新规住宅齐入市,工业大道南成改善需求热门

近日，由中建五局于2023年年底竞得的石溪水厂地块项目传出将要入市的消息，该项目案名定为“中建天钰”。由于同一板块内有多个热销项目珠玉在前，中建天钰也吸引了市场的众多期待。

自2023年下半年以来，工业大道板块项目可以说是扎堆入市，包括北部的江湾和樾、中部的珠江海珠里、珠江金瑶台以及南部的保利燕语堂悦等。据统计，目前板块内在售的一手住宅项目多达8个，其中以板块南部的保利燕语堂悦为代表的容积率新规后的住宅，凭借着高实用率等优势获得了不错的销售成绩。

今年4月以来，位于工业大道板块南部的广纸路、江燕路区域多次吸引市场目光。4月底，由东方红造纸厂地块转化的住宅项目保利燕语堂悦入市，销售数据颇为理想。2024年年底，广州地铁首条环线11号线将有望开通，届时，燕岗站为11号线与广佛线换乘站，周边的一手楼盘有望借势提升关注度。

9月20日，越秀地产以35.6亿元总价拿下广纸路沿线一宗宅地，有消息称项目有望2024年内转化。也就是说，未来燕岗站周边将有多达3个一手住宅项目供应，形成“三足鼎立”之势。

生活圈配套成熟，新房先天具有热销潜质

就外部环境而言，燕岗站周边的配套共性使得该区域的一手项目具备不少热销的先天条件，教育、医疗、商业消费资源密布，生活便捷。周边配套带来的生活舒适度使得不少老居民都不愿意离开这一区域，对于主打改善需求的新项目来说，无疑是省下了不少积攒客流的工夫。

据克而瑞数据，今年5月，保利燕语堂悦以建筑面积90-125平方米面积段的偏改善产品首度入市，132套的网签套数位列广州在售一手项目成交套数的首位。9月，该项目二期开售，新加推的建筑面积约78平方米户型进一步降低了购房门槛。截至10月中旬，该项目一期网签超250套，去化近半。

国庆期间，保利燕语堂悦也成为保利在广州诸多项目中的成交主力。据有关负责人介绍，国庆假期期间，燕语堂悦项目到访超1500组，成交突破120套。据贝壳App数据，截至11月7日，保利燕语堂悦项目30日内成交量为77套，成交量位居广州市新房项目前列。

区域累积改善需求，新规住宅吸引老城居民

海珠西是海珠的老城区，不少新房项目都处于老旧小区和厂房环绕的“鹤立鸡群”状态。尽管城市界面相对新建成区域稍逊色，但往往能吸引不少在这一区域久居的老居民。以工业大道燕岗-石溪段为例，道路沿线1.6公里内，有包括金碧花园、第二金碧花园、保利红棉花园、保利百合花园等多个楼龄在15年以上的住宅小区，居民总数超过1万户，积累了大量的改善需求，且当地居民对住宅改善的需求也具有一定相似性。

据中指院数据，今年以来，80-120平方米面积段是海珠成交占比最高的住宅面积段，占比近四成。以目前开发商的设计能力，80-120平方米面积段是三房、四房户型设计的舒适区，对于改善需求聚集的工业大道南，开发商均在这一面积段重点发力。

以保利燕语堂悦为例，作为工业大道板块目前在售项目中入市最晚的一个，该项目是工业大道板块首个容积率新规后建设的住宅项目，在实用率方面较2023年年底前入市的新房有明显优势，据称超100%。项目容积率约4.5，户型较为多样，包括建筑面积90-125平方米的多种设计。大多数户型报建有三个阳台，因此不计容面积较大，实用率有所提升。以偏刚改的90-94平方米三房户型为例，该户型为横厅设计，除主卧、客厅附带南向阳台外，还有一个北向阳台，具备多种用途。

相对于保利燕语堂悦，中建天钰的体量要小不少，仅有3栋31-32层的两梯五户住宅，规划户数仅460户。从该项目营销中心提供的物料来看，配套接近、客群相似的中建天钰在产品上不乏“摸着石头过河”的元素。在户型上，中建天钰提供了偏改善的建筑面积约89、99、118、134平方米三房、四房四种户型，均为全南向设计，同时也着重强调了高实用率。相比于燕语堂悦，中建天钰的户型种类受限于项目体量，选择并没有那么丰富。不过在大面积产品方面，该项目的户型设计颇有亮点，以约120平方米四房户型为例，该户型为南北通透的大方厅设计，通过大量的飘窗和3阳台报建，实用率据项目称突破110%。据销售人员介绍，该户型是海珠区总价千万元以内罕见的南北通透大四房。

园林设计差异显著,中西风格各具特色

作为调性偏改善的住宅项目，园林是业主相当关注的硬件配置之一。以即将入市的中建天钰为例，项目通过整体地块抬高约7至9米，退缩距离约35米，在小区内部建设双层的新加坡浮岛式园林，颇具立体感。外部则原址保留两棵原生古榕树，建设约2000平方米的月牙形榕树公园前厅，形成总面积约9000平方米的内外双花园。据介绍，在体量类似的项目中，中建天钰的园林面积属较高水平。

相对于中建天钰更具现代化气息的园林风格，新中式园林则是燕语堂悦的主推卖点之一，据介绍，该项目园林设计参考清代画家袁江的《梁园飞雪图》的意境进行设计，包括曲水飞虹、万倾涵碧、松间、观澜、林隐等景观组团。通过保留入口处的原生古榕作为场地符号，将宫灯、小乔木在两侧阵列排序，与连廊一同形成别具古韵且不失空间逻辑的动线引导。

广纸地块进展迅速,预计年内入市

竞得地块仅一个月的越秀广纸314项目预计也将采用与上述两盘类似的产品定位。广纸314地块前身是越秀星汇海珠湾项目的营销中心，项目地块围蔽的宣传材料显示，越秀也将打造“新规产品 全南向超高使用率户型”。不过就体量而言，广纸项目介于中建天钰和燕语堂悦之间，地块约1.48万平方米的面积，容积率约7.5，是小地块、户数多的超高层住宅。据悉，项目目前已进入征集案名阶段，正在招募销售人员，有望在2024年内入市。

来源：金羊网