工程法务:租购同权政策解读 意义重大,道路长远.

这一段时间，“租购同权”成为了热搜关键词，刷爆了各大朋友圈，根源在于广州市政府出台了《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，当中提到“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”。对此，有人认为“以后在学区附近租个房子，就可以上名校了，学区房以后没市场了”；也有人认为“该政策没有实质意义，执行层面困难太多”。一片喝彩声与质疑声之下，应回归理性的思考。

一

政策解读

“租购同权”的适用群体为：广州户籍适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女；且需为无房群体。

要求其监护人在本市必须无自有产权住房，必须以监护人租赁房屋所在地作为少有居住地且房屋租赁合同经登记备案的，只有符合这些条件，租房者的子女才能由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。当然也有人质疑该适用群体过于狭窄，但试想若将范围扩大至全部非广州户籍人员，那数量将是广州本地教育资源所无法承受的。

“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益”

政策使得承租者与购房者同样享有入学的权利，这本身就是一个进步。但是，“就近入学”并不等同于最近入学，更没有保证优质学区入学。从一般的实践来看，就学的基本原则一般优先满足房户合一的子女，再是满足拥有住房的，最后才是租房的群体，在本已竞争激烈的学位抢夺中，租房者想上优质的公办学校可能性极其渺茫。

二

房价迎来拐点？

许多人盼望“租购同权”政策的落地使得房价尤其是学区房的房价得到有效控制，但这个愿望恐怕于短期而言是不现实的。如同薛兆丰老师所分析北京房价高企的原因，正面原因是北京增值了，其城市功能已不局限于工厂和机关的宿舍区，而是一个国际大都市，承载着政治、文化、商业枢纽的功能；负面原因则是土地、建筑面积、空置房流转等环节上的障碍导致房屋供应无法跟上。同理，学区房房价的上涨本质在于教育资源的供给不足，使得“学区”演变为社会中的稀缺资源，在现有的教育供给能力不足的大环境未有改变的情况下，学区房价格短期内难以出现明显的下降。

但是，从长期来看，此次“租购同权”政策的落地会对一部分人的住房观念转变带来积极影响，尤其对于一些暂时不具备购房能力，但其孩子又将近学龄的群体，将带来很大的帮助。一旦解决了子女的入学问题，住房租赁市场的兴起必定分流购房市场，使房价趋于稳定，从而形成房价与租房价格的相互制约。

三

政策意义重大

如前所述，可能“租购同权”政策短期内无法抑制学区房房价，但其本身设立的目的并不止于此，如同有的网友所说“租购同权是国际通行的做法，学校就应该为所有附近住户服务，让租房也变得有安全感和稳定感”。据统计，我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占到城镇常住人口的21%，群体非常庞大，但长期以来，我国的房屋租赁市场相较商品房交易市场处于滞后状态的一部分原因就是在于对于承租人的权益保障不足，让承租者享有同等的市民待遇，通过租房而非买房实现安居梦，也是该政策探索的意义所在。

但是弱化学位房的价值也是势在必行，“租购同权”能够保障受教育权、养老保障等公民基本权利不会因为有房与否而被区别对待，类似之前北京盛传的“过道学区房”，面积11.4平方米，总价530万元的荒唐房屋单价才不会再次上演。让充当“学位房”的房屋回归居住属性，让长期空置的房屋能够“物尽其用”，才能实现社会资产配置的优化。

政策的扶持还体现在公积金提取、税收优惠、水电费价格标准等方面，毋庸置疑，人口密集的大城市的租赁权益无论从经济价值抑或社会价值角度，都在不断提高。随着如今房价的不断上涨，限购令的不断出台，具备购房能力的人在减少，将有越来越多的人要在租赁市场停留更长的时间。与我国“居者有其屋”的观念不同，德国拥有自有房的比例仅约为40%，租房率达到60%，这或许是我们未来值得探索的一条发展路径。

四

未来可能面临的挑战

不难预计，“租购同权”政策未来将会引发和面临许多难题，该政策的施行尚需很多配套措施、政策等予以配合。

 房屋租金大幅增加

这是很现实的一个问题，稀缺的教育资源所产生的资产溢价能附加在房价上，也能附加在租金上，租金的大幅度增加使得政策的实施有违初衷。破解这一难题的根源在于保证住房租赁市场的房屋供应，多渠道增加新建租赁房，才能从本质上平缓租金价格，进而对房价起到抑制作用。

 房屋租赁的违约风险

政策与法律之间的关系从来不是孤立的，政策可能存在的少有或漏洞极易引发法律风险。如出租人在出租房屋后收回房屋，承租人已享受的就近入学权益该如何处置？出租人采用一屋多租的形式取得租金，多个承租人能否享受该政策权益？这都需要以后出台的实施细则予以明确，更需要法律提供更多的保障。

 虚假的房屋租赁合同

出租人如将房屋使用权与入学权益拆分出租，如自己还住在房屋里，却利用虚假的房屋租赁合同获取承租人的租金，骗取上学名额，应如何处理？如何在此政策下规范租赁行为，将是往后一个不得不面对的挑战。

（文/地产与工程法律观察）

------------------------------------------------