广州楼市:类板块房价虚高,高位接盘不明智,请绕道走

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔您好！请问牛奶厂和保利天汇哪个更值得买？牛奶厂已去到7万，还能买吗？麻烦帮忙分析下！

回答：你好。牛奶从6月份就进入一个沸腾状态，几个原因，一是市场确实好，二是周边的一手保利天汇带动，而是四大金刚抱团作战把价格抬的节节攀升。但，真的搬个小板凳坐下来探讨一下，那个价格真的值得买吗？动动脑筋就知道答案了。凡是过热的区域板块，日后一定会回归正常，凡是有洼地的地方日后一定会价值和价格重回正常，当然了前提是产品户型园林配套交通这些基础点要过硬。

提问：你好广叔，逸景翠园有一套低层北向房子，最近小涨一些，想置换。从投资角度看，在逸景置换一套楼层和朝向好些的房子？还是在海珠的富力千禧，或萝岗富春山，大壮或岭南山畔买？有米500万。

回答：你好，逸景翠园地段还可以，旁边有万达，地铁逸景路站在建，生活很是方便，同小区换也可以，未来还有利好的。因逸景翠园是2002年左右的房子，再过个几年差不多就老了。当然没有萝岗那些次新盘涨的快。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好！海珠有没有400左右值得入手的盘？主要考虑配套跟交通。黄埔保利学府里，金碧世纪花园，中鼎君和名城哪个更值得入手？

回答：你好。金碧世纪花园可以考虑的；保利学府里也不错；中鼎君和名城，大沙东地铁口，生活较方便；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔您好，请问保利学府里和万科东荟城，哪个升值潜力更大？打算近期去看看小三房，但是一个已经涨到5万多了，一个4万，不知道保利学府里还有没有涨，太高了，都接近天河了

回答：你好。保利学府里这种网红盘我认为还有潜力的。万科东荟城各方面稍逊色一些。具体参见内部分享！

提问：广叔你好！本人非广州户口，打算通过高级职称走人才引进迁入广州，在新疆名下有3套住宅，均无贷款。有一套写字楼，目前还有30万贷款未还清。2007年通过公积金贷款购买过一套住宅，2017年已出售。现打算卖掉一套住宅，计划在凑一些，打算在广州购房，投资性质，预计可准备现金250万，本人月还款额计划控制在1.5万以内，另外计划，每年可大额还款20-30万。现在有几个问题请教：

1、我这种情况如果顺利迁户，购房是否受限，我的首付比例应该到多少？

2、如何进行贷款配置最优，如首付多少，贷款总额控制，每月还款方式等。

3、是投资新盘好，还是投资次新盘二手房好一些，哪些地段投资增值确定性更高？

4、我有同学在广州，他们给了几个建议的盘，我也了解了下，能否给点指导意见。

（1）白云区云来之城，时代印记，价格相对较低，靠近白云边上，往西为花都，土地供应量大，本人觉得房价短期上涨空间不大。

（2）天河区智慧山庄，小区环境好，开发项目为小高层，洋房，但感觉交通条件有点差，价格比周边已有明显偏高。

（3）黄浦区土地有限，企业多，目前新房主要集中在北面，感觉未来会有溢价空间，了解了你说的几个盘科学城中海誉城，科城山庄，万科金色梦想，万科东荟城，雅居乐富春山居，金碧世纪花园，黄埔花园，保利林语山庄，科城山庄锦泽园，社区面积都很大，新房有些已经售罄，这块你怎么推荐。大壮名城也了解了下，位置地段都不错，但是价格感觉有点偏高。

5、三五年内计划在南沙在购入一套，因为感觉南沙的新盘很多，短期难以有上涨空间。

以上是个人的一点想法，请广叔指教。

回答：你好。写字楼价值不大。

1、有广州户口购房也需遵循限购政策，有贷款未还清需要7成；

2、250w7成可以买350左右的房子；

3、建议二手次新

4、

1）白云区云来之城不行，位置太偏了；时代印记有地铁，但周围较荒凉，买入会站岗很久。

2）没有听说过智慧山庄这个盘；

3）这些盘都不错的，可考虑；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

5、南沙短期由于投资客多，2年后投资客一众抛盘，容易产生踩踏。中长期投资可入。

提问：新人提问：我今年下半年准备买房三套，我有几个问题想问楼主：

1、排名前列套已下定，定了科学城星樾山畔，开盘价加优惠，应该是这个盘较低那批货，南北对流户型，这套房用来长期出租或者以后出手置换更好的物业。想问一下这套房楼主估计较佳出手时机是什么时候，大概什么价格？

2、第二套准备买万博和樾府130平，以后退休后自住，现在等第二期开卖，但第二期开卖比排名前列期贵了5000元，可买否？

3、第三套是最纠结的，想买城市之光，这一套收楼后准备先出租，十年后给女儿住或给女儿出租做嫁妆，看中是旧黄埔的改造和第二CBD的辐射，但现在E地块比F地块开盘估计要贵5000元以上，我又觉得贵了，还值不值买？我有看过天河保利天汇和金地的盘，好像周边也很一般，十年后发展不知道怎么样。今天又转战了海珠创新湾，看了越秀海珠湾和中海观澜府（一线江景很吸引，产品也很优秀）五个盘怎么选？什么排序

4、请问楼主有更好的地点和盘介绍？

回答：1、最少都要等地铁开通后，3年左右再看看

2、万博和樾府不错的，地理位置优越，可买。

3、值得的，轰轰烈烈的黄埔旧改，势必要重新造一座城。天河保利天汇目前价格比较高，也有潜力，但不确定性要大一些。越秀海珠湾可考虑；中海观澜府虽然有江景，但周围环境很差，不是很建议；海珠湾规划，江边发展会有想象力，不过挑海珠江边房的时候要考虑到日后竞争者的多与寡。

4、具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：广叔你好，我打算过年前佛山置换回来广州自住，目前子弹500万，首付预算200左右，看中了3套，一套白云罗冲围的保利珑熙一线望江122方510，一套萝岗越秀岭南山畔97方480，一套一手盘品秀星樾135方，现在考虑的因素就是品秀要等3年收楼，有点等不起，岭南山畔户型有点小4，5年后有小朋友估计还要置换，保利珑熙就是交通问题，这三个楼盘利弊求解惑

回答：你好。保利珑熙地处罗冲围这个长期被忽视的板块，除了有点江景，没特别的长处，自住可考虑；岭南山畔，科学城优越位置，宜居，不错的，可入；品秀星樾位置也不错，可入，100平左右流动性更好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：谢谢广叔的专业及时回复，需与确认下，我的情况您的建议是DY已还清一套买第三套，还是卖掉一套，置换为你推荐其他楼盘一套？两种方案优劣势？

回答：DY的话，操作时间会更快，利于在快速上涨周期做买入；卖一套的话，周期要长一些，适合行情平稳期，如果是上涨行情，卖一套的话时间周期长，容易错失买入时间。另外还要看你的资金情况，月供能力，月供压力大，出手一套好一些。另外考虑两套在同一个小区，优质小区的话当然可以两套持有，但小区一般还是建议出手一套。金域有一定楼龄了。综合看，我觉得出手一套是比较妥当的。我推荐的这些楼盘都不错的，要去看看是否都有货。

提问：广叔您好，东莞花城广场现有一套143平四房放出，（四房房源非常稀缺）价格550万，高于该小区三房两房的均价三千左右，考虑小孩读书都在附近，这里很方便，但是该房源价格是否过高？周边还有哪些次新楼盘的四房可以考虑？

回答：你好。花城广场是周围房价较高的楼盘，如果房源稀缺，是可适当挂高一些的，参考其他挂牌价。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：房叔你好，昨天签了大朗新世纪美好家园C栋的53平的复式两房，可以改三房，楼层是3楼，朝向西北，房价95万，但是由于不满二，所以多了五万块的增值税，当时听中介忽悠就下了定金，现在感觉很亏，听其他中介说这个小区经常有笋盘，有个四楼的同户型也是在今天98万成交的，但由于没有增值税所以算下来比我这个还便宜两万多，因此越想心里越气不过，感觉被坑了，想不要两万的定金了把房子退掉，房叔觉得怎么样呢？

回答：你好。大朗新世纪美好家园房子是没有问题的，但是中介未告知不满二需要多5万增值税，这一点存在问题，未尽到告知义务，存在哄骗行为，导致资金不够支付，可以以此为由申请退回定金。再重新淘笋。不行就投诉他！

提问：广叔你好，手头有60-70子弹，我在厚街工作，以后不知道，想在厚街或者南城附近镇区买，自己住，但是以后肯定会换大房子。

不知道哪个地段会好一些，地铁口是不是涨幅会好些呢？现在出行都是开车，

1.你建议在厚街买房吗？我看了几个地方，寮厦地铁站旁的鼎盛中环银苑，金域国际，珊美地铁站的碧桂园智慧家，盛和广场，这些会有涨？(万科金域国际离地铁站也不近，15分钟路程，鼎盛中环附近应该没配套，靠对面的万达广场)或者厚街其他地方有推荐吗？

2.如果厚街不行，其他地方有适合我的吗？60子弹，月供1万内的？是不是大岭山不错？

3.新房有推荐吗？麻涌铜雀台？厚街金域世家可惜要五成。。

回答：你好。

1、厚街可以买的。鼎盛中环银苑，小区环境不错的，配套成熟，生活非常便利，可考虑的；金域国际，地铁陈屋站，生活也方便，可考虑；碧桂园智慧家区位不是很好，靠近莞太路，周围配套有一定距离；盛和广场，一楼底商，可考虑；

2、如果在厚街工作，还是选厚街好点。200左右其他选筹：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

3、麻涌铜雀台不建议，这边配套和交通都是问题；

提问：广叔您好！常住东莞东城，今年九月将东城少有住房卖掉（考虑小区太旧），十月前在南沙投资保利半岛小高层一套，不知未来前景如何，麻烦您解答一下？另外，考虑过年前后，在东莞再买一套，夫妻均有购房资格，首付120，投资兼自住，或纯投资（有单位提供住房），自主有小孩一年半后要入读东城小学或附近小学，户型考虑三房两卫，仅看过裕大知府，如何购买这套房子比较困惑，请您给个建议？

回答：你好。南沙保利半岛中长期有潜力的。裕大知府在莞樟路边上，配套勉强可以，距离东城万达两三公里，旁边几个小区也有居家氛围，综合看自住+投资可以考虑的。具体参见内部分享！

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