广州刚需买房以为是洼地,没想到一买就站岗

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：羊叔，你好，本人在天河工作，最近看到上海深圳房价又在暴涨，有点担心广州也会这样，近期打算在广州上车，打算是买自住房，较好是升值潜力不错，打算在近郊区买房，现在是黄埔和番禺这个两个板块选，哪个更加好呢？

羊叔：你好， 首先是黄埔板块，此板块是由老黄埔和萝岗合并而来，交通方面，从黄埔到达珠城较为方便。产业方面，主要是传统制造业为主，但也逐步向着科技产业转型，发展科技含量较高的电子科技生物医药业。教育方面，板块内有二中苏元、玉岩中学等学校教育资源，实力比较雄厚。同时跟随规划板块又打造了科学城，知识城等未来吸引大量人口流入的区域，黄埔拥有强力的产业支撑和合理的规划发展，其未来的升值空间很大，投资与自住的购房者考虑抓紧时间选择。番禺板块，近几年逐渐发展为成熟的居住板块。交通方面，拥有华南快速干线、新光快速以及广州大道，还有许多轨交配套，从番禺去往天河比较近，对于工作在天河的年轻上班族是个不错的选择。产业方面，有发展互联网，汽车以及一些其他的产业，整体经济实力处于中上水平。但是目前区域内还有大部分地区的城市面貌还需要进一步改善，是一个比较适合刚需居住的板块，未来发展也值得期待。

2.提问：羊叔，你好，最近看到一些零首付的盘的宣传，想知道这是真的吗？虽然有点疑虑，可是它在人流量很大的地方宣传，想问一下老师，这样的是真实的吗？

羊叔： 你好，部分楼盘打出“零首付”宣传吸引了大量客源，但是这真的是天上掉下的馅饼吗。也有可能是天坑。零首付其实不是指不需要首付，而是由开发商垫付，要么担保机构代购房者付款，购房者每个月与开发商或担保机构的协议定期免息或低息偿还首付款，或者约定期限到后一次性付清。表面上看，“零首付”降低了购房门槛，为购房者提供了便利。但稍不注意，购房者自身的利益就会受到损害。 首先，虽然首付由开发商垫付，但是购房者仍需要以自己的名义去贷款，所以如果开发商逾期还款，影响的则是购房者的征信。 其次，一般这样的贷款是由民间贷款机构来实行，但是这对购房者未来买房或买车会有影响。最后，如果购房者一年以后没法结清首付，很有可能在贷款征信名单上被列入黑名单甚至限制消费。综上，市场上大部分的零首付都是开发商的套路，购房者还是踏踏实实攒足了首付，不要抱有什么侥幸心理。虽然零首付不可信，但是近期银行和官方"降首付"则是真的有利于购房者的一个相关政策了，对于一些消费者就可以抓住这次机会。

3.提问：羊叔，你好，本人名下投资一套新房，毛坯房，不知道后面是出租还是空着，如果现在装修好一点，出租后对未来出手销售有影响吗？

羊叔： 你好，如果装修出租之后，当想要在收回出手卖的时候，要考虑这块折损这块，可能折损比较厉害。对于投资的房子，如果买过来是毛坯，两个建议，排名前列个是比较建议交付给那些长租公寓，让他们去运营，因为他们会统一的帮你装修好，然后出租给对你的用户，一定程度他们会对房子有保养的。第二种如果不希望给长租公寓赚取差价，你可以用简装的方式，不做大的硬装的装修。但是在简装方面，可以用一些宜家的简易设备，快速地实现一些温馨的氛围，这样的话成本也比较低，然后也可以做出一个相对比较合适的价格。当然这种模式它不一定比托付给长租公寓的价格要高很多，因为长租公寓惯常的一个做法，它是把一个房间处理成N加一的模式，客厅这一块也化成可使用的房间，这样的话其实对于你来说，收入一定会比整租要高，而且因为法律风险都要想到公寓这一边，你这边风险是比较小的。不过现在长租公寓也是在爆雷，具体要结合自己的现实情况和风险进行选择。

4.提问：羊叔，你好，不太明白加杠杆买房是什么意思，还有就是加杠杆买房要怎么做呢？

羊叔：你好，加杠杆买房是指借助资金来买房，譬如说贷款买房就是属于加杠杆买房，首付、月供等都是其中的杠杆，只需要支付30多万元的首期房款就能购买到价值100万的房子产权，一旦房子市值低于买入价的时候，就有可能出现大批断供情况，所以杠杆越高，风险也越大。 对于现在很多普通购房者来说杠杆买房是逆袭的关键，市场强调房住不炒，很多城市的房子的涨幅没有以前那么剧烈了，房子也已经不是那么便宜了，就算是一套普通的房子，想买下来不欠钱也是比较难的，不管现在愿不愿意贷款，买房子都是必须的，也就是放杠杆买房。放杠杆要注意：一、一定不要全款买房。第二、尽量多贷一点款，贷款的时间越长越好。第三、贷款不能太过，确保能保证自己的基本生活。在货币宽松的环境下，资产涨了，负债不涨，就相当于赚钱。

5.提问：羊叔，你好，之前看了几处二手房，都是2000年后的房子，想知道这样房龄比较大的二手房值不值得买呢？

羊叔：你好，是否购买房龄大的二手房，关键要看“产品品质”。房龄老的二手房也可能是一种老股权。例如，民国时期的房子在文物价值、历史价值、贷款年限上都远胜于80年代的老公房。就房子的“品质”来说，90年代的房子品质会低一些，折旧很厉害。2000年以后的商品房“品质”明显有了提升。所以购买二手房关键需要考虑银行的贷款年限，因为银行对于同一个房龄的房子贷款年限不同。总体来说，不建议购买房龄较大的二手房，因为这样的房子未来的使用价值以及接盘人数都会下跌很多。

以上内容选自“羊叔说房”微信公众号，粉丝提问

羊叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。