广州房产投资最看重的因素,这样稳赚不赔

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：子涛老师你好，我儿子在广州上班，我合计着之后给他在广州买套房，我去广州找他看过两次，不太熟，老师能不能介绍一下广州刚需上车的板块？

羊叔： 你好，首先可以考虑广州的黄埔和番禺板块，均价在3.6w，板块内大部分首付需要100w+，上车的门槛不算低，并且这些地区与珠江新城都有20-25公里左右距离，这个价格属于需要牺牲一些通勤时间的上车板块。 其次，广州的新塘板块，新塘的价格在价格在2万到3万之间，板块内有地铁13号线，主要发展一些生产和汽车制造行业，但是目前板块也在积极地改造当中，规划其他产业建设，作为在广州地首套房，像新塘这样的睡城也是值得考虑的。还有增城的中新和朱村板块，板块交通利好有21号和14号线，板块主要特点是这里住宅供给量较大，因此价格也被拉低，选择增城需要注意的就是靠近广州市中心，不要再挑选偏远的板块，像中新和朱村板块就可以，它们距离知识城，科学城还有荔城、新塘都比较近，刚需上车也是没有太大负担。最后是南沙区域的黄阁板块，只是作为通勤来收黄沙整体都有点远，虽然价格在2开头，愿意牺牲一些通勤时间的刚需也是可以考虑的。此外亚运城、长岭居和知识城作为上车刚需都可以选择，主要根据购房者实际的工作地点以及自身需求再进一步挑选。

2.提问：羊叔，你好，南沙火了好一阵子了，但我不想去凑这个热闹，我觉得番禺是个不错的地方，老师觉得它未来发展的潜力区域是哪里？还有哪些值得留意的板块呢？

羊叔： 你好，在广州的二手房市场中番禺特别占得上很大一块，番禺目前的发展已经算是成熟，作为睡城已经度过了初级起步阶段，在交通，生活等各方面的配套都一步一步发展起来，从科学城板块的发展不难看出，当然除了科学城万博，番禺广场，新造板块也值得留意一下。首先万博板块是华南主力CBD板块，主要是产业商业的集中，自然未来发展势头比较强力，周围居民区则可以跟随着一同发展，地理位置上距离广州更近一些，只不过板块内有大量城中村片区，未来旧改还需进一步落实，当然抓住这次旧改机会，板块也将有上涨机会。番禺广场板块是番禺市政府中心所在地，周边各种配套的发展自然也是先进的，还有3号，18号和22号三条地铁线穿过，会吸引不少在番禺，荔湾，天河，海珠等人群到这里居住，只是板块内可发展空间较为局限，板块内机会比较少，如果有合适的一定要抓紧入手。新造板块思科智慧城，开盘价在3.5-4w之间，算是价格的一个小的洼地。这几个板块的成长都被看好，当然最值得期待的还是万博板块，可以留意一下。

3.提问：羊叔，你好，为什么说首套房贷，要珍惜呢？

羊叔： 你好，首先要知道什么是首贷，只有在人行征信上没有任何住房贷款记录，此时去申请住房按揭，这才算首贷。首房首贷需要满足以下两个条件，首先是居民家庭名下没有住房的，且通过中国人民银行的征信系统显示，在全国范围内无商业性住房贷款，无公积金贷款记录的，这才能按照首房首贷的政策执行在当下，在越来越多的城市开始执行严格的限购限贷政策的同时，首房首贷就显得尤为的珍贵。它的含金量主要是在两块，排名前列个是首付比例比较低，很多城市规定二套房首付是5~8成，但首房首贷的话可能是只需要2~3成就可以了，这将极大的减轻大家的首付资金压力，也可以帮助在资金有限时买到更好跟他的房子，在投资的时候可以获得更大的资金杠杆。第二个的话是它的利率比较低，首房首贷由于被认为是刚需的，贷款当前也是国家比较鼓励的，所以在发放贷款的时候会比二套房低一点。首房首贷也是一个人一辈子能获得的少有一次，能以如此低的利率，如此长的年限，如此高的资金利用率带到如此大量的资金了，用过一次就没有了，以后想要再去贷款的话，要么利率就会升高，要么年限就会降低，要么整个资金利用率比较降低，就是抵押贷的话往往达不到7成。所以首房首贷这样的珍贵的机会，希望大家都要牢牢珍惜，认真把握。

4.提问：羊叔你好，有次我跟我高中同学和同事聊天的时候发现原来他们住同一个小区，但是他们一个在跟我吐槽小区，一个在夸，难道不同楼栋住的差别很大吗？我之后买房的话那该如何挑选？

羊叔：你好，确实很多购房者在买房时都只注意了户型、朝向、价格等因素，殊不知楼栋的选择也是非常重要的。以下总结了一些选择楼栋的建议，可以作为参考：1. 对于经常外出的人来说，要考虑到从小区内走到小区门口所需要花费的时间，也就是楼栋距门口的距离；楼栋和小区主路的距离也要考虑，临近主路的楼栋可能会受到汽车尾气和噪音的影响；有的小区楼栋分散，出口较多，所以了解楼栋和每个出口间的距离尤为关键。2. 考虑通风效果的话，楼栋的朝向较好是坐北朝南，如果不是正南或正北的，综合户型情况还可以考虑南偏东或南偏西的楼栋。3. 考虑居住舒适度的话，小区内绿化好的地方有植物可以净化空气、隔离噪音，更适合居住；对于周边有幼儿园的楼栋，可能会受到影响，但家庭有小孩的会比较方便。4. 为避免恶劣天气影响出行，选房时要注意楼栋与停车场的距离，是否有地下车库，没有的话，最近的在哪里。5.提前了解小区内各配套的位置，如垃圾点、运动器材的设置、物业的位置等，根据需求去选择，以免影响到日常的生活。

5.提问：羊叔，你好，本人之前购买了一套"学区房"，买房前还专门深入到附近已入住的小区了解过往年的划片情况才决定买房，可是等新的划片方案一出来，小区被划到了当初理想学区的“外围”。孩子当年无法入学理想的学校。真的是不明白为什么学区房这么难买呢？

羊叔：你好，首先在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的学区划定范围及变化;确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是"学区房”。不能轻信卖方或者中介关于“学区房”的口头承诺，也不能仅凭距离远近就判断其是否属于“学区房”，较好实地考察一番，亲自咨询一下将要入读的学校最靠谱。2.买学区一定要注意房屋过户时间，明确原户口的迁出时间，约定违约责任，以保障买入后在入学前，能办理完毕孩子的新户口迁入。有些城市的教委对学区内的学生居住时间和落户时间是有要求的，一般房产证的登记时间在前一年的12月31日前才可以，落户时间不能超过开学时间。3.在购房前务必详细了解清楚，目标学校往年的招生、户籍要求条件，在签合同时务必明确该房产内的户籍情况。4.选择房屋前先明确该房屋，买入后自己是否需要居住，若兼有投资意向的，就要考虑房屋及周边的租赁市场环境和价格。5.综上所述，将卖方对”学区房”的承诺写进合同里去，并约定好违约责任。(口说无凭，写进合同里也算有个保障)。

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羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。