广州楼市:房价到处涨,正在惩罚不买房的人

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提问：新人首问，广叔您好，我的基本情况和需求如下：【基本情况】1. 我和老婆均为广州户口，在祈福缤纷汇（自住）和村内（出租）各有一套房子，目前无多余房票；2. 我在珠江新城上班，老婆在大学城，目前准备要小孩；3. 目前自有资金刚够把房子按揭还清，两套房子目前售价大概700w；【需求】1. 我们想把祈福的房子卖了，换成上班通勤更方便，较好也能获得一定涨幅的房子；2. 总预算大概1100w左右；3. 不考虑学区的问题；4. 老人可能会和我们一起住；5. 我们想换套四房180平以上的，未来短期都不折腾了。【问题】1. 您推荐换到哪个板块？网上看了下，大学城房少总价高，剑桥郡去珠江新城通勤也不方便，老黄埔好像环境一般？2. 现在到处都在涨，但我们是否应等到祈福地铁开通后再换？3. 如果是您，不考虑上述需求，在1100w总预算内兼顾自住和投资，会怎么买房？例如一套剑桥郡自住，一套保利学府里投资？感谢！

回答：你好。1、大面积自住还可以，投资流动性要弱一些，可看下：投资价值高的楼盘，详见知识星球内部分享！

2、置换祈福的房子可出手，不用等。

3、可以考虑两套。可以的。一套黄埔科学城，一套万博

提问：广叔，当前计划今年完成置业，目标中新知识城，预算300左右，考虑持有5到8年，以交通便利，利于保值升值为主。看过南沙片，只觉得近的已经涨到透支了幅度，远的呢投入早了点，还是会有波动。请指教！

回答：你好。知识城5-8年的话可以考虑，看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，您好！我是付费学员，科学城万科金色梦想一楼65方东南向带小院子的小复式355万，单价去到5.46万，和星河山海湾88平方东南向望小区的四楼平层305万，单价3.47万，哪个更有价值？谢谢

回答：你好。星河山海湾在南沙，这边如果中长期考虑的话可以优先选择，短期还是建议选择万科金色梦想

提问：请问广叔，坐标番禺、要求近地铁口、新盘，总价400到600万，好学校，有什么好楼盘介绍不？

回答：新盘暂时还没有好的推荐。可看下二手次新，如：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，新人首问，本人在中海誉城北苑有一套大两房，想在同小区再投资一套小三房，目前中海三房涨的比较多，已经去到3w7，8了，这个价位入手会不会高位站岗，中海这边地段是否还有继续上升空间？总感觉现在种种政策，银行限制贷款，会不会横盘？

回答：你好。中长期看还有潜力的，等周围配套各方面有所提升之后还会继续涨。限贷或者说出调控都是有一定的影响的，至多就是会横盘，跌的概率不大。但外一贷款松动，怕是又要错过了。所以，能买还是尽快买。

提问：您好广叔，我2017年在广东清远买了一套恒大银湖城的房子，二楼的，靠近广州，当时特价107万，2019年收房，现在跌了好多，规划中的轻轨和长隆不知道何时才能开通运营，我想请教一下是继续持有还是抛售？

回答：你好，清远就是借着大湾区概念，收割韭菜的标坑，和惠州是一对难兄难弟，建议及早出手，及时止损。

不建议入清远，有几方面原因：1.交通成本太高，通勤时间和精力消耗太大清远，现在还是初级阶段，想要等到"广清同城"没有个十年八年，那基本上是不可能的!虽然说，广清城轨就要通车了，但是一期通车后也只能到花都，花都坐地铁到珠江新城都还得要一个小时呢。2.珠三角相对落后城市GDP增速倒数排名前列。3.买房即使房价翻了一倍，想转手却无人问津。在清远买房，还面临一个较大的问题，那就是房子多，人口少。

提问：您好，广叔！我的房子是百花园二期156平方的学位房，目前小孩己经上高中了，请问是卖房换后海还是继续持有。

回答：你好，百花园学位好，价格高，但是楼龄偏老，这个价格深圳有更好的自住产品，未来成长性也更好。总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更存粹。属于福田人民的终极改善置业板块。其次是南山，深圳湾板块。如果房票充足，建议裂变1套自住盘，1-2套刚需投资盘。利益较大化。

提问：你好广叔，我小孩今年刚读幼儿园，我们现在居住在宝安中心区，带宝安实验学校的学位。请问如果想置换更好的学位房自住（福田、南山、宝安都可以），同时想能 兼顾升值潜力，我们的家庭预算在1300左右。请问老师有没有可以推荐的中小学学位及对应的小区呢？

回答：你好，宝安实验，前几年十大率30开外，今年终于跨进30内，应可以拿下宝安2T的位置，但一次成绩还不够站稳2T之席位，需再静候2-3年。宝安中心区，这几年真实住家客正在逐渐替换投资客，以实力较强的刚需和刚改为主，生源也随之逐步提升。

宝中是今年我最看好的片区之一，以前学位是较大的短板，目前正在慢慢补上，是中长期持有的好标的。如果你要置换到南山或福田，学位可提升，居住会下降。如果你对学位的要求很高，接受居住要求的降低，看看南二外海德（两房）、深高级（两房）和深实验（两房），其次是南实麒麟和南外科华（两房）。2T中，南外大冲也可以考虑，完全中学，南外高中的潜力大。如果不是那么追求高精尖的学位，不如静候宝中。

提问：您好，广叔，本人今年27岁，名下无房无贷，首套房，暂时不自住，可能持有期是5-10年，和身边一些朋友聊过买房这个事情，感觉排名前列套房很重要，想问一下首套房在广州怎么买会比较好呢？对未来个人资产或者以后再买第二套更有利呢？

回答：你好，在广州买房要买在核心区域，广州总体的发展方向为向南向东，所以买房也要相应地往这个方向上考虑。买房的排名前列梯队为天河、越秀、荔湾、海珠，第二梯队是黄浦、番禺、白云，第三梯队是花都、南沙、增城、从化。如果预算充足且有户口，优先选择排名前列梯队，预算不足则买第二梯队；值得投资的板块分为一级区域（珠江新城、天河北、金融城、天河公园）和次级区域（东莞庄、五山、植物园、东圃），同理预算不足就选次级区域，尽量避开老破小和老破大。最后建议预算足的在天河买新房、二手房尽量往东买；荔湾、越秀可以用于刚需自住，涨幅不高，但仍具有老城区的价值；海珠发展潜力强；番禺买北不买南，如万博片区和番禺广场；黄埔离天河很近，可以在主城区上班而在黄埔自住，适合短期投资；南沙长期价值前景较好，如果首付不到100万，可以选择投资南沙；白云尽量往南买，靠近主城区；增城区域发展不均衡，其中新塘是比较值得买的；不建议投资花都、从化这样的北部远郊区，自住的话较好买地铁房。

提问：您好广叔，我目前的情况是在龙岗中心城欧景花园有一套三房，目前小朋友上一年级，而我本人在宝安中心城工作，上班不方便。考虑到龙岗实验学校的学位一般，想在宝安买一套房子，兼顾工作和孩子的学位。上周末看了建安片区鸿景园和泓雅四期的房子，价格都是700万左右，对这一片区不是很满意，我的预算大概800万左右。想问一下，目前状况是不是我应该考虑买宝中的学位，孩子还有五年上中学？还是您有什么好的建议，宝中房价未来走势如何，谢谢。

回答：你好，鸿景园大泳池，超高绿化，非常宜居，就是学位和交通差了点。弘雅4期是1998年的房子，相比前几期好一点，前几期的楼梯房已经被主流购房人群抛弃。如果你先想要好一点的学位，离工作近一点，当然值得考虑，目前宝中的价格是不便宜了，全深圳还有哪不是高位，但是从长远看，还是有价值的，且你是自住，孩子未来上学，能尽早买入就早买入，未来前海南、宝中下跌的概率很小。

提问：你好广叔，目前在新安有一套一居室没有贷款，少有住房，市价320Ｗ左右。目前打算卖掉，换500Ｗ左右的两居室。目前看了高发城驰，桃源村3期，皇庭世纪，广兴源几个楼盘。在南山科技园上班，未来考虑自住加投资，月收入2.5Ｗ左右。请问可否帮忙分析下，或者推荐其他楼盘？谢谢。

回答：你好，这几个盘自住优先桃源村3期，投资优先广兴源。 皇庭世纪虽然地段好，但皇岗村旧改也是很遥远，本片区非常成熟，却没有稀缺的教育资源支撑 现在看，河套片区的开发可能远远达不到预期。皇岗片区的住宅更多承担福田中心区的外溢。 深圳一路向西，这几个盘自住优选桃源村，投资优选广兴源。 碧海可以的，不偏，潜力不差。但不如宝中。 还可以关注花样年花乡、花郡、富通城等。

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