广州楼市:这些板块容易站岗,投资自住都别碰

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提问：广叔，您好，我是新用户，我是刚需首套，准备一年左右结婚，还没孩子（学位不急，以后应该会置换），只能选择总价310W内的，自住兼升值，考虑新房或2012年后的二手，工作在珠江新城附近， 有车，平时喜欢地铁出行。有如下选择1，广州金沙洲 2，番禺祈福 3， 市桥璞悦台（只有3栋楼小盘） 4，智联汽车小镇 5，大华紫悦府 或有什么更好的介绍吗，谢谢。

回答：你好。1、金沙洲靠近佛山，购买力容易被吸走，自身产业一般，睡城，不过由于市区涨的多了，金沙洲未来会有一点补涨。2、番禺祈福可考虑。3、璞悦台一般，周围环境不怎么好。4、智联汽车小镇不建议，容易站岗。5、大华紫悦府自住还可，投资很一般。还可看下万博：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好！又来请教了，小两口在白云区机场路国企上班，现住在南航明珠雅苑妈妈家，有130平方。小两口的男方婚前在箩岗龙湖有一套房，有贷款100，但离机场上班很远。女方将金沙洲房子卖了，目前可凑至400。如果在时代花园购置一套，与妈妈离得近方便互相照顾（年后添丁）。现在女方的公公婆婆也从外地来广州。三家人，还有一个即将出生的宝宝，在时代花园另购一套可好？现在时代花园放盘的很多，好像不是特别好。或是有更好选择？上次实地看了万科等的几个盘，似乎都靠近高架桥，怕吵，还要2年后拿证。感觉没有方向，很乱的。特请教广叔，帮忙理一理。非常感谢！

回答：你好。南航明珠雅苑，地铁岗贝站在建。箩岗龙湖这套需要持有较长时间。时代花园自住可以考虑，小区环境好，生活方便，未来也有地铁利好，3居室挂牌不多的。这边就适合居住，投资较一般。如果想投资收益高，就在这边租房子住，然后去更有潜力的黄埔科学城买

提问：广叔，赤岗纵横国际公寓值不值得投资？

回答：纵横国际公寓，次新，住宅产权，靠近路边噪音大，没有小区，这种做的跟酒店似的，缺少居家氛围，未来接盘不是很多。

提问：广叔你好，刚入户广州，首付资金150万，想在海珠、天河与黄埔结合部购买一套350万左右两房，投资、自己住兼顾，在体育西附近上班，较好考虑稍好一点的学位，有什么楼盘建议？有中介推荐海悦豪庭、富泽园、环宇花园、广海花园、棠雅苑，这几个楼盘怎么样？

回答：你好。海悦豪庭，近江边，一德路，楼龄较老；富泽园，1998年建，景观好，可以考虑；环宇花园，靠近立交桥，一般；广海花园，天河公园旁，地铁不是很近，一般；棠雅苑，配套生活方便，地铁不近。天河公园这边学位要好一点，总的来说各有优缺点。重点抓住一两个主要因素。如注重学位的则可能牺牲一点居住舒适度；想要居住舒适一些，教育方面就牺牲一点。还可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔您好！非常谢谢您前面的解答！再次请问您：1、现在东部已经很少房源，有也价位很高，如能拿到城市之光的票，是否可以等城光？2、昌岗路南方花园二期合生帝景国际高层97方南向三房，单价5.7左右，富力尚溢居中低层南向86方小三房，单价6万左右，请问这两套怎样？

回答：1、如果有一定的底仓，可以去等城光。2、南方花园成熟地段，自住不错的；富力尚溢居也可考虑；海珠这边会有补涨。建议优选后者。

提问：广叔好，你一直看好房地产，能否说说为什么楼市的泡沬不能破?

回答：十次危机九次地产，房价过高将降低一个国家的实体经济竞争力。然而地产泡沫一旦破灭，将引起经济危机。中国房地产的市值是65万亿美元，中国股市总市值只有6万亿美元，债市市值大约10万亿美元，人民币存款25万亿美元。可见，房地产体量远大于股市和债市及存款余额，一旦泡沬破灭，中国可能面临日本式资产负债表衰退的风险。

房地产占固定资产投资比重大，房地产链带动的相关投资占到整个固定资产投资的50%左右，泡沫破灭将造成投资衰退。此外，房地产业杠杆高占金融行业贷款余额的30%左右，再加上一些表外融资，占比更高，如果房地产泡沫破灭，将会对金融行业造成致命打击。所以等着楼市崩盘，是非常不切实际的！我国经济就像一列开动的火车不停向前，我们要做的就是尽快上车，而不是盼望着火车停下来等你，有的人甚至想着火车倒回来接上你。这个想法是非常危险的，那你只能站在原地，看着火车离你越来越远。

提问：广叔您好，我想问下我现在深圳宝安工作想买中山东升的，龙光玖誉府，投资自住，他们是一万一房价，值得买吗？你推荐哪里？

回答：你好，龙光玖誉府适合自住，生活方面还挺方便，投资的话由于东升没有什么规划方面的利好，所以只能跟随大市涨。中山比较有潜力的是东区、火炬。

提问：您好广叔，现在手里有200多万，二套，深户家庭二套，老婆没有贷款记录，目前工作区域在丹竹头，现在想买一套4房的改善自住为主，目前看了颐安3期还有一套109低楼层4房，麟恒3期的129平4房，锦荟广场的129平朝梧桐山的四房，不知道这里你会推荐哪一套(主要升值潜力大一些),颐安就是稍微小一点，楼层也比较低，不知道以后会不会不好出手。

回答：你好，锦荟广场一个楼盘茕茕孑立的矗立在龙岗大道南面，每次路过总觉得这个盘的业主好孤独。麟恒这个盘还勉强，但是刚需户型过多，大户型也是鹤立鸡群，颐安三期的109是朝东北的，矮楼层会有采光影响，可以对比一下石芽岭和睿智华庭，以及颐安的二手。

提问：你好广叔，新人首问，1. 深户刚需首套，预算总价500-600，自住为主投资为辅，不考虑学位，3-5年后收入增加考虑置换。2. 工作在南山，地点在9号线深大南地铁站附近，上班时间相对灵活不一定赶早晚高峰，目前主要靠公交地铁出行，未来考虑购车。3. 看了您之前的推荐，根据个人能力及需求主要看了三个片区，

西丽，桃源村一期三房、怡然天地居两房，500-550，缺点是楼梯房西乡，万象新天三房、富通都会三房，550-600，目前了解的还不多坂田，珠江旭景家园/阳光第五季，三房550-580，缺点通勤偏远目前感觉都能符合自住基本要求，麻烦帮忙从投资角度分析一下优劣，或者有更好的推荐

回答：你好，预算500-600，这个预算楼梯房就不要考虑了，受当下年轻人嫌弃。坂田适合自住+投资，但考虑通勤距离有点远，不算最优选。西乡是个不错的选择，即有舒适3房，通勤距离不远，该片区能很好的承接来自南山的外溢，未来保值没问题。同时碧海的2房也可以考虑，其他选择参考内部选筹。

提问：您好广叔，华为员工，坂田工作，预算600-700，请问老师：当下时点，1.买坂田兼顾自住；2.目前单身可租房，先投资，追高西部，下一波涨了再置换到自住；3.先投资，买大运坂田14号线，等这一轮补涨完了之后再置换到自住；哪一个方案更好啊？谢谢！

回答：你好，目前在我的观察里，结构性行情结束了，专属于南山前海的一波涨幅已经到位了，接下来该全市普涨了，由于疫情、通胀等因素影响，本轮行情我拍脑袋预估就是2成到3成，现在你不管是买西部、中部、还是东部，未来3年左右，区域增幅都不会相差太大。其实更难的事情是做具体针对性的选筹，按照你的700w的预算：方案1：坂田10年内次新三房，有地铁、坂银通道、学区的利好；方案2：南山前海两房or二改三，有前海、学区、强购买力的推动；方案3：大运10年次新三房甚至四房，有地铁、轮动的支持；方案2的选筹难度不高，普通人更容易赢，方案1给你的舒适度是较高的，方案3的总价就超出了区域主流群体的承接力。

提问：你好广叔，目前想以1200万左右总价购买福田居住和学位兼顾的房子，看来看去，安托山片区雅福居，红领实验小学（新学校）加高级中学似乎合适，这个选筹怎么样？不考虑宝安南山是因为夫妻俩都在福田靠罗湖这边上班。

回答：你好，1200 全能买到雅福居四居，有居住环境有学位还能兼顾通勤，看起来很不错。但是，雅福居是有学位危机的哦，小学木有问题，问题是中学。深高学位危机今年闹得沸沸扬扬，离深高20米的竹园小区都差点划出去，两公里外的安托山片区更不安全。离安托山更近的深康中学已经建成，一旦深高学位进一步紧张，雅福居的学位随时可能变动。深高变深康，一字之差，万里之遥。

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