广州楼市:注意!楼市只涨不跌的时代过去了,买房需精挑细选!

我是云叔说房，资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔好，会展西岸和雅郡花园单价总价都差不多情况下，那么这两个盘有哪些可比较之处呢？可以帮我分析一下吗？谢谢

回答：你好，雅郡花园园林小区大一些，居住感比较舒适，会展西岸很小型的社区，有3排楼，小区偏下；会展西岸挨着新港东路和磨碟沙大街，有点噪音，雅郡花园除了东南边有几栋受到南环高速影响之外，相对比较安静；从未来增量上来看，会展西岸因为紧挨着琶洲西区的电商总部，增量上我觉得已经兑现得差不多了，而雅郡花园周边还有未知的增量，土地开发增量，保利天悦周边商务楼的增量，车陂南过江隧道打通金融城的增量 ；从配套上来看，两个小区其实相差不大。

提问：云叔好，请问天河天朗明居与南沙的明珠湾，哪个更具有投资意义，本人目前在广州还是首套房，佛山有套，还在贷款，请问云叔有什么好的建议！

回答：你好，天朗明居再不好，也不应该选南沙的明珠湾 ，南沙的进场时间还未到，一个地方和区域好，显然不是我们买这个区域楼盘的理由，而是在当下以及未来来看，各种约束条件之下，除了选择南沙还有无其他更优的选择，买房就是做选择题，不要看一些外来的大V整天拿着南沙的气势磅礴的、各种高大上的规划、噱头来自嗨，因为我知道在自贸区刚出政策时候，南沙的各种氛围比当下好多了，这么多年过去了，还不是这个样子，因此搬个板凳真正地坐下来，探讨一下：产业的导入和落地，每年的人口导入，以及区域的版图大小，还有就是未来的土地供应以及你的对手盘，这些最基础的逻辑是显而易见。

提问：云叔，目前我在萝岗上班，想买一套四房的改善住宅，自住顺带投资属性的，目前考虑黄埔和天河东板块，预算800万以内，希望环境和交通，主要是地铁，未来好也可以好一些，近期看了一些在售的，比较纠结：品秀星樾，尾货，大户型仅剩三楼和四楼，楼层偏低，而且我担心腰线位置不好；富力南驰，靠近广园，灰尘和噪音比较大，140的户型目前捂盘没售；万科城市之光，噪音和石化厂污染会严重一点，交通挺方便；中冶，地理位置偏，交通不方便。离公司有点远，自驾半个钟左右。价格也偏高，这个片区哪些楼盘比较适合这种以改善为主的需求，麻烦云叔帮忙分析一下，

回答：如果考虑自住的话，还是考虑通勤、交通、配套这些方面的；品秀星樾可考虑的，楼层低了点；富力南驰如果能接受铁路线噪音的话也可考虑；城市之光可以考虑；逸璟台产品不错的，就是交通配套一般。根据你的情况，城市之光、富力南驰、品秀星樾、中冶逸璟台就这样排序选吧。

提问：云叔好，在万博长隆板块有新盘，估计应该是不断刷新这个片区的楼价，但对于二手房供应如此强大的华南片区，特别是锦绣、华碧、华南新城、雅居乐这些老大社区的二手楼价，是打压还是促进影响呢？麻烦云叔帮我分析一下，想听听你的意见！

回答：你好，一个片区的发展，如果有新增土地的供应，且土地价格不断刷新纪录，那么对整个片区的影响肯定是好事啊，这个是毋庸置疑的，从长期来看，土地供应的增量、公共配套的建设、大开发商的进驻，高端商务区的规划的这些增量都是优势， 一个区域有了根本性的增量，这个片区的物业才会受益，一手拉价、二手跟上才是大的逻辑和趋势。

提问：云叔好，看好粤港澳大湾区和珠海，从投资角度上看，请问哪个更适合投资？谢谢

回答：你好，粤港澳大湾区，我们推荐的城市里，深圳横盘，东莞溢价，接下来还能买哪里？临深城市：东莞、惠州、广州、中山、珠海；惠州：天量供应，万年洼地，易横难涨；中山：城市基本面太弱，深中通道后再无利好。剩下的只有好像广州和珠海了。珠海价格和广州差距太小， 广州更需要补涨。所以能买广州就别买珠海。珠海怎么样呢？珠海的房价，其实从价格数字上来看，已经很高了，不论是自贸区横琴，还是香洲，甚至稍远一点的斗门、金门，其实价格比较贵，如果中长期来看，回报率不如广州。

提问：云叔好，首付四成90万的预算，考虑投资不自住，预计持有5-8年。请问丽景花苑、海富花园、天河星作这几个盘哪个更适合入手？或者有没有其他推荐？ 做房产投资的朋友说这几个投资回报率都一般，还不如买南朗的，云叔你怎么看？

回答：你好，首付4成，90万，总价220-230万，这个价位其实选择其实选择的范围不大的，有两个思路，买番禺地铁沿线的电梯两房，或者加杠杆之下的小三房；另外买产业集中区域的一房、或者老破小。

提问：云叔好，深汕合作区房子现在1.2万左右能投资吗？感谢

回答：你好，我非常不看好飞地建设，天然的割裂导致成功的概率几乎为零， 但这块飞地的主导者是深圳，这个一点不太确定， 现在单价毕竟只有一万出头，如果百八十万对你来说不算钱，买一套赌一把也无所谓，买完就忘记它，等十年后再看吧。

提问：云叔，请问景田康欣园、景蜜村、香景大厦三房适合居家买入吗？麻烦云叔帮分析下，谢谢！

回答：景田是福田CBD的核心居住区，得益于福田CBD大量的金融从业者，景田租金和房价都有不错的势头；但未来来看的话，福田CBD的金融企业会逐渐往前海、后海、深圳北迁移，加上福田本身未来规模薄弱，景田的投资发展潜力不会太大，从中长期看，持平大势； 如果考虑自住合正名园，金色假日等几个2000年后的盘流动性较好，如果考虑投资的话，建议换个板块。

以上内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

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