广州楼市:真的不要乱买房,这类房子未来还找不到接盘

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，昨天看了世茂嘉禾那小别墅，准备投资纯投资，但那里开发期要5-6年，8000户大盘。理由是投入资金少，公立学校资源好，首付100万样子，借名额。如果投东莞，现在没有名额。投入随便要近200-300万。投资世茂嘉禾，持5-8年，中介说可以收益翻翻，你意见呢？能回复我吗？

回答：世茂嘉禾广州院子，在增城一个荒山野岭的地方，什么配套也没有，不知道未来找谁接盘，养老可以考虑，投资不建议。

提问：广叔，因为我们夫妻都在车陂工作，所以想换到附近。目前子弹在110以内。目前比较尴尬。看了春江花园和天朗明居，不是很理想。

回答：资金有限的话，天河广场如果在居住上不嫌混杂的话也是可以考虑的，毕竟配套成熟，生活还是挺方便的。

提问：广叔，你好！新人首问:本人年龄50，去年底卖掉荔湾一套大面积房子，购入黄埔一套叠墅，五成首付，月供款28000元，打算一年后搬入自住。最近准备将名下另一套房改房卖出，已签合同，大概一个多月办完买卖手续。我家主要从事旅游业务，由于疫情影响，今年家庭无现金流入。估计未来两年收入都受影响，但又苦于找不到更好的项目，唯有等待旅游市场恢复。目前家庭有一些现金，考虑到存银行收益不多，想用400-500W全款买个二手房（用我们自己名额，属于第二套）。家庭尚余部分资金用于三年内日常生活开支和还贷。我女儿已成年，一年后参加工作。她目前代亲属持有一套房，一年半以后将房产转出后可以腾出名额。请问:以目前情况，我们是抓紧时机用自己名额上车，买400-500万的二手房(一来利用好家庭第二个购房名额；二来，二手房出证快，以后如业务恢复需要投资资金，随时可以用于抵押贷款；三来，考虑二手房两年后也可以置换）。还是等女儿一年半后有名额，以她名义买新房好（三成首付，贷款期限30年）？如果买二手房，请问买哪个区域哪几个楼盘比较合适？麻烦推荐一下。谢谢！

回答：你好。当然是现在就要买入，1年以后恐怕为时已晚，房价涨上天了。建议先利用400-500资金，入一套600-700左右的房子。这个价位建议考虑天河：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：您好，广叔，打算在广州黄埔区投资一套房产，三无人员。有两种方法，1，中级证加半年社保(半年之后才能买房)。2.婚票(13万，三个月之后才能买房)。请您指点迷津！谢谢啦！

回答：你好，不知道你需要男婚票还是女婚票？婚票的报价区间很大，没有统一的价格，因为外面基本的服务都不能保证。男婚票现在便宜，女婚票贵一点。正规点的，含全套法律服务，基本不超过10万，建议再多找找其他婚票吧。你这个上来就要13万，还得3个月之后才能买房，性价比不太高。

婚票买房要谨慎：注意年龄差距，不要过大。注意是否需要双签，价格不一样。注意户口本婚姻状态的更改，离异状态。注意婚票的户口地点管制严格与否。注意离婚协议签订，注意分批次付款。当然，如果能碰到业主能配合54大法过户的较好了。如果没有合适的婚票，建议走社保，广州社保要6个月，但你买房并不用等6个月后，这是重点！可以先看房，跟业主谈交易周期即可。

提问：您好广叔，目前我在广州工作，有想买房的打算，我94年，在广州连续买社保1年7个月，公积金5个月。（16年毕业，以前买断过就不算了） 想过在广州买房，目前我只有30，还是父母给的，大概能和亲戚能借10~15而已。之前没意识存钱，自我感觉很难在广州买房，首付月供压力都大。广叔，我适不适合在广州买房？亦或是广州周边买房好？广叔有推荐吗？我最近有看到北部万科城这个楼盘，在清远，我喜欢面积大些，这个总体都没问题。广叔，你觉得这个楼盘好吗？其实我有不甘心的，因此目前刚开始在学买房相关知识和理财知识（低风险买股票基金），就是为了更好买房选房，增值资产。或者我2~3年储蓄好后，再买房吗？

回答：你好，1.子弹有限，宁可广州买小户型，也不要去清远买大户型，价值完全不同，买房子其实就是买城市，一线城市未来升值空间更大，享受资源也会更多。

2.当前宁可亲朋好友借一点，也不要靠自己工作慢慢攒钱，等你攒好了，房价也涨了，一般人攒钱速度大概率追不上一线城市房价，能做的就是尽早买入站位，用资产追资产。所以只建议你买广州，子弹有限，先上车以后再置换！

我为什么建议买房一定要先上车？因为房产上涨的“速度”如果过快的话，即使只要上涨10%，普通人靠自己的本职工作是压根追不上的。如果先买房，先上车，那就是用资产追资产，没准还有机会，甚至买得巧，买的好还可以大赚一笔。而那些等着房价到谷底，等着心里那个较低谷底的抄底人群，很可能发现房价上涨后，自己辛苦存的那点钱再也难以上车好地段的房子了，只能心有不甘的去买偏远小。广州买房性价比高的板块 详见内部分享

提问：你好广叔，目前我们在广州南沙居住了6.7年了，一直想买房，但囊中羞涩，自己做生意的，一直都需要资金周转，但今年想咬咬牙买一套，老家有一套，可以付清排名前列套的贷款，第二套4层首付，首付计划100万，目前看了南沙金州板块这边的，因为工作和生活都在这边，而且小孩读书也想着有个好一点的学校，准备入户南沙，现在看了有越秀东坡，星河丹提，海语熙岸，不知道广叔有什么好的建议，灵山岛金茂弯那边这两年又好像炒得挺火，不过价格太骨感了，目前考虑的居住为主，当然也想着有升值潜力，希望能让您帮忙分析或建议一下南沙这边哪些房产合适我，还有刚刚提到看过的这3个楼盘主次分别推荐一下，感谢

回答：你好，我觉得南沙这个区域，如果真的要买，就优选金州板块，选择万达附近2公里附近的楼盘，太远的地方，比如灵山岛等其他地方的属于概念大过实际的情况，目前属于画饼阶段，后面能否成型和吃到饼，真的不一定 你文中所说的那三套房，如果非要选择的话，选择进港大道的越秀东坡，尽管是一个小型社区

提问：你好广叔，买第二套，预算1300，优选宝中南山。自住+投资，100平三房或更大，一娃4岁。 看中大湾区、深中、前海湾规划，但不知如何应对大势选择自己小家。请您指点。 不知这几个盘如何尚都、西岸官邸、幸福海岸等。谢谢您

回答：你好，尚都户型好的很少，幸福海岸至少有一半还不错。 幸福海岸园林景观在宝中算不错的，好过尚都的小区观感。 而且幸福海岸的物业也并不差，还是正地铁口，大社区。 西岸官邸社区太小了，虽然赠送多，但户型一般，而且单价太贵了。这个小区也是频出笋盘，属于高不成、低不就的一类。 这几个盘排序：幸福海岸>尚都>西岸官邸 持续看好宝中

提问：您好，广叔！投资加自住，看了一圈，听你的建议卖了佛山房最终定了金港华庭朝南3房，600以内签的，目前小区3房已经没有600以内的了。感谢！听中介说楼下马上开始建城际西乡站，另外旁边的高尔夫球场在拆，后续的规划还没出，本着自住加投资的原则，打算五年后城际建好考虑置换，小孩26年上小学，条件允许的话再换个好的学位房。我想请教一下碧海片区的范围定义到底是怎么样？自贸区扩容你觉得碧海还有戏吗？谢谢！

回答：你好，恭喜你换房成功！条件允许，注重教育到时再做置换。碧海实际上可以理解为低配版的宝安中心，不论从片区品质、配套、交通都差宝中，但由于房价也便宜一些，所以对于有总价约束的小白领（稍微有钱一些的小白领）来说，碧海是宝安中心的替代品；之后前海的产业（特别是大铲湾）也会利好到碧海；因此，碧海有潜力，可以跑赢大势，但不如宝安中心，也不如前海；还有大家关注的腾讯科技岛，目前看来要真正等到腾讯入驻还有至少7年时间，且入驻人员规模也是未知数；入驻之后，碧海片区的租金和单价必定会迎来大涨，但对于买房来说，前海和宝中依然更具竞争力。

提问：你好广叔，我是深户目前家庭有三套房（自己名下一套）和一套万科云城公寓，月供5万左右。说说目前的打算：1：卖掉一套亲戚名下龙华和平里三房以回笼资金。2：下一步想在关内（罗湖，福田，南山均可）投资一套优质学位房自用+投资（孩子目前在布吉读二年级，等四年后初中去读）主要倾向小户型，根据我的情况，要咨询1：现阶段这样的卖出及卖入吋机是否恰当，方向是否正确？2：买哪个区哪些学校的学位房未来更好？预算500一600万左右（因为是二套首付70%）3：老师对万科云城未来怎么看，买入快3年了，涨幅不大，现在如果急卖的话最多打平，是继续持有还是果断卖出呢。请指点一下，多谢！

回答：你好，1、和平里，2015年近地铁，高峰学校，得房率低，有些户型不好，可以出手置换。2、南山福田都可以考虑，罗湖不建议，未来看会跑输大势。当下就是置换的好时机，由不太好的地段换到更优质地段，不好的产品换到更优质的产品，短期内虽然不好把握，但中长期看一定是正确的。3、万科云城公寓没有稀缺性，升值潜力不如住宅，虽然带有深中南创的学位，但众多妈妈们不是很认可，周边也缺少住宅规划。公寓一直不建议买，涨幅慢，税费高。

提问：你好广叔，我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷。现有资金100万，想入手一套关内的学位小两房。有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？谢谢！

回答：你好，首付100万，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区。并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大。具体参考内部分享！

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