广州楼市:这些区域房价即将下跌,别再当接盘侠了

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提问：广叔，你好，广州户口，在越秀区先烈南路工作，目前金沙洲有一套房 ，自住，资金300左右，想再买一套学位房供第二个小孩读书，纠结买金沙洲御金沙白云广附的学位房，还是越秀区的老破小，或是天河区的 老破小，哪一个地方更有保值或是升值空间，最近房价涨的厉害，适合出手吗，还是再等一等？广叔对于御金沙看好吗

回答：你好。论教育水平，当然是越秀的学位房要好一些，读书用是可以买的来当学票的，读完就卖掉。如果结合自住，金沙洲白云广附的房子也是可以考虑的，成绩也不差，算是一个折中的选择。御金沙偏自住吧，靠近佛山，产业方面较一般。如果是投资不如考虑广州东部、南部。

提问：广叔你好，我是外省人，我儿子留学本科，目前夫妻俩都在当地银行工作，2019年一万九千多一平米买的朱村科慧花园3房作投资用，鉴于增城当前楼市的前景不明，您看是继续持有还是换房到其它地方，没有广州户口，能买南沙和黄埔吗？

回答：你好。科慧花园在朱村凤岗站，周围配套一般，不过朱村目前有炒作的噱头，科教城，富士康科技小镇，万达广场，到员村也只需要35分钟，但论配套还是不如新塘。可以再拿一下吧。有本科学历可以直接入户买。

提问：广叔你好！现在有越秀区共和村六楼90年的一套60方房子（卖出价350到400万之间），八一学位！现金180万左右！1房票，工作在五羊新城，现想投资为主，能兼顾自住更好！

1、卖掉现在的房子，再买个600万左右的房（换美林海岸，骏景花园）

2、现在的房子再留一留，贷款买个400万左右的房子，（五羊新城或科学城）

3，这两个方案，请问哪一个好？在这两个方案的预算下，有什么更好的板块或楼盘可以推荐呢？

回答：你好。1、共和村如果没有读书需要，可出手置换；美林海岸，骏景花园都不错的。

2、当然也可以短期留一留，但不建议持有太久，等这波行情结束。重点考虑科学城

3、排名前列个方案要好一些。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，目前中央城，您觉得适合用来投资吗？

回答：中央城就是供应大了点，兼顾自住可以考虑，还可以看下东荟城

提问：你好广叔，新人首问：目前手上有首付款70左右，预算260以内的房子。我先生在天河上班，我在番禺上班。考虑资金和居住体验想在番禺交通相对方便的地方买房。目前看了番禺广场附近和市桥附近的房子。先生的诉求是离地铁近，我的诉求是离地铁不太远，居住环境稍微好点，有相对的升值空间的。学位的问题可放后考虑，因为打算较快也是一年后生小孩。现有3个小问题请教您：

1.市桥和番禺广场预算内的二手房哪个性价比会高一些，主要指居住体验和升值空间。

2.番禺广场目前我们看东华花园比较多一些，但该盘目前挺热的，一期南向的基本被秒。目前还有两套南向小户型的，一套是77平，251万，一套是82平，262万。现在东华花园一期还值得买吗，是不是高位接盘？

3.如果东华花园现在不值得买，那番禺广场附近还有预算内值得买的有哪些楼盘呢，价值点在哪呢？

回答：你好。1、可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。2、东华花园，离地铁不是很近，有一定楼龄的步梯房，自住可以，投资的话未来容易跑输的。3、番禺广场能通勤直达珠江新城

提问：广叔您好！请问一下如果保利天汇7万左右，天河壹品7万左右，金地天河目前已经到了7.5万，选哪个好呢？麻烦帮忙排个序！如果是天河，这样的价位有其他推荐的吗？谢谢！

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，坐标广州，预算700万左右，金地广氮115方4+1房，保利天汇3+1房，雅郡花园三房。三成首付名额，投资和自住角度，5年-10年期，能否排下序，以及原因，谢谢。

回答：1、广氮这个盘硬伤很明显，而且是新房，我并不建议花太多心力去打这个新。盘量少加高速硬伤，后续难以上得起量。

2、保利天汇较新一期也是目前天汇最不堪的一期，但是之前一直卖得还不错，这一期也不会怎么缺买家了。然而就新房来说，我还是认为比广氮要优秀。

3、雅郡花园三房作为二手房，较大的问题你现在看到的房，估计都不怎么香。现在来看，琶洲一带仍旧是缺乏住宅供应，未来五年也是如此，强豪宅盘不会对雅郡这个刚改类盘有什么冲击性，如果有好的房源出来，我建议琶洲雅郡可以作为优选。

提问：广叔您好，我目前深圳两套房一套万科第五园大户型144平，一套福田景田万科金色家园135平，手头有现金500w，想做资产升级。三个片区有意向：华侨城天鹅堡三期或者二手；科技园华润府四期碰碰运气；香蜜湖深业中城或者附近二手；宝安中心楼盘，有点高，怕横盘。想请广叔指导怎么操作？感谢。 是不是也可以存量房不动，投资一套有升值空间的小户型？我先生还有购房名额。

回答：华润城，一个普通的中产盘，认筹人数只会有多不少至于价格，市场在动态变化，华润城有学位傍身，一直稳中有涨，新房会被限价到什么程度，难以预测。 华润城是值得打新的 深业中城现在还能搞到内部房源，也可以入手。 天鹅堡三期特殊，单价虽然11-12万，但已经没赠送，也没有大型商业、好的学位配套。算下来套内单价和深圳湾二手差不多了，果断选深圳湾。 深圳三大豪宅区:华侨城、香蜜湖、深圳湾。 现在投资淘笋为主，打新为辅。逢笋入，没有遇到确实收益的产品，就暂时持币观望。 房票是很珍贵的资源，不建议入手小户型。

提问：九叔你好，请问我在城市山谷有套别墅，目前价值3000万，不考虑自住。单从投资回报率角度考虑，您的建议是继续持有，还是房产变现每年有个固定的5%的收益率呢？或者有更好的建议？

回答：你好。继续持有。偏远别墅不建议持有，但你这套属于好地段的稀缺物业。净值在手的也肯定有平均超过5%的增值回报了，另外还有租金收益、学位价值以及金融属性，随时可以抵押变现出来投资或者应对风险。一线城市的房产就是一张可以抵御通货膨胀的大额存单。

提问：广叔，早上好！谢谢回复，你建议我考虑22号沿线如：番禺—祈福新村缤纷汇、尚东尚筑和新塘—亚太新城亚太银座、现代城市花园、新都盛世名门。我想问21号线凤岗站的碧桂园城市花园.花岸园、中国铁建国际花园和朱村站的楼盘、13号线东方新世界，假日花园（白江站）可否考虑？13号线和21号线、番禺板块22号线，购买哪条线的小两房更有投资发展空间？以上几个楼盘不建议的原因是？谢谢广叔。期待回复

回答：你好。碧桂园城市花园也可以考虑的，21号线增城段的中间段是朱村，朱村目前还有炒作的噱头，科教城，富士康科技小镇，随着朱村万达广场。快线站凤岗站到员村只需要35分钟。通勤的时间可谓是深深的捏住了天河人的心，对于教育配套只有朱村二小与碧桂园学校，协和中学。在配套方面就没法与新塘比，所以这里就只能算第二选择。东方新世界，虽说有商业综合体等搞头，但我认为铁路线环绕，离地铁也不近，发展有一定的受限，不如考虑地铁口纯住宅。假日花园可以考虑。能买限购区域，当然是限购区域的价值更高一些，重点考虑番禺，其次新塘、朱村。

提问：广叔你好，我自住兼一定投资性质，想问下一手房厚街的先进晴熙云翠和寮步的万科金域东方推荐哪个？二手房的话，宏远江南排名前列城，江南世家，石竹新花园，万科城市高尔夫花园，比较推荐哪个盘？

回答：你好。先进晴熙云翠，一般，打的概念是教育地产，其实没多大优势，配套很一般；万科金域东方，寮步，要好一些。二手重点考虑：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

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