广州楼市:房价下降无望,别错过了较好的上车时间

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好！广州外地户口广州社保，广州首套，目前无房贷。想买350万内的次新房，自住兼投资。看过东荟城，时代春树里，中海和金梦。东荟城单价去到4.2万，其他3个也是3.5万上了。问:1.这么高位，现在还能不能买？2.上面4个盘那个好呢？目前看中春树里，离小孩工作地方近。

回答：你好。1、可以买的，明年可能更高，自住上车每一个今天都是较好的上车时间，不要等着它下降，下降的概率不大。2、这几个盘都可以买。那就选时代春树里吧

提问：广叔您好，龙湖招商天钜、新世界云逸、保利碧桂园公园大道、中海学仕里这四个楼盘自住+投资选哪个好？哪个楼盘升值潜力大？

回答：你好。前两个在白云，后两个盘在广钢；龙湖招商天钜还有地铁利好，片区成熟，生活方便。新世界云逸算是嘉禾望岗的标杆楼盘，也可考虑；广钢有一定的不确定性。我建议考虑前者。

提问：广叔您好，我老婆在海珠广场地铁口附近上班，买房自住+投资买广钢新城的中海学仕里，华师附小学位，据说小区物业不错，2+1房，75方，6万左右一方，东南向单边位，房间全部朝南，未来转手好转手吗，顺便问一下，自住+投资潜力大吗，5年后广钢新城中海学仕里的75方小户型单价您估计能涨到多少呢？谢谢！

回答：你好。中海学仕里，离地铁不是很近，主打小户型，名校学位，整个小区非常小，只有3栋，密度高，总的来说可以考虑。

提问：广叔好，广州牛奶厂片区可否分析下？

回答：你好，牛奶厂就是金融城、鱼珠的后花园，无论是从区位、受众客户、产品等级、整体片区规划，这一属性在未来5-8年，甚至8-12年都是铁定事实 牛奶厂以后如果要暴击的话，必须要解决好两点：排名前列是交通，悦景路的拓宽，以及未来19号线的站点规划；

第二是商业配套，一个家和天翟远远不够 牛奶厂“四大金刚”楼盘在价格上对标的是美林湖畔和盈彩三期，因为大家其实都是鱼珠板块最直接的受益者，另外“四大金刚”里面领跑的是龙湖 牛奶厂的问题，在于二手的放盘量问题，说白了就是没有真正的进入二手房市场，是卖方市场 自住定价，因为证不过两年问题，因为限售问题，所以价格漫天飞，价格没有坐实，而且最近因为保利天汇二期开售，业主心态很强，价格乱放，什么6万都有了 牛奶厂的价格被 牛奶厂的业主玩死了，当然了短期内这个价格还是很硬挺的，如果把周期拉长到3-5年看，目前这里的价格其实是危险的，因为横向比较一下就知道了

1、等牛奶厂这四个盘以及周边的现在是一手，后期变成二手的时候，等过了两年的时候，就是二手井喷的时候，你可选的房源和产品就很多了，不像现在几乎没啥可选的。2、一个片区和板块的价格是否高不高，其实他本身说了不算，要横向比较才有意义，你说三溪5-6万的此信楼不香吗，天河公园8-9万的不香吗，琶洲6-7万的大把次新不香吗？

提问：你好广叔，新人首问，有个小疑问，来找广叔科普。广州户口单身，刚需首套，首付60万，年收入40+，看广叔都是主推番禺或者老黄埔小三房，天河的小户型上车盘这种呢？考虑通勤方便的话

回答：你好，首付60万，首套房，总价也就在200万左右，也只能黄埔、番禺了，运气好的可以买一个小三房，你的月供是没有问题的，建议直接买三房，用一点杠杆

提问：您好广叔，本人在珠江新城工作，孩子3岁，打算在广州买套房，预算在600w左右，通勤方面半小时开车到珠江新城或者附近有地铁站，学校方面普通学位就可以，老师有哪些推荐的吗？

回答：你好，可以考虑的区域有老黄埔、白云新城、天河智慧城、和鱼珠。目前有两个较为推荐的项目：万科城市之光、金地天河峯睿。万科城市之光，通勤方面有5号线，到珠江新城在25分钟内，开车约半个小时，有文冲小学、怡园小学、下沙小学等教育资源。配套方面也还不错，预算可以买到85-140㎡户型房子。金地天河峯睿，到珠江新城开车25分钟内，地铁则需34分钟。有清华附中、奥林匹克中学、东圃中学、广州市第113中学等教育资源。

提问：您好广叔，孩子2022年上小学，侨外和明德哪个更有优势？ 四房或以上，预算2000万+。瀚盛花园和新天国际名苑哪个更有投资+自住的潜力？ 这个价位香蜜湖片区还有其他房子推荐吗？谢谢！

回答：你好，明德是小班教学，和深圳湾学校一样，偏重素质教育，得看看孩子适合什么类型。 瀚盛花园从户型设计，花园会更胜一筹。 学位房的价格=房子价格+学位价格 房价怎么走，需要看这两者走势 房子老+学位好，一个“负”+一个“正”=跑赢大市。 房子新+学位好，产品，区域没问题的话，房价所向披靡。

提问：你好广叔，2019年在深圳德宏天下定的一套新房，带精装修，9万不到，当时买觉得性价比挺高的，带深圳中学学位，旁边二手房都高过这个价格。但是因为今年疫情影响现在买房担心大跌,所以很纠结. 麻烦帮我分析一下，谢谢！

回答：你好，德弘天下有学区，长持问题不大。 如果是学位刚需人群，没有什么好纠结的，这个价格性价比还不错。 罗湖虽然整体跑输大势，但是唯有深中学位价格依然坚挺，买定离手，别担心了。

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