广州楼市:房价最坚挺的板块竟是这里,只涨不跌

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：你好，现在珠江新城嘉裕公馆.花城湾这两个盘12-14w这个价格适合入手吗？还是先观望一下，等明年再看看？我是用来做投资的

回答：你好。这个价位投资的话较好是年底淘笋，过了年小阳春估计会有一波大涨。

提问：广叔，因为我们夫妻都在车陂工作，所以想换到附近。目前子弹在110以内。目前比较尴尬。看了春江花园和天朗明居，不是很理想。

回答：资金有限的话，天河广场如果在居住上不嫌混杂的话也是可以考虑的，毕竟配套成熟，生活还是挺方便的。

提问：广叔，你好！新人首问:本人年龄50，去年底卖掉荔湾一套大面积房子，购入黄埔一套叠墅，五成首付，月供款28000元，打算一年后搬入自住。最近准备将名下另一套房改房卖出，已签合同，大概一个多月办完买卖手续。我家主要从事旅游业务，由于疫情影响，今年家庭无现金流入。估计未来两年收入都受影响，但又苦于找不到更好的项目，唯有等待旅游市场恢复。目前家庭有一些现金，考虑到存银行收益不多，想用400-500W全款买个二手房（用我们自己名额，属于第二套）。家庭尚余部分资金用于三年内日常生活开支和还贷。我女儿已成年，一年后参加工作。她目前代亲属持有一套房，一年半以后将房产转出后可以腾出名额。请问:以目前情况，我们是抓紧时机用自己名额上车，买400-500万的二手房(一来利用好家庭第二个购房名额；二来，二手房出证快，以后如业务恢复需要投资资金，随时可以用于抵押贷款；三来，考虑二手房两年后也可以置换）。还是等女儿一年半后有名额，以她名义买新房好（三成首付，贷款期限30年）？如果买二手房，请问买哪个区域哪几个楼盘比较合适？麻烦推荐一下。谢谢！

回答：你好。当然是现在就要买入，1年以后恐怕为时已晚，房价涨上天了。建议先利用400-500资金，入一套600-700左右的房子。这个价位建议考虑天河：具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好广叔，我在南山区南头古镇的一套房子由于古城打造文旅项目 已经被拆了 签署了合作协议（每月租金72一方直到赔付房子为止）和拆除补偿事宜备忘录（补偿房子：按义学街旧改项目的来补）。 备忘录有注明按实际面积赔付，义学街旧改已经公示，但是陪房时间不定 咨询了股份公司的董事 预计要8年 。提问：这房子指标大概价值如何 或者说我应该通过什么渠道去了解判断价值 因为有考虑出售指标

回答：你好，从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。 所以南山我们从板块上来说，应该尽量回避涨幅偏弱的南头。 南头沾了科技园的边儿，有老片区通病，转身难，也不便宜，无好学区，没有进一步的动力。 可以参考板块周边的次新盘的价格。

提问：广叔，未来5年，佛山有哪些区域值得房产投资的？

回答：佛山一共有5个区，真正称得上中心区的，是以下这三个区，禅城区，南海区，顺德区，这三个区是佛山最发达的区，又是紧靠着广州的区，关键这里还聚集了佛山最优质的教育和医疗资源。尤其的禅城祖庙，桂城，大良，这三大核心区中核心板块，佛山部分地区处于限购状态，基本上靠着广州的板块都限购，投资价值上，佛山限购区＞非限购区，有房票或者开发商愿意等你一年社保的，一定优先买限购区，千灯湖高新区，佛山新城，是2大核心板块，也是购房者优选。最后建议，不去购买三水，高明，自然分别有，三水新城，珠三角机场新干线的概念，但作为投资并不建议。

提问：你好广叔，想问一下海珠区60平左右两房，预算200左右，万华花园怎么样，99年步梯8楼能买吗，单价3.02合适吗

回答：你好，不太建议，一是因为楼梯楼超过5楼都要回避了，二是楼龄是2000年的房子一般也要回避。虽然周围配套还可以吧，但是哪天你要换房了，99年的步梯8楼，很难找到人接盘。而且这个价格也贵了点

提问：你好广叔，深圳湾全新新盘，紧挨着半岛城邦四期的枫叶望海公馆，这个盘是不是需要摇号？有抢的价值吗？目前新房限价的盘有哪些选择？

回答：你好，望海公馆不用摇号，户型没亮点，小区没亮点，价格没亮点，靠着饥饿营销卖完了（每次去售楼处永远只剩一套在卖的）日前坊间有一些回迁房在卖。 限价盘都要靠抢的，比如今年的玖龙台，深业中城，兴许还有明年的华润城。

提问：你好广叔，我是深户，老婆外地有贷款。现在想买房投资，按目前情况JLH可首付3成，现金220万，不自住有推荐楼盘吗？想买龙华潜龙曼海宁、华业玫瑰四季、水榭春天。沙井海岸城未来那边怎么样，去沙井买个大三房如何。

回答：你好，沙井的工业区太多，周围农民房太多，整体片区质变的难度太大。你再想想周边的购买力支撑，海岸城算是加小分，远不能让它飞起。龙华这几个小区都在红山片区，居住都可以。不过你这个价值段，又不考虑自住，碧海片区也有很多盘可以选。而且那边的规划、购买力基础更好。

提问：你好广叔，目前我有福田区泰然广场的三房两厅和碧海红树园的一房一厅，共两套房，三房是红本在手无抵押，一房抵押欠款150万，目前只有一孩，2021年上小一，手头现金50万，家庭收入月均1-5万，考虑未来二胎，希望综合考虑孩子学位，居住生活环境和资产稳步保值问题，请问，1.考虑今年全部卖掉置换罗湖深中学位房，目标嘉多利花园\/合正星园的三房或者四房，不知道是否合适？2.手头的两套房子市值如何？3.个人对罗湖没有好感，苦于学区房压力有妥协的想法，有更好建议选择或者方法？

回答：你好， 以你们目前的情况，把名下的2套房产全部出手，就为了置换一套罗湖学区自住+学区，我个人不太建议。 生源是很重要的指标，风险很大，可以考虑南山或福田地铁口的电梯学区房，只能依靠旧改，周期太长，产业落后，不看好罗湖。 只考虑深中学位，也只建议买套小户型挂学位，在附近租房住。更多的资金投资到升值潜力更大的板块还是正确的思路。

提问：你好广叔，，我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷。现有资金100万，想入手一套关内的学位小两房。有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？谢谢！

回答：你好，首付100万，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区。并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大。具体参考内部分享！

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