广州楼市:这类板块价格虚高,想买房的再等等

关注“广叔谈房”微信公众号进入知识星球提问，

以下精选问答内容来自“广叔谈房”知识星球

提问：你好广叔，我广州户口，在南沙中交蓝色海湾有一套房，现有资金200W左右，广叔建议我买哪个片区，南沙星河智荟可以买吗

回答：你好。中交蓝色海湾还可继续持有；星河智荟，大涌地铁口，目前周围环境还不是很好，也需要持有较长时间，综合看也可考虑的。可考虑科学城入一套。

提问：广叔，你好！不炒房，自住，但又能有升值空间！员村华颖和天河公园板块东成花苑！或者去科学城的万科金色梦想（不考虑通勤时间）请指点下那个更好。谢谢！

回答：你好。前两个盘都太老了，两者选的话选东成花苑；不考虑通勤时间的话，比较建议选万科金色梦想，次选东成花苑

提问：广叔你好，新人小白，广州从化户口，无房无贷。月收入税后15000，首付可凑70-75，预算购买总价250万的房子，月供1万以内。因我在深圳上班，主要为了投资，想过几年出手跟男朋友一起在深圳换房。偏向新房（无税无手续费），偏向黄埔科学城，但是现在好像买不起科学城了。因为有房票又不想在不限购区域买，麻烦广叔帮忙推荐下适合的楼盘。

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，请问增城白江附近的金泽豪庭和汇东国际花园怎么样？目前在黄埔接近增城的地方上班，想靠近13号线地铁一点，计划买个3房中高楼层的，一二手均可。预算200万左右。

回答：你好。金泽豪庭可以考虑；汇东国际花园离地铁稍微远了点。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔，天河羊城花园的低层顶层6楼复式，楼梯口有没有投资的价值呢？今天还看了一个小区鸿发广场7楼楼梯楼。目前看投资这两个还能供得起

回答：羊城花园一般，小区略显破旧，离未来地铁也不是很近，价格也不便宜。后者楼梯房7楼，太高了，就更不建议了。两者比，那还是选前者吧。

提问：你好广叔 当时我一时冲动买了广州世茂天越的40楼的 160平方（总价2200万）第二套 首付7成 现已付了660万（分3次给完首付）5月底前给完7成首付！2022年年底交楼 听你说这是CEO盘 心里拔凉拔凉的 本来是打算投资自住 （主要想投资）现在听你这么一说 不知道该如何是好 请广叔指条路 不胜感激 多谢多谢

回答：你好。世茂天越各方面都做到了优质，溢价较高，涨幅会有点慢。买了也不用担心，毕竟自住享受也是一种价值。

提问：您好广叔，最近入手了广州雅居乐剑桥郡靠南大干线的一套房子，单价3.77，下了定金10万，绿中介中介费已交，7成房价贷款也已批。 但我越来越觉得买错了，主要还是南大干线后期的噪音这个硬伤太大，当时也是被房型和大阳台吸引。 如果不买了，就要损失定金，中介费估计也会损失。 主投资的话，我是否应该舍弃定金和中介费？ 请广叔给点建议！非常感谢！

回答：你好，单价低就不用回避，之前有人3.5左右的价格买了中间楼层的也不错。投资也是看价格吃饭，另外南大不会一下子车流就多起来，噪音可以用隔音玻璃解决 虽然我只是提醒大家不要买靠近南大的，但是价格还可以的话也可以啃掉的，因为现在行情快起来了，最近佰利山的业主心态很硬。 南大通了不会一下子就多了很多车流的，趁着广州肉眼可见的行情你可以先上了这波的车，然后趁南大不完全成熟的时候再次抛出置换也可以，买房本来就是买在较低位，卖到高点就较好了。 高楼层无论是灰尘还是噪音影响会小一些，担心噪音的话可以做隔音玻璃，你只需要到时候卖房的时候骗过买家就好了，尽量不要选晚上，晚上夜深人静车噪音影响大。买卖有技巧 房子不可能十全十美，选一个硬伤你不怎么介意的上车就好了，尽快吧，很多人现在是黄埔，金融城不敢买都跑到万博来了，行情会轮动，晚了你更加下不来手。 既然买了就坚定的拿下吧。

提问：你好广叔，投资来看的话，总价500左右，算上时间成本，目前3个月后黄埔购房资格，在3房中黄埔花园，中鼎，鼎峰，还有新房品秀，哪一个涨幅更大，适合长持?或者您有其他的建议么?不知道我表达清楚没。

回答：你好，新房不要考虑。首先撇开，新房溢价会吃掉你大部分利润。另外，我们投资论涨幅，一定不能忽视起涨前进入的短时间拉涨，要不然错误的进入时间你摊分到每个月，你总会觉得等待期有点漫长。

目前来看，广州调控还没到达，广州房价还是有上涨的空间。选择更适合新广口味的次新房，不失是一种进攻的手段。而现在来说，其实各位都错过了起步阶段了，目前投资就按照限售期去看待吧，值得投资的性价比高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：广叔好，福田 皇达东方雅苑 南山 京基御景峯 哪个更好

回答：你好，如果一定要二选一的话，肯定是后者。东方雅苑的品质不错，但是有17年的房龄了，只有学位才能拯救迟暮的美人，否则只能在岁月长河里泯然众人。片区没有什么成长性，也没有大量人口导入，光靠吃福田的老本，没有拿得出手的硬核是不够的。十年前人们提及皇岗的时候就在说HETAO,十年过去了，空有深圳人民的一厢情愿，而今时今日的H-K，对面的建设恐怕依然还会是停留在蓝图上。京基御景峯虽然也不算一个特别好的标的，但是在增量上和楼盘的后劲都是好过于前者的。

提问：您好广叔，本人目前从事互联网行业，老婆在海珠上班，一直在租房住，现在有一定存款，一方面打算买套刚需自住，另一方面考虑孩子上小学问题，较好有学区，预算在400w，不知道老师有哪些可以推荐的呢？

回答：你好，海珠的住宅用地较为稀缺，板块内土拍地价较高，主要打造高端品质住宅。海珠的石岗路AH050946地块土拍价格突破五万/m?，地价极高，周边轨道交通便利，计划未来建成高绿化率、高密度的洋房住宅，相信新房建成后单价不会低。与此同时，火热的土拍市场会带动周边二手房行情上涨，石岗路地块附近的广纸新城板块二手房会受到不错的利好。近几年来，海珠板块的二手房受土拍热度影响，都出现了较高的涨幅，升值力较强，海珠区也。

提问：你好广叔，新人首问～投资+自住，打算持有5年以上，请问富通城三期复式小三房、圣拿威两房、绿海名居两房、湾上六座两房，更看好哪一个呢？碧海、西乡片区是否有其他推荐的选择呢？谢谢老师

回答：你好，富通城3期的复式，总体会跑输，户型设计很一般，住起来相对比较逼仄，好在还是算有大花园的社区，具体你要看你买入的价格。 圣拿威 楼龄新、近地铁、大花园，缺点是没赠送、单价高 湾上六座的劣势在于户型，其他都不错。 绿海名居劣势在于高架太近，地铁太远。 这几个楼盘对比 富通城>圣拿威>圣拿威=绿海名居

提问：您好广叔，我住龙华、清湖两个地铁站之间，想问一下壹成中心的住宅怎么样？我看现在一直在盖新楼，有个大型购物综合体，值得买来自住吗？周围学校好像比较少，请广叔谈谈分析一下

回答：你好，壹城中心，龙华区地标性住宅，是龙华老城区最吸睛的盘，没有之一。 这个小区有优势:1、高赠送，利用率普遍超过90%。2、配套齐全，学校、商业、地铁（共十区，但是只有九区算地铁房）；3、次新、鸿荣源品牌；4、税费低，因为2015年首开，登记价高而且涨幅不大。5、价格也亲民。劣势也很明显：1、体量确实太大了，而且附近旧改太多，一手砸盘，二手价格也一直上不去，简直天量供应；2、本身离地铁较远，加上四号线交通拥挤，依靠地铁上班不方便（9区稍微近一点），而且全部入住道路交通势必拥堵；未来预计周边建设结束它的春天会来。横这么久跌这么久，也预示着机会。九区未来将成为十个区中单价较高的区，有闲钱可以考虑捂盘。

提问：您好广叔，2019年底定了深圳德弘天下的房子，看中的是深圳中学学位房，新房带精装修不到9万，觉得性价比很高，但是今年有余疫情影响担心房价会跌得厉害，所以买不买很纠结，还麻烦你帮我分析一下！谢谢！

回答：你好，德弘天下十年老盘，以前就跟卖卤水一样，双拼到五拼不等。现在，多本证拆成一本证，户型相对奇葩。样板房在高楼层，视野非常棒，算是罗湖少有的大花园社区。预计单价10万左右，卖深中学位。如果只买个学位，感觉性价比还可以，如果投资，受罗湖大环境影响，后期增值潜力还是堪忧。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，广叔精力有限，无法一一解答。

请大家关注“广叔谈房”微信公众号，

进入知识星球提问，有问必答；重要信息只在知识星球发布。

新的房产内部消息、即将上涨的城市会排名前列时间内部公布，让你买在大涨前夜等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。