2018年,他们将决定广州北部区域的房价!

眼睛要望向未来，但所有未来都建筑在过去之上，想懂2018，得先懂2017。

年末的时光一天一天快马加鞭，在这个冬意渐浓的日子里，广州PLUS推出全年最重要的专题——“在这里读懂2017年广州楼市”，我们将围绕政策、土地、房价、涨幅、巨头进驻、板块发展等全方位解读过去一年的广州楼市，敬请关注。

今天要发的是重磅专题第四篇——板块篇，来看看2017年升值最厉害TOP5是哪里，接下来4天我们还会陆续揭开前四名。

对于白云山，广州人都有种独特的情感，尤其是近年来市区废气污染严重，越来越多的人希望在“市肺”附近安家，白云新城成为不少置业者的选择。

但是，当面粉贵过面包，是亏本卖还是等价格回升？2018年的白云新城，就面临着这个难题。

白云新城的前世今生2010年广州还很少有人关注白云新城。当时地铁对于广州还是一件新奇的事，受地铁效应影响，刚挂出的三块地频频刷新广州单价较高的记录。

当年，保利以35亿元竞得两块地，折合楼面价20605元/平；而中海以11.7亿元竞得第三块地，楼面价19971元/平。

这就是今天的保利云禧和中海云麓公馆。

随后2年，中海云麓公馆和保利云禧先后开盘，以42000元/平左右的价格刷新广州人对白云房价的认知。

在当时人们的眼中，这个区域虽然靠近白云山，但是配套并不齐全，而且周边都是工地，烟尘滚滚，似乎对不起当时4万/平的房价。

2015年似乎是为平复“民愤”，2015年，白云区穗花水泥厂三宗宅地开拍，最终由华润、宏景等三家房企竞得，三宗地块均在1.3万元/平左右。这就是今天的保利华润紫云。

地价由2万/平的水平一下子跌到1.3万/平，人们并没有感觉突兀，因为直到2015年尾，广州楼市已经“熊了”将近2年时间。

但对于房企来说，这个时候的土地市场简直遍地黄金。

2016年

2016年，与萧岗地铁站相隔不到300米的一块宅地开拍，十多家房企疯狂争抢，最终龙湖以折合45469元/平的楼面价抢下这地块。

时隔3日，天健地产以折合40411元/平的楼面价，夺得白云新城AB2911053地块，根据规划将建造3栋17层住宅，5栋16层住宅以及5栋7层的住宅。

一周时间，白云新城“landking”频出的消息霸占各大新闻头条，而沿线楼盘也开始借势疯狂炒作，房价日新月异。

这个时候的白云新城，甚至一度叫板珠江新城。看着动辄5-6万/平的房价，很多购房者都只能无奈放弃。

2017年今年3月，楼市迎来了最强调控年。白云区新市街棠涌南路AB2805038宅地作为新政后的首宗拍地，最终以折合32905元/平的楼面价被金地收入囊中。

一边是地价由4字头跌回3字头，另一边是房价开始滞涨，无论是谁都有这种错觉——面粉贵过面包。

“今年不买房，明年买地王”

“今年不买房，明年买地王”，用这句话来形容目前白云新城的楼市一点也不为过。

为什么这么说？一方面是因为该板块库存量少，另一方面是由于高价地多。

如果按照供货量和地域划分，白云新城可以大致划分为三个区域：西部（保利华润紫云和金地地块）、北部（珠江岭南公馆和龙湖天奕）以及南部（天健地块）。

首先来看西部区域，保利华润紫云项目本身体量就不算大，目前仅在售A2和A5栋洋房，货量非常少。也正是稀缺这个因素，虽然保利华润紫云有前期地价优势——1.3万/平左右，但是现在的售价也要42000元/平起步。

如果等到保利华润紫云库存量消耗完，那么就只剩下旁边的金地项目了。

虽然金地项目入市时间仍是个迷，不过现场可以看到经常都有泥头车进出工地，估计有可能赶在明年内入市。而售价方面，虽然官方仍未作任何表态，但是按照其32905元/平的楼面地价与周边在售项目价格对比，已然被纳入高价地的范围，未来售价比保利华润紫云只高不低。（高地价含义：楼面地价/当时周边楼价的比值＞0.6）

然而，金地这块地也面临一个大麻烦，就是东、北和南三面均被城中村包围，西面虽然毗邻保利华润紫云，但是与目前的主干道仍有段距离。

北部萧岗地铁站旁的珠江岭南公馆和龙湖天奕方面，目前在售的项目仅珠江岭南公馆一个，根据其于12月25日拿到15栋、18栋、19栋的预售证，批准预售套数只有50套，货量非常少。而价格方面，精装均价要9万/平，已迈入了广州豪宅队列。

而龙湖2016年底在旁边拿的地块——龙湖天奕，也预计在2018年入市，虽然可以稍微缓解该区域库存紧缺问题，但鉴于其拿地价高，位列同板块之首（折合45469元/平楼面价），未来售价也不会低。

（龙湖天奕工地一栋楼已盖至约10层高）

南部区域的情况也不容乐观，去年被天健收入囊中的AB2911053地块虽然并不靠近地铁站，但是其位置更加靠近白云山脉，而且周边缺少一手楼盘。

（工地现场可以看到几台挖掘机工作）

旁边的万科峯境早在今年2月就已经售罄，当时价格大约为6万/平。按照这个价格计算，天健地块折合40411元/平的楼面价仍会被纳入高价地的范畴。可以预见，未来天健地块的房价起步价也会在6万/平以上。由于缺少周边价格参考，天健地块一旦入市，将直接决定白云新城南部区域房价的走势。

区域发展前景

白云新城储备用地已做出调整，未来将进一步减少居住用地面积。将部分居住用地转为商业商务用地，总建设量由1229098平方米调整为1374427平方米。

在现有住宅供应量不足的前提下，住宅用地的进一步缩减将有极大可能提升区域房价。

▲白云新城CBD新规划发展图

此外，根据规划2018年广州地铁8号线北延段将会开通，届时白云新城西部区域楼盘也将迎来地铁时代。

综上所述，虽然2018年楼市加大调控力度是板上钉钉的事，但是在库存少、高地价和规划利好的共同作用下，未来白云新城房价面临着较大的上涨压力。随着高价地的入市，未来白云新城也将正式踏入豪宅时代。