揭秘!近几年广州新房为什么越卖越大?

前段时间，小编通过数据盘点后发现，在各种因素的影响下，2026上半年广州新房90㎡以下户型市场表现呈现“供不应求”的状态。

供应结构发生变化，成交端又会产生什么样的“化学反应”？买家会作何选择？

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广州新房正在悄悄“变大”

克而瑞数据监测显示，2026年1-7月广州商品住宅面积397.11万㎡，同比增长1%，位列近四年同时期次新高，市场总量延续筑底。

从成交结构上看，克而瑞数据监测显示，2026年1-7月广州商品住宅110㎡以下成交20601套，占比58%，同比2023年高位减少6%。

作为广州商品住宅成交主力，90-110㎡成交10661套，占比30%，较2023年同时期高位回落3%。

90㎡以下户型商品住宅成交占比呈现“倒V字型”特征，2025年1-7月成交占比为近四年最高峰，达到了34%，今年1-7月占比首次跌破30%。

相反，110㎡以上户型成交占比由2023年1-7月的36%提升至2026年1-7月的42%，四年累计提增长6%。

其中130㎡以上产品成交占比呈现逐年走高，由2023年1-7月的36%增长至2026年1-7月的42%，四年累计增长6%。

值得注意的是，2025年曾出现阶段性回摆——110㎡以上占比回落至34%，主要受当期90-110㎡占比回升至32%的影响。但进入2026年，改善化趋势强势回归并加速。

在套均面积上，克而瑞数据监测显示，2026年1-7月广州商品住宅成交套均面积112.7㎡较2023年同时期增加3.2㎡。

从上述市场表现可见，总量减少，但成交套均面积却上涨——这不是偶然的波动，是在多轮调整后产生的结构性转向，呈现出刚需基本盘明显收窄，改善端稳步扩张的特征。

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大户型回暖的底色是“韧性”

110㎡以上面积段产品在今年1-7月迎来回暖，一方面，随着改善需求的持续释放，购房者主动选择大户型来作为置业目标，尽可能实现一步到位，另一方面小户型成交占比回落被动抬升了大户型成交走俏。

另一方面，克而瑞数据监测显示，受近几年广州市场整体成交规模回落的影响，90㎡以下户型成交从14041套降至9940套，下降约29.2%，降幅较大；其次为90-110㎡，从15108套降至10661套，下降约29.4%；而130-150㎡降幅最小，从4527套降至4474套，仅下降约1.2%；150㎡以上从2636套降至2535套，下降约3.8%；110-130㎡从8993套降至7638套，下降约15.1%。

可以看到，刚需户型的跌幅显著大于改善户型，这是导致大户型占比抬升的重要原因。但同时，130-150㎡和150㎡以上大户型的绝对跌幅极小，均不足5%，充分反映了改善及高端改善需求的韧性。2026年，130-150㎡成交套数甚至逆势回升至4474套，较2025年的3763套增长19.0%，成为当年唯一实现套数正增长的面积段。

究其原因在于，在市场下行周期中，刚需群体受收入预期下降、就业压力增大等因素影响，购房意愿和能力收缩更为明显；而改善型购房者往往具备更强的经济实力和更稳定的收入预期，在政策支持下仍有较强的置换和升级需求。

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价格分化背后的”同质化“之痛

价格方面，克而瑞数据监测显示，近四年1-7月，不同面积段产品的价格走势呈现明显分化，大户型展现出更强的价格韧性。

整体来看，各面积段均价均有所回落，但分化显著：150㎡以上大户型价格最为坚挺，三年仅微降1.1%，2026年均价甚至回升至61874元/㎡，较2025年的55876元/㎡反弹10.7%，显示高端改善产品的稀缺性溢价正在回归。90-110㎡成交均价同比下降10.7%；而130-150㎡价格跌幅最大，下降25.6%，其中原因在于该面积段产品同质化程度较高。

值得注意的是，90-110㎡作为刚需与改善的过渡段，在2024年出现明显降幅，此后持续走低，反映刚需客群购买力下台阶对价格形成的压制。

当总量仍在筑底，结构已率先给出信号——广州新房“越卖越大”的现象之下，是住房市场从增量扩张到存量提质、居民需求从安居到优居的底层变革。

来源：克而瑞广佛区域