你看不上的「老破小」,想买也很难买到了

有些房子，虽然很是破旧，不值得你多看一眼。但一旦时机成熟，便是“麻雀变凤凰”，让你求而难得之。

天河区，寸土寸金，土地稀缺。在这里，存在着不少城中村、老旧小区。他们，正成为天河区重要的供地来源。

今天，咱们来聊聊邮通小区。

它处于闹市，却又大有闹中取静的意味，正等待着一场旧改蝶变。

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邮通小区地理位置不错，位于天河区中山大道西，临近华景新城BRT站，公交线路多，四通八达。另还临近地铁十一号线华景路站（在建中），届时将会是妥妥的地铁上盖小区。

值得一提的是，十一号线为广州首条地铁环线，不仅串联起天河、越秀、荔湾、白云和海珠五个中心城区，实现一小时“环游广州”，还将连接广州火车站、广州东站等大型交通枢纽。

南方医科大学第三附属医院、华润万家、天河公园等也在小区附近，生活配套没得挑。

走进邮通小区，远离了中山大道上车水马龙的嘈杂，这里显得甚是安静。

光从外表上看，你就能感受到这小区已历史悠久。

据悉，邮通小区，是邮通设备厂的房改房小区，建于上个世纪80年代，全部是以6-9层高的楼梯楼或电梯楼。全小区约有1600户、106894.8㎡住宅（已通过房改政策落入职工私人业主名下），招待所、集体宿舍、羽毛球馆、首层商铺等集体物业15000㎡。

目前小区内停车较为艰难、绿化甚少，但留给业主休闲的空间不少。

另小区内还有不少便利店、理发店、快餐店、二手中介店等。小孩子入园也很方便，幼儿园就在小区里。

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当问及旧改，老人、年轻人看法不一。老人更倾向安于现状，而年轻人则意愿强烈，更多要考虑赔偿问题以及小孩子的读书问题。

在小区内，也已设有邮通小区更新改造展示中心。

受疫情影响，该展示中心已暂停对外开放。不过，这连字都特意抠掉，小狐君不是很懂，难道改造有变？

根据此前流出的资料，邮通小区将整体拆除，建设【天河壹号】项目（是不是跟现在天河某项目名字很像呢？），打造成为未来天河商圈标志性的高端住宅社区，进而完善城市功能和提升城市形象。

图片来源：网络，仅供参考

对于目前小区内底商错乱、绿化面积少等问题，规划改造后，将升级现有幼儿园、建设高绿化率立体水系绿化园林及社区公园、全天候园林游泳池、休闲观光亭、人文雕塑、亲子童玩乐园等，实现人车分流管理，打造成高端社区。

图片来源：网络，仅供参考

此外，这里还将集中建设一栋普天商务大厦作为城市会客厅，升级写字楼、商铺、产业注入，全面提高集体租金水平；规划一栋创和大厦+精品购物中心，为周边社区市民提供一站式的消费体验等。

大家关心的住宅方面，或建设19栋楼，涵盖7栋回迁房，12栋商品房。

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最后，来看看大家关心的赔偿问题。

邮通小区部分楼栋其实早已实施拆迁、赔偿工作。

为配合地铁十一号线建设，2019年1月，天河区政府发布《广州市天河区人民政府关于征收广州市轨道交通十一号线华景路站国有土地上房屋的决定》（下称《决定》）。征收广州市中山大道139号五栋之一全栋房屋，被征收房屋正在邮通小区范围内。《决定》显示，该项目住宅房屋价值补偿标准为58000元/㎡、非住宅房屋征收补偿标准为100000元/㎡。

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叠加征收奖励、弃产奖励、搬迁时限奖励等，住宅房屋较高补偿奖励83750元/㎡，非住宅则较高拿到163800元/㎡。

如今，一晃近三年时间过去了，如果邮通小区要全面改造，大家觉得怎样的补偿才“合心水”呢？

我们再来看看该小区二手房情况。

在贝壳二手房平台，目前邮通小区挂牌出让房源仅有9套，单价在7-10万元/㎡不等。

图片来源：贝壳二手房

当中，8套房源是在2个月前，甚至是5个月前发布。另有1套房源，则是在20天以前，该房源为建面约60㎡两房一厅单位，总价455万元，单价75432元/㎡。

图片来源：贝壳二手房

图片来源：贝壳二手房

再在其他二手房平台，部分房源已明显标上【准迁】二字吸引眼球。

另一地产中介人员表示自从拆迁消息传出来，该小区不少业主已收回挂盘。

图片来源：安居客二手房

在邮通小区周边，还有华景新城、环宇花园、东方新世界等不少住宅小区，二手房源单价不一。

图片来源：贝壳二手房

新房方面，参考同属于天河公园板块的天麟府·瑧林，主推建面约113-172㎡三至四房住宅，均价15万元/㎡。

另在稍远的广氮-奥体片区，则有保利天汇、珠江花城、城投珠江·天河壹品等楼盘。目前这几个盘也是天河区的供货主力军，接下来还将推出一波新货。其中，保利天汇即将推建面约90-131㎡三至四房，带装修，吹风价6.2-7万元/㎡；珠江花城将建面约79-143㎡的三至五房（N+1户型），吹风价5-7万元/㎡；城投珠江·天河壹品将推建面约70-128㎡三至五房（N+1户型），吹风价8-8.3万元/㎡。

未来，若邮通小区以【天河壹号】亮相市场，虽相对比【天河壹品】虽仅一字之差，但前者的综合条件明显更好，届时或许冲10万元+/㎡也不成问题。

不过，这也只是目前大家茶余饭后的谈资罢了。

毕竟，邮通小区几时会等来真正的全面改造，仍是一个未知数。