广州楼市:房龄对升值的影响有多大?大部分人都低估了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：“新人首问”，广叔你好，本人和老公都是广州户口，已有一套淘金的房子100方（还有80万贷款，月供9000），茂名富新花园有一套170方的房子（还有十来万房贷，月供2000多），现有子弹100万，月供可接受7000内，想再买一套房子投资，如果只是以上的资金能力，请问广州那个板块更有投资价值？买新房还是二手好一些？有没有具体值得投资的楼盘推荐？茂名的房子是不是应该卖掉，凑多点资金来广州投资更好？但是现在茂名的房子不好卖，是否应该少賺一点出手也值得？

回答：你好。茂名富新花园地段还可以，产品有一定楼龄了，投资价值不大，大面积流动性也不好。不住的话建议置换到广州。建议二手次新为主。子弹100+茂名95左右，能买个400左右的房子。可看下：投资价值高的楼盘，详见内部分享！

提问：广叔你好，想在广州黄埔区投资，老黄埔和科学城都行，中长期预计5年以后出手，总价270万以内的，新房和次新房都可以，能帮忙推荐3到4个升值空间大，价值高的楼盘吗？非常感谢

回答：你好。可看下具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：你好，房叔。我刚加入星球。有个问题想问下。我们夫妻广州户口，现有黄埔香雪公馆94方的纯南向一套，还有公积金贷款未清（约65万），商贷已经提前还清了。因为老黄埔房子拆迁，目前租在附近横沙回迁房里居住。因为我们上班都在天河，越秀五羊附近上班，加上儿子找人照顾，所以没有住在香雪公馆那边。目前香雪公馆出租，租金互补。本人小孩将近3岁，考虑到小学学位。我们想卖掉萝岗香雪公馆的房子，入手天河北的二手房，那边学位是华阳小学，但是天河北的房价较贵，现在不断在涨。而萝岗香雪公馆最近出手好像没跟涨。之前卖到410，420，最近好像很抢手。感觉可以升到475。房子今年5月租约到期，到时候是不是可以考虑置换了。我有几个问题：1，现在置换还是等到租约到期才置换。2，大概什么时候萝岗香雪公馆的房子什么时候转手才是较佳的。3。天河北的房子预算630-650，考虑到香雪的房子能出手450左右，我预计还有250万的贷款，请问我们两个可以贷到250的贷款吗？我们夫妻两年收入预计40万。

回答：你好。

1、现在置换容易踏空，可以加按，然后一边买一边卖。

2、建议两三个月后再看看

3、名下无房，有贷款记录可以5成。

提问：广叔，又麻烦你了，南沙星河东悦湾怎么样，有个110米的7楼行吗，南北通透，还有首筑花园的二楼，142米，但阳台有些遮挡，价格便宜，南北通透，我应该怎么选，哪个更有发展空间。谢谢

回答：你好。买星河东悦湾，首筑花园周围真是还很荒凉。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。

买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问：你好广叔，本人在广州，2009年夫妻在佛山用先生单位的公积金贷款买了一套房，先生名下在广州有一套以前单位分的房，属于他婚前的，现夫妻感情一般，孩子现在读一年级，在买房的问题上有不同的想法，先生不想看房，现在是我妈有一笔拆迁费用，大概100多万，她现在新疆乌鲁木齐生活，自己也有一套两室的房，我想她年纪大了以后过来广州，想在清远买一套房给她养老，刚刚订了一套清远清城区万豪水晶湾，您看这样的预算在哪里买房同时具有投资和自住的需求，谢谢！

回答：你好，首先如果你100w是作为首付来说，选择性就比较大，根据你的坐标情况来看，自住加投资买广州最有价值。如果你100w是准备全款总价买入，那么选择的城市能级就要下调，比如惠州 清远这些地方，适合养老自住，投资就没有太大价值。

所以换作是我，老人自住加投资，还能方便照顾，我宁愿多少贷点款选择方案一，买广州，充分利用好这100资金，而且对于老人来说，养老更需要的是子女陪伴和更好的医疗环境。

提问：你好广叔，现在无广州房票，纯投资，总预算250万，想买佛山，看大家讨论比较多的是千灯湖的万达华府的3房或者是禅城的新福港鼎峰3房，请问这两个盘值得投资吗？哪个好些？谢谢！

回答：你好，优选万达华府，因为在千灯湖，而且是佛山C位，接受佛山当地跟广州外溢的人口红利，杠杆也有了，租金也不错。 鼎峰的话现在有个很大的缺点就是不满2，交易的话税费成本也不低了，可以再等等入都可以的，另外那边租赁不是很好，租金也低

提问：您好广叔好，想问一下现在手上100多W，想上车深圳自住有什么好的建议嘛，看了罗湖的置地逸轩一房一厅，价格能入手的罗湖小两房大部分就比较老了，布吉的两房还有大运那边的，从区域和价格还有什么好的意见。

回答：你好，首付70万，置地逸轩纯自住可以入手。 但是考虑未来升值潜力，大运是更好的选择。

提问：您好广叔，现在本人广州名下有一套房120平三房一卫，16年买的有贷款，如今手上有150万可二套付首付想再投资一套房产，因为对投资房产不是很熟，想请教老师指导买广州新房和老房子，哪个投资价值大？还有想问投资选房的话有哪些建议呢？

回答：你好，房子的投资价值主要看的是其稀缺性，与楼龄的大小关联不是那么紧密，像老城区的恒荔湾畔，凯粤湾，光大花园，淘金家园，富力东堤湾这些次新的小区因为配置和学校的因素，周边的竞争对手较少，房子的价值自然也相对较高，而一些没带学位的单位住房，如果房龄大，则尽量避免购买，这样的房子主要是存量比较大，以及未来升值空间小，不适合投资。所以如果纯投资的话，新房还是旧房不能只看房龄，要结合多重因素分析房屋的稀缺性和其未来的升值空间。另外在广州买房选筹，一看房子的流通性，流通性好才能保证以后可以正常卖出。二看城市规划，所买的跟随规划走，是未来增值的关键。三看房子周边配套未来3-6年是否能够稳发展，四看选择的区域是否有带动发展的产业支持。沿着这几个方向去选，入手投资的房产大概率不会出错。

提问：您好，广叔！南山深航飞行员公寓三房750万，碧海泰华阳光海三房879万，或者沙井的西荟城700万四房。是否深航这个已经没有啥升值空间，最多跟着大势。南山的生活环境比碧海好很多，飞机还不吵。您觉得呢？

回答：你的判断正确，南山中心区自住还不错，但是属于普涨板块，升值潜力一般 投资还是跟着规划走，碧海和沙井都是不错的选择

提问：您好广叔，之前周末去看了加福华尔登府邸这个盘，毕竟有双地铁和双名校，感觉吸引力很大，觉得入手投资应该是很不错的，不知道投资有没有什么风险？

回答：你好，虽然加福华尔登府邸这个盘为独栋建筑，因为楼层高，吸引了很多热度，并且还有地铁和名校的加持，但是这个盘入手投资仍然存在三大风险。排名前列点目前福田保税区房价被透支，价格虚高，被划入河套片区后开发速度变慢，投资周期被拉长，可能存在高位站岗的风险； 第二点名校属于新建校区，成绩好坏现在不能确定，目前这个盘附近的学校已经开了，地铁也有了相关的利好已经释放完，现在买可能追高，而能引起房价波动的只有明年福外南首次中考成绩，但是福南外属于新建学校，不确定因素加大； 第三点是这个盘过于独特，以至于偏离市场主流需求，而且是独栋，临近高速路和主干道，会受到噪音的影响，除此之外停车地方不多，等待电梯时间比价长，实际居住体验感不好。目前来说这里较大的竞争力就是学位，但如果房价过高，那投资意义也不大。

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