王牌对王牌!金融城能否超珠江新城?

当下的珠江新城，钱不是钱，只有房才是钱。有房，就能任性。

此前，位于广州金融城（东区）的一个新盘放出了超20万的吹风价，直接叫板广州排名前列顶豪汇悦台，在房产圈引起一阵骚动。

这个盘叫臻溋·名铸，楼盘自身条件还是很不错的：一线城市超级地段（金融城）、优质自然资源（南向望江）、高定位（大平层）、品牌房企（合景泰富开发）等，确实具备先进豪宅的潜质。

但是敢卖20万，还是需要勇气的。

毕竟，整个珠江新城卖到20万的项目也没几个，顶多汇悦台和广粤尊府能到这个价格，其他豪宅也就15万左右的水平。而且珠江新城正值先进期，金融城有啥？目前还是一片工地，绝大多数东西都在PPT上，凭什么叫板珠江新城？

其实很多人，特别是珠江新城的业主都问过这个问题：金融城有无可能超过珠江新城？

我们先回顾一下金融城的历史吧。

2011年11月4日，广州市提出建设广州国际金融城，金融城总规划用地8平方公里，西起华南快速，东到天河区界，北至中山大道，南接临江大道，总共划分为四个区：起步区、西核心区、东区和北区。

金融城与珠江新城同处天河区，二者仅一路之隔，本质上属于同一地段，享受到的城市和自然资源，也有的一拼。同样南向望江，珠江新城拥有高级城市中轴线，金融城则拥有更好的临江展示面，二者各有优势。

更重要的是，金融城还有非常清晰的产业定位，即高端金融产业，目前已吸引包括中国人民银行广州分行、广东银保监局、广东证监局在内的一行两局进驻，广发银行、南粤银行、新华人寿、平安不动产等金融巨头也都进来了。

如果要说二者较大的区别，那就是珠江新城有大量的住宅用地，金融城的规划则吸收了前辈的经验，规划的住宅用地特别少。少到整个板块也就2个一手在售住宅盘，即江源半岛和佳兆业壹号，加上臻溋·名铸也就3个。

江源半岛2009年前便已拿地，卖了10多年，虽然占据一线江景资源，但产品定位并不高，而且户型、装修、硬件都已跟不上时代，很难和珠江新城的顶豪叫板。

另一个项目佳兆业壹号曾被寄予厚望，主打复式户型，目前在推156-322平望江复式，镁地产了解到，该项目较新报价为13-18万，入场券2000万起。

不过，这个项目处在黄埔大道以北，并非一线望江区域，地段不如江源半岛。而且小区面积不大，户型中夹杂着90平米的小面积单位，整体的品质感和汇悦台、凯旋新世界还是有不小的差距。

所以我估计，臻溋·名铸这个吹风价，应该是参照了佳兆业壹号的报价。既然不靠江的佳兆业壹号都能摸高18万，靠江的臻溋·名铸高层单位摸高20万也说得过去。

问题是，臻溋·名铸的竞品不仅仅是佳兆业一号，还有咫尺之遥的珠江新城，其品质能否和汇悦台、凯旋正面对打呢？

我们来看看项目所在的地块质素怎么样？

臻溋·名铸所在地块，在2019年初开拍时便引起高度关注，当时合景泰富以37.06亿元的封顶价加55%自持，拿下了黄埔大道东646号商住地块（即臻溋·名铸所在地块），扣除自持面积后，楼面价高达8.3万/平，成为当年地王。

臻溋·名铸位于金融城东区

当时孙不熟老师分析过，这个地块周边环境并不是太好，城中村和旧厂房较多，且金融城宅地太少，缺乏打造连片豪宅区的客观条件。

一般来说，豪宅要连成片，才有氛围和逼格啊，一个盘单打独斗，是很难成为名门正派的。

不过，如果有真正懂豪宅的开发商来操盘，且遇上大牛市，还是可以把价格冲得很高的。

是不是牛市大家都已经感受到了，进入2021年，广州楼市意犹未尽，热度不减。

合景泰富这个开发商的产品能力还是可以的，在广州打造过臻林、天銮等豪宅。臻溋·名铸定位也是“臻”字系产品，目前还没有开盘，开发商也很低调，好奇的宝宝可以参考臻林。

另外，这宗地块既有高中层住宅用地，也有商铺、商场类用地，还有金融类企业办公用地，说明自持物业中有不少优质资产，运营得好的话，对住宅也是一个加分项。

对于20万这个价位，很多人都表示质疑，有这预算，买汇悦台和凯旋不香吗？

汇悦台当然是好房子，但无论一手还是二手，房源都极少，有钱也不一定能买到。广粤尊府也是一样的道理，南向一线望江的高层一房难求。新城海滨花园也是南向望江，但望江房源也是极少，而且楼龄比较旧。

天銮产品不错，但公寓的税费高，影响成交，而且房源也少。

所以，对现阶段的珠江新城来说，同时满足“南向+望江+大平层+楼龄新+品质好”所有条件的可售房源，极少极少。

如果珠江新城买不到这种房子，富豪们转向金融城，花差不多的钱，买个同样南向一线望江的豪宅，好像也没什么奇怪的。更何况，金融城的PPT做得比珠江新城还好，赌一把也是有道理的。

写到这里，镁地产的结论是：以金融城目前的规划，不太可能复制一个「珠城东区」这样的豪宅区，但个别楼盘比肩汇悦台也没什么好奇怪的，毕竟金融城住宅更稀缺，而且有“城市新中心”的超高溢价，在一定程度上代表着广州的未来。

也有很多粉丝问，金融城如果真出现一个20万的项目，会不会把兰亭盛会、美林海岸、骏景花园这些普通楼盘也拉起来？

我认为，这个项目客观上会给整个金融城的楼市都注入强大的信心，但具体能拉到多少，还要看你自己能不能打：如果是好房子，会跟着飞，如果产品差，价格可以参考珠江新城西区那些老破大，真的拉不动。

当然，有关金融城的一切估值，最终还是要看产业能否兑现。

来自：镁地产