广州楼市:这个区域不适合投资,购房者要擦亮眼睛

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔，您好！想投资鱼珠的房子，海伦堡海伦时光怎么样？潜力大吗？离地铁近吗？

回答：你好。从地段上看，海伦时光在“向东”的发展方向上，自住可以，投资就不建议，因为“小社区、无学位、远地铁”这些几乎跟投资有关的特点，海伦时光都不具备

提问：广叔您好！广荣翰林苑怎么样？目前有120方，西南向在卖，总价600左右。主要考虑上班通勤近，户型尚可，价格能接受。（目前租住在五山，离五山车程几分钟，但单价便宜一万五以上。手里有一套天健上城80方的小三房，无贷款。）以自住为主，兼顾增值。

回答：你好。是天河长兴翰林苑吗？主要是没有地铁，区位有点尴尬，立交、高速、植物园。自住还行吧，投资一般。天健上城的交通是硬伤，没地铁，且在广园快速以北，交通进出也颇不方便，但是随着新地块的拍出，以及学校、中医院的建成，还会有些利好吧。

提问：广叔，您好。想在车坡/东圃/三溪地铁站和鱼珠地铁站附近买房，二手希望楼龄在8年以内，或者一手的新房，小3房，投资性质为主。请问有那些盘比较有潜力，也比较近地铁站。预算总房价500w左右。大沙地/大沙冲/文冲地铁站附近的一手楼是否比鱼珠差很多？如差不多，那些楼盘比较推荐？谢谢

回答：你好。8年内选择不多；具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。大沙地/大沙冲/文冲有鱼珠辐射利好，也可考虑。

提问：广叔您好！我又来了，你说投资富颐华庭马马虎虎，我又没有办法了交了十万定金了怕是退不了，只能这样了,我想把增城凤凰城的那套200方卖了然后去投资价值更高的楼盘，我在广州市区没有房票了，只能在增城买，买哪里投资价值更高请推荐一下，另外东莞没有房票没有办法上车，有什么办法可以操作呢

回答：你好。凤凰城价值不大。增城就新塘吧，如新都盛世名门、现代城市花园

东莞找个代持，或者签协议约定一年后社保够了之后再做网签。

提问：您好广叔，请教一下，500万左右，想投资三房，按照现在的市场价，骏景花园，中海康城，盈彩美居，兰亭盛荟，都市兰亭，哪个更好呢?谢谢。

回答：你好，要选择也要先看看目前市场上还有什么可以让你买。骏景花园，基本剩下些大两房，小三房。中海康城还能挑大三房。盈彩也就是普通三房。兰亭盛荟也是普通三房。都市兰亭是比兰亭盛荟更小的三房。骏景花园基本省略吧，刚改类一点的都上不了的就不用考虑骏景花园了。

其他的都是普通三房类别，加上学位甚至还比不上独立园林的康城，产品不多竞争激烈。这样的价位，建议你重点考虑中海康城吧。

提问：你好广叔，我们年轻夫妻在深圳工作，后期很有可能去武汉工作。现子弹50，摇中了武汉花山联投瑞园146平房子想自住的，户型和价格都挺好，但现非常纠结要不要买？怕买了万一不去武汉不自住，房子太大又脱不了手。现在年薪20，如果不买的话，接下来要怎么办呢？烦请您帮忙分析一下吧

回答：你好，瑞园当然要买啊 花山的优势，我们在圈子内分析过很多次，大家感兴趣的可以搜索往期问答。 此外，选择花山还有一个重要的原因：价差关系决定着未来涨幅。 东湖高新区未来10-20年里，最贵的房子在哪里？ 毫无疑问，是光谷东核心区。 方法论：所有的价差形成的沟壑，都会在时间的长河里被价值抹平，让价差保持在合理的区间。 价差\/交通距离=N，我们要找的，就是这个N较大的区域和楼盘。 所以，各位，摊开武汉房价地图来看。1.8的光谷东和1.3的花山，现在保持了5千的价格差，部分楼盘甚至价差更大。 所以找这个城市价差关系较大的板块和楼盘，不管是辐射效应、轮动效应、溢出效应，你都是排名前列受益区域。

提问：广叔好，我这边需求优先两房，三房也ok。二手的预算大概400万以内，一手预算可以追加到500万。短期内不考虑要小孩，所以学位房不是优先项，主要考虑楼盘新，交通便利（以后上班基本在CBD），往后有小孩置换的时候有升值空间。目前看了， 黄埔区府- 金碧领袖，黄埔花园，中鼎，悦时代，怡港花园，金逸雅居，丰逸尚居，景泰花园 东圃：金碧花园 车陂：阳光桃源，天朗明居，崔拥华庭 总体来讲，黄埔区府的房子偏旧，结合交通，升值空间来看考虑黄埔花园（交通楼新，但房源实在是少）和中鼎（楼新交通方便）； 车陂我感觉比较嘈杂，房子也旧一些。东圃的金碧交通不是很便利，价格感觉也虚高了。 昨天看了一下富颐，看规划来说挺好，问题是价格比较高，单价去到5万，目前认筹阶段，楼层可选的也较少，只有2楼3喽和顶楼，不知道这个盘广叔觉得如何，等下一次开盘的话会不会价格彪太高就很难入手了。 补充一下，富颐可认筹的均为南向，100方； 或者北向115方，我的预算顶多考虑100方南向。

回答：你好，一般来说呢，二手会优于一手，一手因为是开发商定价，一般会把未来一些规划都吃进去，另外最不好的地方在于就是投资周期长，收楼2年，拿证1-2年，限售2年，一下子5-6年时间没了， 一般是优选2手，还有一个另类就是黄埔存在部分一二手倒挂的现象，比如富颐，五矿，大壮，品秀这些还是可以考虑一下，毕竟现在金碧世纪花园其实已经很贵了 只不过我们挑货也不要选烂货，天地楼是我一直强调不选的，流通性极差，出也是要9折出 你要买富颐还有个办法，就是拿别人退筹的货来入，还是有一些别人看中了然后又不要的尾货来捡 二手的话，你要2房，尽量看天河东的2房，那边的人流量是巨大的，2房也不怕入，天朗，城市假日，阳光假日，中海康城之类 我好奇你为啥二手考虑400万内，你可以大胆放到500万内，这样的话你可以买个3房，未来无论置换还是保值，会好很多，二胎家庭的时代，3房很吃香 像海珠的罗马，英豪，金碧，保利花园这些重点看看

提问：您好广叔，本人在广州工作，目前存款150万左右，没有贷款，家庭年收入税后80万左右，近期考虑在广州投资一套房子（新房），老婆不喜欢二手的。朋友推荐在金融城鱼珠片区投资，想听下您的建议，老师有没有什么适合的推荐呢？

回答： 你好， 金融城-鱼珠片区可以视为广州真正的“第二CBD”，要成为广州的“第二CBD”，它的产业及交通配套都需要十分优越，广州给了这一片区先进的配置。产业引进方面，黄埔鱼珠和琶洲地区、广州大学城、广州国际金融城“合体”将建设成为高级平台——国家人工智能和数字经济试验区。轨交方面，该区域已有的5号线和13号线两条地铁，下一步还将建设23号线和25号线两条线路，形成四地铁汇聚的轨道交通格局。 金融城-鱼珠片区内，各类商业、居住项目陆陆续续崛起，作为投资的话，可以抓紧时机跟上“广州的未来”。该片区投资可以考虑保利鱼珠港项目，此项目位于广州地铁5号线及13号线的鱼珠站上，周边还有规划的23号线和25号线，与黄埔大道、临江大道等广州主干道相邻，位于鱼珠片区的核心位置。

提问：您好，广叔！深圳人，本人在国外留学，但是现在疫情影响，打算回深圳买套公寓自住，可能等国外疫情过几年好之后，再卖掉，想知道在深买公寓怎么买比较好呢？较好是几年后增值能力比较强。

回答：你好，去年是难得的投资大年，房产在经过一段时间的普涨之后，房价受715调控的影响会出现结构分化，流动性会减弱，不过深圳核心区域的房产受影响较小，仍然值得期待，而深圳核心区域内的公寓，很可能迎来不错的机遇，看好公寓的理由很多，一是价格相比同档次二手房来说较低；

二是受供求关系影响，很可能出现供不应求的状况；三是受疫情以及715政策因素的影响，需求旺盛，新房入市越来越难。如果投资深圳公寓，建议关注香蜜湖、深圳湾、前海这三个片区，其中香蜜湖优选，这里投资收益大，安全性高，并且兼备价值性和优选性，香蜜湖区位配套成熟，房产价值大，同时片区又因为交通、规划、商业等因素，具备一定的成长空间，香蜜湖在时机、片区、价格、户型等多方面都具备很大的优势。另外建议购买公寓投资一定选真正优质的深圳公寓，而这些公寓一般在深圳福田、南山最核心的区域，也是交通、人口、产业、配套最完善最雄厚的地方，那么投资这里的公寓未来一定能够获得比较丰厚的回报。

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