广州楼市:有这些硬伤的房子,内行人却远离不碰

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！广荣翰林苑怎么样？目前有120方，西南向在卖，总价600左右。主要考虑上班通勤近，户型尚可，价格能接受。（目前租住在五山，离五山车程几分钟，但单价便宜一万五以上。手里有一套天健上城80方的小三房，无贷款。）以自住为主，兼顾增值。

回答：你好。是天河长兴翰林苑主要是没有地铁，区位有点尴尬，立交、高速、植物园。自住还行吧，投资一般。天健上城的交通是硬伤，没地铁，且在广园快速以北，交通进出也颇不方便，但是随着新地块的拍出，以及学校、中医院的建成，还会有些利好吧。

提问：新人首问：广叔您好！目前自有300多万，二套纯投资，主要400万左右的房子，是选择金融城附近的二手老小区小户型还是黄埔新盘大一些的户型。如果是科学城：品秀星樾、龙湖云峰原著、黄埔中央城、保利罗兰这些怎么选，或者有其他比较好的选择吗？

回答：你好。建议考虑黄埔次新盘。黄埔投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：你好广叔！科学城中央城的学位会好吗？是否有投资前景？

回答：你好。中央城，萝岗排名前列大盘，23号线其实还没获批，存在变数，学位就是挂一个头衔，实际师资，生源不清，以后小学成绩是什么样还是未知数。总体不是很建议。

提问：广叔，您好。想在车坡/东圃/三溪地铁站和鱼珠地铁站附近买房，二手希望楼龄在8年以内，或者一手的新房，小3房，投资性质为主。请问有那些盘比较有潜力，也比较近地铁站。预算总房价500w左右。大沙地/大沙冲/文冲地铁站附近的一手楼是否比鱼珠差很多？如差不多，那些楼盘比较推荐？谢谢

回答：你好。8年内选择不多；具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。大沙地/大沙冲/文冲有鱼珠辐射利好，也可考虑。

提问：广叔您好，最近踩了深圳总价600--650几个盘：1.福田保税区丽港湾，红树绿洲；2.南山区科技园松坪山三期东区，前海心语家园；3.龙华区上塘港铁天颂，鸿荣源尚俊。请问纯投资怎么排序，谢谢！

回答：你好。

1、两个盘都可考虑，都是带有福外南学位，如果是自住的话可以考虑，投资的话未来福田要建20所学校，会有一点冲击。

2、松坪村三期，次新，离地铁不是很近，科技园这边本来房子也少，但这个价位只能买到个小两房，而且库存较多，没有竞争优势；心语家园带南海中学，就是楼龄偏老了

3、龙华这两个盘主要是新。

因为其他条件你没有说，如果是自住需要学位，当然是1、2选项好，对学位没有要求的话，纯投资我是首先考虑3的。其次1。2主要是松坪村2户型不适用，心语家园偏老

提问：你好广叔，我住在东莞，现想买深圳房，但太贵，后又去看了与深圳相接的惠阳，便宜一半，现在是15000。因为是投资，很看重以后的升值空间，请帮忙分析一下，是否值得入手？还有哪些是值得投资的？

回答：你好，一万多的惠州，很可能还要横盘很久很久。 惠阳，不是一块未被发掘的洼地，反而因为常年不限购，早被开发商和投资客联合炒作过数轮。房价之所以低，并且极端扁平化，是因为两个原因。 惠州的房子太多太多，严重供大于求。 惠州楼盘有一个显著特征，就是大盘、巨盘众多。 从大湾区利好角度，肯定是深港广三核较大，莞佛次之，珠中惠再次，临深的机会，我个人认为东莞比中山惠州大，原因是产业； 从房产投资角度，要考虑就不止是这些了，为什么临深我一直不建议买，原因就在于临深的土地供应量太大，一手房茫茫多根本卖不完，二手要卖出获利基本打到骨折； 房子不是买便宜，而是买涨，未来深圳的核心区与临深的价差会越来越大，不要被贫穷限制了想象力。 入住率极地的大亚湾鬼城，就是大部分临深概念楼盘的现状。 东莞多淘淘小户型吧。

提问：你好广叔，坐标广东江门。手上现金只有13万，公积金7万，合计20万。年收入15万，目前手上有个去年34万买的一楼车房两面朝阳，20方改隔层后45平方，用于父母住，在哥哥家步梯楼附近。现生活在新会会城，工作在蓬江区棠下。想在生活工作半径内买套二手房，婚前自住，如果会结婚，婚后如不需要就出租或转手。考虑自然环境不错的，五邑碧桂园十年以上楼龄，二三楼步梯的90方朝南三房.70多万。或山湖雅苑电梯房。值得入手吗？或者有好推荐吗？盼复。

回答：你好，江门是一个很典型的小城市，基本没有什么突出特点，其他小城市的老城区怎么破，它的老城区也怎么破，而且城市规划杂乱无章，毫无组团概念。 虽然是珠三角，在大湾区里是纯粹打酱油的角色，也被炒作的非常厉害。跟非珠水平差不多，可见没啥前途，将来就是被珠海中山吸血的命。由于蓬江老城区严重满载，人口已经外溢万达广场板块，旁边是几大成熟的商圈，生活配套相对比较完善，周围基本都是次新房，属于看得到现在也看得到未来的板块。一般来说，买郊区一般都是靠着万达广场去买会比较靠谱，毕竟万达的选址逻辑还是比较靠谱的。

新会虽有成型，但不属于江门的城市发展方向，江门从江海到新会的一路上都是香蕉林，都发展这么多年，还是香蕉林，所以zf没有把力气花在这个区域。如果zf着力把两个城区融合，绝不会是现在这个样子，这也侧面说明了江门本身的财力不足，未来的房价空间其实是很有限的。刚需自住是可以买的，可以考虑蓬江新区，楼盘的选择多一些， 尽量买10年以内的次新电梯房，升值性 流动性比楼梯房好，楼梯房以后出手都是硬伤。内部有分享广州投资回报率高的板块

提问：你好广叔，我现有两套房，一套越秀某大院2楼（30年楼龄）华侨外国语学区房，一套番禺佰利山。现打算把越秀房子置换到天河区稍微新一点的房子，考虑到地铁交通和医院配套（家有老人和小孩，小孩在越秀读初中），预算700左右三房自住?投资。一是值不值得换？二是看了几个小区：天河海景花园>员村美林海岸>潭村骏逸苑，想了解一下这几个小区的优劣，海景花园的保值性怎样，或者有没有其它更好的选择？

回答：你好，1、优选你的置换思路是对的，是没有任何问题的，恭喜你一开始就有了这个思路 2、如果是700万总价，你说的这个片区其实就是珠江新城东区-员村这一带，其实是可以的，没有问题，未来金融城、地铁13号线二期这些增量实实在在的，没有任何问题 3、个人觉得，美林海岸>海景花园>骏逸苑，从保值升值和舒适度来看

提问：你好广叔，本人在广州从事茶叶生意，在老家广西某市区有一套房子，价值150万左右，现在手里有400万的预算，想在广州买套房投资，广叔觉得鸿瑞壹品和南沙买哪里比较好呢？

回答：你好，不太建议买鸿瑞壹品，建议投资买南沙。鸿瑞壹品属于中山火炬开发区岐江新城南部，虽然周边的教育和商业配套是不错的，又靠近中山站，但是项目距离中山站地铁站有点远，总体上不是很便利，此外，周边的开发较为欠缺，发展起来还需要一定的时间。对比之下，南沙的规划和产业更有优势，目前广州对南沙区的政策倾斜和扶持力度都投入巨大，这也就促使南沙经济的快速起飞，未来南沙的升值的空间也更大。

提问：你好广叔，本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级（省一级），户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢

回答：你好，个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心 太古城南优点 1.深圳湾地段、地铁口物业 2.车位充足、周围环境好 3.楼下有商业（宝能city） 4.小户型、单价低、总价低 5.深圳湾学位 缺点 1.小空中花园、小游泳池 2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道） 3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集 4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些 5.户型一般 小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。 现在入手需要淘笋，不用太着急。

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