广州楼市:买房越来越难,值得关注的板块只剩这几处

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提问：广叔好，在火车东站附近上班，资金100万，时代天逸，2.8--3万，怎么样？还是考虑天河，黄埔的老破小？

回答：你好，时代天逸，黄阁，纯投资中长期持有可以考虑。短期投资不如看看黄埔、海珠的次新房，老破小就算了。可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，新人提问：最近在考虑广州二套，总价350w左右，黄埔金碧世纪花园二房，万科新里程/龙光，长岭居奥园春晓/或天健天玺，或其他，求推荐？

回答：三房重点考虑万科新里程，二房考虑金碧世纪花园、科城山庄峻森园、保利林语山庄

提问：广叔，您好！新人首问。广州，有房票，首套。预算450-500万。购入后自住2-3年，然后出租，有机会也可以卖。工作地点：黄花岗，学位无要求。1. 哪个区域或者楼盘比较合适？2. 请问买两房好还是三房呢？还是尽可能面积大一点，两房三房都可以？感谢广叔！

回答：你好。450-500，尽量买个3房或小3房。可看下：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔您好，目前保利红馆基本都没有过两年，放盘很少，我查了二月三月成交价在5-5.4W一方，5.4是次顶楼上周成交的，应该是较好的楼层了吧。现在我看的只有二楼和五楼低楼层，挂牌价去到5.4-5.6的价格，而且业主心态很硬，不降价，不知道这个时候接手会不会高位接盘？汉溪附近也在建新的住宅，不知道还有多少升值空间，但红馆都没有学位，周边教育医疗配套都不行，真的值这个价吗？从投资的角度说，不需要考虑这些配套吗？

回答：你好。如果是高层建筑，中上层最优。主要是有万博辐射利好，但价格偏高了，这个单价不如看万科欧泊了。还可看看其他的，如：具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：广叔你好，有广州房票，预算400W左右，纯投资，持有5-10年或者更久，可以考虑哪些楼盘，最近有中介推荐南站品秀星瀚，也有推荐番禺雅居乐次新房，个人也想看看科学城。但是担心升值空间，不止广叔有何高见？

回答：你好。品秀星瀚不建议哦，周围环境配套，起来很慢，需要中长期持有。番禺雅居乐次新房可以考虑，离万博越近越好。科学城是可以考虑的，涨的可能慢，但很稳，确定性高，可看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：您好，广叔，目前在深圳龙岗上班，深圳总价150万的房子好像不好找，现在的想法是：考虑在惠州大亚湾购置一套三房，过4-5年时间，攒够首付把大亚湾房子出售然后买深圳的房子，以后深圳上班大亚湾居住也比较容易实现一些。广叔您给个建议呢？

回答：你好，很多人看到深圳上涨快比较周边城市感觉价格低，一冲动买了，市场上升期间貌似也不少涨，问题是将来不好兑现。房价波动时你的持有成本这么高，太有风险，不知道经济规律盲目乐观，觉得惠州不错，开发商又无限放大供给，二手房基本没需求也没处变现永远不会值钱。

大亚湾的产业较单一，发展跟着惠州速度，很慢，与东莞深圳没可比性大亚湾这种地方纯属垃圾资产。惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。买惠州不如买东莞！东莞投资价值高的板块 详见知识星球内部分享

提问：您好广叔，请问大学生刚落户深圳，首房首贷，首付100个，纯投资，请问入手深圳哪个板块更合适？是买关外新房好还是次新房好？还是淘笋关内二手房？买下地话收入不够月供，所以另单独留有现金流3年供贷。

回答：你好，买郊区是牺牲短期租金和流动性来获取土地价值的高成长，并不适合你，再者远郊的豪宅费多，你预算也不够，所以还是淘关内二手吧。税费低，租金高，流通好。

提问：你好广叔，南山-南油片区，深蓝季节，2007年的盘（学区：南油小学和学府中学），想入手一套60平的二房，中层，总价500万，如何 （从投资角度：持有5-8年能否跑平南山涨幅）给点相关的介绍和建议吧，谢谢。

回答：你好，深蓝季节，又名深蓝公寓，南山中心区少有的次新小户型，这是一个优劣势都很明显的楼盘。 优势：南山中心区少有的次新盘，生活配套极其便利，户型设计年轻时尚，年轻人很喜欢，租金高，租售两旺。 劣势：南山中心区太成熟无增量，环境一般，独栋大塔楼，无小区，学区中等。 优劣势相抵之后，深蓝的涨幅在南山并不理想，2016年我就实地看过这个盘，当时单价7万出头，目前成交价8万出头，只能说勉强跑平了南山涨幅，未来几年大概率仍是跑平。 最后附赠一句，深蓝这样的楼盘注定是过渡产品，人们最终要买的还是适合居家的产品。

提问：广叔好，请问一下，御龙湾、华丰前海湾、富通城、广兴源，城市峰尚几个小区。以投资为目的，买哪个小区合适？

回答：你好，富通城和城市峰尚，同一区域内入手单价较低的盘，5-10年后价格差距不会太大。

提问：您好广叔，我在广州上班，但是女朋友在深圳，近期广州28号地铁开通路程也挺方便的，想问老师这个地铁开通会带动哪些板块的房价上升？值得关注的有哪些呢？

回答：你好，继广州地铁22号线之后，广州28号地铁将与深圳对接。该地铁的开通，是两城合作的一个缩影，广州拥有高新产业片区，而深圳拥有科创企业，两者的互补性将挖掘出更大的城市潜力。在此背景下，28号沿线板块的房价将迎来升值机会。其中，白鹅潭将成为得到官方盖章认可的枢纽综合体，当前该板块在售的一手住宅很少，价格未定的万科金域曦府关注度很高；琶洲是整条28号线中最接近深圳的，在售新房只有富力壹號半岛，二手房源也不多；鱼珠CBD一二手住宅量价一路跃升，而新塘板块价格上涨相对较慢。

提问：广叔，您好，天河车陂智谷片区，广氮花园南区可以购买吗？可以过户吗。西北朝向，56平，258万，这个价格怎样。谢谢你

回答：你好。广氮花园所在区域未来是有一些规划的，比如车陂路北延线，以及学校利好，配套还会有提升，可以考虑。

提问：广叔你好！请帮忙分析一下南村万博附近的中环品悦和时代倾城未来的发展潜力。谢谢！

回答：你好。中环品悦，长隆以北，生活还算方便，不近地铁，距离万博CBD一两公里，有一定辐射效应。时代倾城就不建议了，各方面都不行。

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