘新城可以考虑的。美的君兰江山，美的大道站，可考虑的。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

3、天誉半岛花园，大户型的小区，自住可以的。一手房卖光之后，它的涨幅我认为会慢慢的降下来。

4、保利龙光和樾，佛山公园旁，东平站，各方面都不错，可考虑

提问：你好广叔，预算1000以内，尽量天河一手，广州第二套，不在广州市区居住，金地峰睿和附近的保利都看过。投资为主。也考虑几年后的学位。请问怎么选择，我是从化居住

回答：你好，天河峯睿，随着学校、医院的建成后面还有一些利好，你的情况可以考虑的。

提问：广叔你好！我们现住科学城保利香雪山，一孩在对面保利罗兰上一年级，二孩本小区幼儿园。每天接送麻烦。现想再买套房投资或者自住。1.如果纯投资选哪里板块好？ 如果自住兼投资考虑得就比较纠结。预算1000万，又想带花园又想较好有学位。看了中海誉城的联排，绿地杉禾田叠墅，龙湖叠墅，长岭居五矿叠墅。2.大的区域是长岭居还是中海这边板块好？3.绿地杉禾田有小区内的广附小学和中学，比较有意向考虑。4.叠墅适合投资吗？5.绿地怎么样？

回答：你好。

1、叠墅自住不错的，投资不如普通住宅。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

2、中海这边好

3、绿地杉禾田不太行，主要的问题是交通问题，周围还很荒凉，自住+改善不如中海；至于广附，虽然是有一定的优势，但还是不要抱太大的期望

提问：你好广叔，坐标深圳。现状：深圳福田景田一套房，对口福田外国语，现价值约1100万左右，还欠约420万房贷，房子105平，现有两个小孩感觉房子有点小。另外手中现有约550万现金。 计划：希望在深圳再买一套房，兼具地段和学位属性 困惑：买房的地段您建议哪里呢？另外二套房首付需要七层，您建议我通过抵押贷款把现在景田房子多贷点钱出来，拼尽全力买套大一点的呢，还是买套小一点的？我个人倾向于买套大的，因为现在这套有点小住的不太舒服，后面新房如果学位可以的话，也有可能搬到新房去住。另外福田景田这套房对口福田外国语，后续的持有价值和增值潜力，您如何看呢 多谢了

回答：你好，考虑自住，建议入手一套南山大户型学位房。 福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。 但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。

提问：你好广叔，如何投资获得财富自由？

回答：你好，要获得财富自由，就一定要建立多渠道的收入来源，构建正现金流+低风险投资+房产投资的三元投资模型。有正现金流，提供源源不断的资金，积累投资本金并夯实安全垫，低风险投资，能保证资金稳定增值，获得复利收益，房产投资，可以储存财富，并且享受城市发展的红利。普通人在这三个渠道只要精通其中一样，不说大富大贵，至少就能过上不错的生活了。

提问：你好广叔，想请教一下置换的问题，科学城上班，在犹豫要不要置换到大壮名城，同时还能解决两个娃的上学问题。现在在鱼珠翠屏富通雅苑有一套房，中层安静望花园三房两厅两卫的带一个入户花园，入户花园可改四房，有买家单价出到4.45万。我还在犹豫是置换过去还是抵押出一笔钱。您建议怎么操作呢？大壮名城值得买吗？想听一下您的建议，谢谢！

回答：你好，如果纯粹为了大壮的学位，可以考虑，这种情况下可以上 大壮名城的车。这个前提之下，就有了另外的两个问题：1、不卖的话，要首付5成，至少7成吧；2、卖的话，就舍弃掉了鱼珠板块未来3-5年的升值收益，鱼珠的升值收益大概率是强过科学城的 可能对的建议是：如果想着未来的投资收益，就不建议买了，至于学位如果看得上大壮就把鱼珠的房子抵押了再买；如果不太注重投资，或者觉得风险大，那可以卖掉。

提问：您好广叔，纯投资 5年投资周期 考虑到深圳的总价天花板和未来裂变抵押贷款的难度（超过1000万难度增加） 如果名额不是问题 投资总预算是1200万 那是买一套1200万的房产还是两套600万的房产合适呢？ 谢谢！

回答：你好，排除选筹因素，我认为600+600（两个刚需房）<1200（一个改善房），刚需房的承受上限是由刚需的工资决定的，而改善房有两个推动力，小户型的底层置换推动，叠加改善人群的赚钱能力，后者造富能力肯定比刚需一族强，我想这也是深圳豪宅不断刷新记录的内在逻辑。

提问：您好广叔，本人刚有广州的房票，年收入50万左右，预算比较有限，请问应该买莞城的无电梯老房子还是广州新塘的品秀星图？

回答：你好，这种不带电梯的老房子，不太建议买，除非是有学区加持，不然后面出手不太容易，这种老破楼梯房大概率未来是跑输大盘，可以考虑出手置换，新塘的品秀星图也可以考虑。随着广州东部CBD+TOD国际新城强势崛起，一条站点高度密集的城际线路的诞生，让新塘和深圳前海，仅相隔19个站点，与广州东只有2站，离白云机场仅有9站。新塘作为中点，无论到那个点都能控制在1小时内。未来新塘不仅是作为广州东交通枢纽，还可以是深圳北经济飞地。新塘的区位是不错的，等建设继续深入，这个区域就变成了城市，发展空间是不言而喻的。

提问：你好广叔，本人在深圳工作，今年准备在深圳买房，去年底看了一些盘，加了一些中介朋友圈，前不久在朋友圈看到一条消息说是卓弘星辰仅剩少量尾盘，再不抢就没了，然后问了一下这个盘是个离地铁地铁3号线永湖站A出口很近，是个地铁盘，我感觉这是个捡漏的机会，想知道这个盘适合入手吗？

回答：你好，这个盘建议慎重考虑入手，其实横岗的卓弘星辰从19年底一期开盘到现在依旧还有部分房源没有售出，处于滞销情况。首先横岗片区离龙岗和福田都不近，距离较近的布吉和罗湖目前发展状况不佳，基础设施落后，没有大型商业配套，导致横岗的房价一直都难以上涨； 其次，这个盘虽然靠近地铁口，但是深圳的三号线非常拥挤，并且离地铁轨道近，噪音影响大，环境差，地铁口从加分项变成了减分项； 小区内停车位也十分紧张，对于自驾出行的购房者来说是一大不利。目前卓弘星辰二期即将开卖，给两点建议，排名前列、 地铁并不是选择楼盘的 全能药，太靠近地铁反而会影响居住舒适度； 第二、深圳的换房周期是5~7年，如果买了一个涨幅很小的楼盘，那将来换房将是一大难题，所以横岗这个片区请大家谨慎考虑。

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