破浪2020|迎风逐浪,明年房地产将现九大趋势

2020年，是不平凡的一年。这一年里，在新冠肺炎疫情影响之下，房地产市场走出了“V”形曲线。面对挑战，我们看到了，上半年多地政府“救市”、房企创新营销、市场复苏、成交恢复；下半年热点城市土拍升温、调控收紧，还出现了“三道红线”新规试点、房企降负债、长租公寓暴雷等值得关注的现象。

即将到来的2021年，在疫情防控常态化的背景下，房地产政策会走向何方？新房、二手房的量价会上涨吗？房企还会坚持降负债吗？新的增长点又在哪里？

趋势1：

整体调控延续“房住不炒”

2020年11月，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》发布，强调“十四五”期间，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

12月3日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正在住房和城乡建设部召开座谈会时也强调，“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展。”

“从‘十四五’规划建议和座谈会传递出来的信息来看，明年房地产整体调控将延续‘房住不炒’的定位。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2021年，房地产调控的“稳地价、稳房价、稳预期”主要目标不会变。

中指研究院指出，2021年，我国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，坚持“房住不炒”“因城施策”，完善房地产长效机制，保障市场平稳运行。在“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，短期内限购、限贷、限售等调控政策难现明显放松。

趋势2：

部分城市或将微调楼市政策

在坚持“房住不炒”的主基调下，上述“因城施策”的表述意味着，不同城市、不同地区根据实际情况，在“三稳”目标下，对现有政策进行微调，继续打击投机性需求、支持刚性需求。

对此，我爱我家研究院认为，2021年，各地政府因城施策将会更加灵活，热点城市调控政策将持续加码，遇冷城市或将适当放松调控。明年调控政策出台方向将会集中在土地供应、人才购房补贴、加强商品房预售资金监管等方面。

中原地产首席分析师张大伟也表示，“调控政策避免一刀切，未来各地房地产调控依然由各城市主导，不排除有部分城市出现政策调整。”

“2021年，济南、青岛、天津等城市可能会加大引进人才的力度，在促进城市发展同时，激活房地产市场。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐预测，对于房价上涨过快、市场预期较高的城市，如东莞、深圳等可能会在限购方面进一步收紧、在住房金融方面加强监管。而部分因一二手价格倒挂导致新房市场火热的城市，可能会调整不合理的限价政策。

趋势3：

新房成交将小幅波动

受疫情影响，2020年中国楼市跌宕起伏。中指研究院发布的《中国房地产2020年市场总结及2021年趋势展望报告》（简称“报告”）显示，今年一季度，在疫情冲击下，新建商品住宅市场交易量明显缩减；从二季度起，疫情得到控制、中央及地方采取的各项支持政策开始显现成效，加之房企积极营销，积压需求恢复释放，带动新房成交回升。受成交变化的影响，百城新建住宅价格稳中有升。

对于2020年新房市场走势，报告预测，2021年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高位，投资中高速增长”的特点。具体而言，房地产行业信贷环境收紧，将推动需求释放更趋理性，预计2021年全年商品房销售面积下降2.3%-3.8%；销售均价将保持结构性上涨态势，涨幅为3.9%-5.4%。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，从2020年全国新房市场成交情况来看，市场虽然受疫情影响，但恢复较好，全年新房成交同比保持稳定，明年新房市场成交量亦将趋稳。在“稳房价”的目标之下，2021年全国新房价格增幅将控制在10%以下。

趋势4：

二手房价格涨幅或将收窄

与新房受到限价的影响不同，二手房交易往往更能真实反映市场变化和购房者心理预期。作为“楼市晴雨表”的二手房市场，在2021年将走向何方？

中指研究院认为，整体来看，2021年全国二手房市场将继续分化，部分热点城市受市场需求支撑度高、新房供不应求等因素影响，二手房成交量将持续增长；而部分调控收紧的城市，受需求释放乏力等因素的影响，成交量或将出现下降。

关于价格，许小乐表示，“2021年，在住房金融调控继续深化背景下，房价上涨动力弱化，全国二手房成交均价同比涨幅预计会收窄至5%左右，呈现温和上涨的态势。”

趋势5：

土地市场整体回归理性

2020年，在新冠肺炎疫情、金融监管趋严等多种因素影响下，全国土地市场走出了不寻常的轨迹。根据中指研究院的报告显示，2020年一季度，受疫情影响，房地产市场不确定性较大，房企拿地积极性受挫，土地市场热度较低；二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量增多，叠加相对宽松的金融环境，房企拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多个城市陆续发布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，房企资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性。

对于2021年土地市场走势，中指研究院预测称，2021年全国土地市场整体热度平稳，但随着热点城市加大住宅用地供应，优质地块仍有放量空间，特别是供求矛盾突出的城市，这部分城市土地市场仍将保持较高热度。

不过，“稳地价”仍然是主要目标。潘浩表示，“在‘因城施策’的指导方针下，许多城市提出加大住宅用地供应的要求，由此可以预见，2021年土地市场供应量将不会少于今年。但是，为了‘稳地价’，各地政府将会采取多种措施，防止土地市场过热。”

“2021年，一线城市和核心二线城市优势土地仍是房企争夺的热点，但是在‘三道红线’之下，房企资金承压，将会对拿地策略做出调整，从而变得更加理性。”21世纪不动产高级分析师王胜男说。

趋势6：

融资保持收紧态势，房企坚定降负债

今年下半年，融资环境趋紧，“三道红线”融资监管开始试点，对房地产行业产生显著影响。具体来说，“三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，如果“三道红线”全部踩中，开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道，有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道，增速不得超过10%；一道线未中，不得超过15%。

王胜男认为，2021年，在着力发展实体经济的背景下，货币投放更加强调精准导向，房地产行业的融资环境大概率将继续保持收紧不放松的趋势。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄亦认为，在当前的市场环境下，预计明年融资环境还将继续维持收紧态势。

根据贝壳研究院统计，房企债券融资端2020年到期债务规模约9154亿元，同比增长28.7%，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，房企偿债压力将继续攀升。

在合硕机构首席分析师郭毅看来，2021年，“三道红线”融资新规过渡期将至，融资新规的适用范围也将逐步扩大。会有更多的房企参与到去杠杆、降负债的行列之中。

中指研究院指出，在“三道红线”下，房企明年去杠杆、降负债的压力将会继续加大，加速销售回款仍然是主流；此外，房企还会通过增发股票、引入股权投资、分拆上市等方式进行企业的权益融资，优化资产结构。

趋势7：

城市更新“大有可为”，挑战仍存

经过20年高速发展，房地产逐渐步入存量时代，城市更新被视为房地产市场存量时代的黄金赛道，众多房企争相进入该领域，以谋求地产开发之外的全新盈利支点。

在《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中，明确实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。

对此，中指研究院认为，在国家大的政策推动下，我国城市更新将进入新一轮蓬勃发展期。2021年，更多城市将进一步加大城市更新力度，政企协同的趋势更加明显，融资的支持力度加大，综合整治及老旧小区改造等方面将持续发力。当然，在机遇凸显的同时，挑战仍然存在。从过往实践及未来趋势来看，城市更新普遍面临实施周期长、占用资金量大、前期手续较多、需要兼顾人文生态保护、后期运营精细化等系列问题。

针对城市更新和存量住宅改造，严跃进表示，“城市更新、存量住宅改造大有作为，预计这一市场在未来将有更多的房企进入。”中指研究院指出，城市更新是一项系统性的城市功能再优化工程，不再是简单的“拿地-开发-卖房-拿地”的模式，企业参与城市更新过程中，需兼顾经济效益、社会效益、生态人文效益等。

趋势8：

租赁监管更完善，行业洗牌加剧

2020年，长租公寓暴雷事件层出不穷。在此背景下，今年下半年，从中央到多个城市都出台了租赁监管新规。9月7日，住建部官网公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，明确不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容，严禁租赁企业违规提供金融产品和服务。杭州、深圳等城市也相继出台了租赁新规，涉及设立租赁资金专用存款账户、不得哄抬租赁价格、禁止租金贷等。

那么，2021年，租赁市场走势如何？对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，租赁市场将保持培育与监管并行，各地政府会逐渐完善租赁行业的监管制度，也会加强对标杆企业的培育。而对于租赁市场中备受关注的长租公寓运营企业来说，要审查自身的合规性，保证合规经营；同时还要逐步迭代和优化商业模式，增加自身的抗风险能力。

中指研究院分析认为，不同于2020年的动荡，2021年长租公寓市场整体将维持一个较稳定的态势。在疫情影响得到较好控制的同时，长租公寓市场也将处于一个自我调整期。

“2021年，租赁行业的收并购事件或将增加，行业集中度进一步提升，长租公寓运营企业分化加剧，具备资金和经营能力的长租公寓运营企业保持稳健经营和逆势扩张，经营不善的中小企业则会逐步退出长租公寓市场。”黄卉如是说。

趋势9：

纯商品房增多，北京限竞房去化难度加大

2018年是北京限竞房面市元年，2019年则直接进入红海市场，供应量井喷，同质化严重，竞争激烈。随着不限价宅地供应量增加，传导至新房供应端，带动纯商品房供应量逐渐增加。2020年，在北京新房市场，限竞房“当家”的局面被打破。

据贝壳研究院统计数据显示，截至12月11日，今年北京限竞房成交2.7万套，成交面积为286万平方米，占总体住宅成交量的45%；北京不限价商品住宅成交2.7万套，成交面积为343万平方米，占总体住宅成交量的55%。

在陈霄看来，2021年，不限价宅地供应量还会增加，纯商品房的供应量也会继续增加，对于限竞房项目的销售会带来一定的冲击。部分同质化严重的限竞房项目，在越来越多的纯商品房入市后，去化难度将会加大。

“限竞房是价格的稳定器，预计明年限竞房的供应不会明显下降。与不限价商品房相比，限竞房价格优势明显，两者同时入市将分流不同客户群，不限价地块对市场实质的影响不在价格，而在于产品品质的提升。”潘浩如是称。

来源：新京报