广州楼市:学区房如何买?这是我见过较好的答案

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号

提问：广叔您好，目前两娃，老大明年9月上小学，海珠区有两套房均已出售，在手1600w左右，想换越秀或者其他区的大户型学位房，想一次性付清，目前看过东风东的锦城花园和东风广场（均太吵），君汇世家200方房源一直没有合适的价位（200方也要1800万），看过天河的峻林（也太吵）和富力天河华庭（200方去到了1800万），现在户型合适的价格都超预算，今年学位又都改革了，小学升初中都摇号，所以比较迷茫不知道该往哪里定，望指教，主要是为了孩子上学和住起来方便舒适，我们两口子都是在家办公

回答：你好。如果想好一点的学位就考虑越秀。全款买缺少杠杆，资金利用率不高。君汇世家可以考虑。可以拿出900，做五成首付。手上还有700，如果月供能力好，还可考虑再入手一套做投资用。富力天河华庭也可考虑，区位优越，圈层纯粹。电脑派位时代，只有拼概率，在名校扎堆的地方，学区房价值只会越来越高。重视教育考虑越秀，注重投资回报比和改善居住考虑天河。

提问：广叔，你好。广州，有房票。但资金是要卖掉广西北海的房子，才有米的。可是最近北海房价跌了一千元每平方，舍不得割肉，怎么办？等到明年回暖才卖掉了，然后再去广州买吗？北海跌价了，少了十几万了，还卖吗？

回答：你好。北海的房子在哪个位置？北海作为旅游城市，是一个外地人的市场，特别是东北三省的“候鸟”，疫情使得旅游业衰退，北海的楼市也受到较大冲击，夏日炎炎无人看房，要到秋冬季节候鸟过来了，房价才有可能起来。可以再等等，只是怕那时广州的房价也上去了。不知道北海的房子是不是全款的，如果是可以抵押贷出米来。再入广州。

提问：广叔你好，单身在珠江新城有小单位市值两百多万，有贷款，现在手上还有几十万。请问还是在东圃那边置换成大一些的好，还是在增城多投资一套比较好？现在的小单位租出去了，月租四千多。

回答：你好，因为没有提供楼盘名，这个小单位不好分析。东圃板块以老小区为主，四通发达，商业配套齐全，生活非常便捷，如果结合自住的话是可以考虑的，置换投资的话不如考虑鱼珠。具体看你的偏好，投资增城也是可以的，可以考虑新塘，新塘目前是价格低位。

提问：广叔你好、暂时在白云区工作、请问白云置业有什么推荐？首套房、子弹80万

回答：你好，80首套可以买到280左右的房子。可以看下金沙洲的保利西海岸汇海花园、保利春天里

提问：广叔你好，看了你的一些分析，很受启发。我深户，一家3口，租住南山，另有一套30平小住宅，15年为孩子上学买的，无法自住。目前手头资金300万，想再买一套投资用住宅，也可自住，偏好学位房，目标还是南山中心区。去年底看好几个小区，犹豫了，目前涨价许多，现在不知道该从何入手，请教推荐几个合适片区，较好还是南山中心区，非常感谢。

回答：你好，南山该涨的都涨起来了，接下来只有打新+淘笋。 新盘关注华润城打新 南山中心在南山来说是很一般的地段，还好近几年借助地理优势，轨交和旧改比较热闹，带来了很多的机会。 阳光里雅居、前海枫叶都是这种单栋白领公寓类的住宅盘，小地块高密度，下面都会带有商业配套和屋顶花园，户型更集约，纯粹过渡型产品，后市持续看好。 推荐南山中心板块不老、带学位预期的房子，已经在轮动补涨了

提问：广叔您好！请教，投资买房，买精装修呢还是买毛坯；投资买多少平几室为好，或者说未来好卖；买高层还是买洋房？房价基本相当；

回答：你好，正常来说，毛坯房和精装修的房子是没有特别的标准的。投资的话，精装比较好，即买即住、即租即收益，避免毛坯交房后在装修时期的空置率，资金上也有灵活空间。很适合买了之后出租出去做房东 ，买精装也比较省心省时，适合异地购房情况。

买三房高层比较好，一个城市的所有房产其实一直处在交易置换的周期之中，只是快慢的差别，并且他们房产的置换模型是一个类金字塔模型。每个一房、二房的小房业主其实都是潜在的卖家，卖掉小房置换大房，从下往上置换。追求更美好生活是每个人的梦想。如果你买了小房，将来二手市场上竞争对手就非常多，卖不起高价钱。但如果你提前买好三房，一步到位，不需要换房了，不光省事，还能就等着下面一房、二房的一堆人卖掉房子置换上来、从中获利。

提问：你好广叔，深圳前海的南海中学和西丽的哈工大附中700万左右的房子，哪里更有升值空间？ 图片是关于要不要买上卖罗湖340万房子还是抵押经营贷两年后再买好？有人说深圳后面会轮动到罗湖涨价，不知到底现在卖还是过一两年再卖？ 还有公积金能贷90万，要组合贷吗？您好像说过尽量不用公积金贷款？

回答：你好，不知道你罗湖的房子具体是哪个盘，如果是有优质学位的，可以截断抵押，如果是不带学位也没有拆迁旧改预期的老破小，建议直接出手。 前海和西丽潜力对比，优先前海。 如果能公积金能把额度贷满，且业主同意组合贷，可以优先组合贷。

提问：你好广叔，想买套房子给儿子住，十年后还会有孙辈上学的问题。最近去听朋友推荐，去看了前海颐湾府，190平方三梯两户约2200万，明年底才能交楼。楼盘位置在铁路公园站，对面是正在建设的招商领玺，附近有所待建的九年制公立学校，还有所小有名气的私立学校荟同学校。前海现在还是个大工地，真正要住进去可能还有段时间。考虑投资加自住合适吗？马上要决定是否购买，非常急切地希望得到您的帮助！

回答：你好，颐湾府 优势： 1.前海五年内少有的住宅； 2.和领玺一样，近学校地块，学校由招商代建，目前预测是育才； 3.格局、采光、外立面非常棒，两梯三户是较低配； 4.近地铁（五号线铁路公园）、近商业（后期商业配套非常丰富）。 劣势： 1.相当长的时间，附近都是工地，配套需要时间； 2.距离月亮湾大道比较近； 3.和领玺一样，社区不大，另外，还是开放社区。 长线看还不错，可以买

提问：你好广叔，纯投资。想用名下少有(婚前买)市值250w左右房子做抵押贷款(爱人名下公司经营贷)，预计150w内做首付，最想买广州，(研究生落户) 。问题一：爱人名下公司抵押做经营贷，我买广州算还完贷款的二套吗(首付四成) ？这样我还能贷款嘛问题二：考虑过用爱人母亲的名义过户做gpgd，但他们母女在一个户口下，不想用别人名义，还有其他方法吗？问题三：爱人通过JLH有一套贷款房， 想过用她妈妈(51岁)做一个核，目前白户，准备用公司做流水，办信用卡。如果在沈阳买，爱人有过贷款可以买嘛，还是只能用老人的名义接力贷，沈阳限购老人好破嘛？问题四：广叔推荐的黄埔花园和香雪站附近的楼盘比优劣分析下

回答：你好，1.婚内抵押融资再首付按揭，有首付贷嫌疑，不容易下款。建议离婚之后找渠道操作全款抵押或者5改3.2.你指的是对敲吗？母女在一个户口本上也可以对敲，但是需要找熟悉的银行渠道。3.沈阳二手房不限购的4.自住香雪还不错，投资更倾向黄埔花园。黄埔花园是老黄埔排名前列大盘， 社区大，居住氛围好；紧邻着7、5号线双地铁裕丰围站，以及黄埔东路；带怡园小学，老黄埔较好的小学学位。周边有惠润广场、丰乐南商业街等商业配套，非常成熟。

香雪的主要客群是以前萝岗区的区府在职人员，以及在萝岗工作的中高级管理者，或者做生意的小老板，以及少量天河过去的投资客；黄埔花园其实是老黄埔的新广州人多一些， 以及从周边金逸雅居、悦涛雅苑、怡园小区置换过去的改善型。从接盘侠的质量和数量来看，黄埔花园胜出。关键的是黄埔花园离猪心的距离近，到猪心的距离为17-18公里，而香雪站需要25公里左右，所以从城市发展和人口流动情况看，黄埔花园胜出。

提问：广叔您好，最近我想买个500w左右的房子，纯粹投资，打算持有5年，请问颐安都会中央这个盘可以入手吗？或者您有其他更好的推荐的盘也可以！谢谢。

回答：你好。从楼盘基本面看，区域标杆品质大盘，当下有增量有预期，片区改善和市里外溢优选。从价格上看，龙岗已横盘三年，房价已夯实，核心区域价格坚挺，已有抬头趋势，无论大小户型，均可放心买入，还有其他选择，可参考一下公众号里的文章问答。

提问：广叔你好，我在龙岗保利上城有一套88平的小三房自住，欠款100左右，80%为公积金贷款，月供5300左右，房子是夫妻双方共同购买，我是主贷。目前两个人都在龙岗大运天安数码城上班，85后，我在央企上班（比较稳定，但职业短期上涨空间也不大），两人税后年收入50万左右，每月还有公积金7500左右，目前手里存款约70，有一个小孩在读幼儿园小班。因家庭杠杆率过低，想通过排名前列套房加按再七成首付投资一套房产，我的问题如下： 1、以我的情况第二套总价控制在多少比较安全； 2、第二套纯投资，打算出租长持，能不能帮忙按总价推荐几个潜力比较大的区域。

回答：你好，加按之后可以考虑入手总价在400万以内的潜力盘。月供控制在2.5以内，合理优化租金收入。 租金稳一点，南山前海、西丽、科技园片区，福田梅林彩田、保税区皇岗都不错，宝安西乡、碧海、沙井都不错。 另外光明板块也可以关注，博暴击收益。

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