广州楼市:这个楼盘房价虚高,会不会成接盘侠?看完心里有底了

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问：广叔你好，新人首问。本人广州户口，十月入手一套知识城拾光年小三，商贷120，按揭快下来了。原白云户口挂靠房已卖；现在户口无房挂靠，看过万科金色梦想、中海誉城；还有知识城新房；目前手中还有80+子弹；小孩一个六年级，一个二年级；家庭年入30-35（老婆外地户口兼职年入6w，工作地点海珠广场附近）；本人自由职业住那都可以，目前租房白云区。

问题1: 二套入手知识城新房还是科学城二手万科金梦、中海誉城等小二房，金梦都3.5w上下了，虚高，会不会成接盘侠；或者汇侨新城老旧房，资金限制，或者更好的选择？

问题二：二套七成，现在是否可以把期房抵押凑够首付；或者怎么操作能凑齐，亲朋好友难借；例如220万的7成，都要160+；缺口80+

问题三：小孩读初中，二个选择，买投资+自住，例如买科学城二手小二房，户口迁到科学城，读香雪附近的玉泉中学；但这中学也很一般。

或者二套纯投资，然后把户口迁到白云区街道，继续租房这样小孩读书就不折腾了，大小孩读初中还能机会读白云的一些好初中。期待广叔详细解答。

回答：你好。1、建议优选科学城，知识城距离远，地多，配套还跟不上，而且知识城的人才属性不同，需要的人口并不多。万科金梦我觉得中长期看还是值得买的，自住上车不用等。

2、期房还不能DY；有点难。操作二手次新的话，可找垫资公司全款垫资买，后DY贷出7成。

3、你的情况适合投住分离，即投资在有潜力地段，然后租房在工作生活的地点。可考虑在白云继续租房住。

提问：广叔，御景壹号，新天半山，天墅这几个大概400左右的自住加考虑10年以上投资，您推荐哪里

回答：你好。御景壹号，江景好，延江的房子稀缺，没问题；新天半山，依山傍水，自住不错，但投资不是很好的选择；天墅在同和这边，片区价值一般；如果选的话，优选江景好的，次选新天半山。就按你这个顺序选吧。

提问：广叔，你好！周末去看了广府一号，均价4.2万，品秀星樾4.3万，科城山庄三期4.4万没有房，需要等元旦开盘（小道消息）目前一套二手的4万在售，大壮名城4.8万。个人是偏向科城山庄的，但是还需要等，有点纠结，不知道如何选择？想听听广叔看法

回答：你好。这些盘都还可以；科城山庄是不错，值得买。就是怕等到那时房价涨上去了。具体参见内部分享！

提问：广叔，请问：海珠中海观澜值得买吗？一线江景现在大约7.5万一方。

回答：你好，海珠中海观澜有江景没错，没有地铁，该片区环境也比较差，都是工业厂房，还没有形成良好的居住社区氛围，我认为短期的改善也不会很大。这个价格不如买其他地方的江景，比如珠江新城的、金融城的，滨江东的，琶洲的，这些江景才值钱。

提问：您好广叔，我今年28岁，2016年在广州南沙区地铁口买了一套中大城的房子，87方的，贷款30年的，现在我想把它卖了，卖出的现金再买2套首付房，我跟我老婆一人一套，现在手头都没有工作，没有收入。 麻烦广叔帮忙规划一下，如果卖了买2套的话应该买哪里？我目前住在新塘，还有我想把户口迁到广州，不知道合不合适，现在入户广州只要一万多就行了。 问的有点多，麻烦广叔帮我指点一下，非常感谢

回答：你好，金洲是目前南沙最成熟的片区，2-3.5万，自住排名前列。万达、4号线、人气、自住属性非常强。已经有仓位建议继续持有，南沙虽然未来发展不确定性比较大，但是短期内还有足够的概念支撑溢价。 投资不鼓励频繁换筹，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。 建议阶段抵押中大城融资，再入手一套黄埔的优质盘。 迁入广州户口没问题

提问：你好，广叔！请点评一下，子弹200＋，长持5年以上，没有房票纯投资，在全国范围内重点考虑哪个城市的板块？

回答：你好，其实对于投资来说，核心2个前提因素是：资金和房票，而我认为资金相比房票则更重要，因为资金特别充足条件下，房票和城市选筹都很容易操作。但我遇到很多人，投资则把轻重点搞反了，手里拿着不少资金，却跑到一些城市不限购区去当接盘侠，为什么呢？因为摆在他们思维的排名前列道门槛就是没有房票，自然而然接下来的选择都会走偏。

对于一般人投资来说，我认为获取资金往往比房票更难，所以资金充足的人投资就具有一个先天优势，就看能不能好好利用。为什么不要买不限购区？因为不稀缺，所以没多大价值。首付200+，投资推荐一线城市：上海和广州。广州投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：广叔你好，如果华景和天府路小学是因为家长多为中产阶级，学源素质好导致学位价值提升，为什么珠江新城没有这种效应，珠城的学位好像都不在天河的一二线梯队上，是大部分都读私立和国际学校？

回答：你好，是的，珠江新城就是天河排名前列小学、体育东小学、天河排名前列实验、南国小学，这些广州第二梯队甚至第三梯队的学校 珠江新城这些业主几个选择，排名前列选择就是把子女送到东风东路小学、华师附小这些优质的学校，第二选择就是直接送私立，比如汇景新城私立小学，比如什么什么，第三选择才是就读珠江新城这个片区的小学

提问：你好广叔，工作原因，目前住松山湖。目前手上大约140。我名下松山湖一套房，我先生重庆一套房。均有贷款，想投资一套总价不高于300的。看了南油B区旧改，目前已经8万+，是否还有空间？也看了京基御景半山79的。如何选择？是否学区房更容易出手？南油B区旧改大约什么时候能完成呢？

回答：你好，总价300以内，深圳很多地方都能买到次新房了，为啥要去买“三十年都不一定”能等来的住宅拆迁呢？ 放弃南油B区旧改，老老实实买深圳的次新盘，是你最确定的逆袭机会。 京基御景半山也不推荐。 总价300，关注以下楼盘： TT国际，栖游家园，福源花园一期、瑞景华庭、心语家园，这类房成交量大、面积小、单价高但稳中有升。

提问：你好广叔，目前在宝安有一套老破小，贷款已还清，想为小孩买一个中学的学位房，宝中的房子，继续买老破小，还是次新房？有什么好的建议？

回答：你好，您是想考虑买宝安中学的学区房，还是宝安中心的房子？ 如果是宝安中学的话，房子新旧关系不大，能够符合划类别和积分的要求，可以上宝安中学即可，不过很多八几年九几年的房子，由于楼龄较老、贷款受限，还是需要尽量避开。 如果是宝安中心，整体涨幅来说会由于灵芝这些比较老旧的地段，可以考虑买宝安实验或者海韵的学区次新。

提问：您好广叔，之前新盘的ding金已经退回来了，真是几经波折，再也不想经历了。现在有些迷茫。目前是单身，家人在外地，家里资助一些买房，首套房，现金150，月供一万五六左右可以接受。目前在福田工作，有较为稳定住处，所以想买房主要是投资。住处周围都涨了100+，一方面着急上车，希望能投资潜力资产；另一方面又害怕深圳房价涨幅放缓，想留部分投资理财，希望购买总价较低或者倒挂的。最近研读了老师很多精品内容，启发很大，但是还是苦于自己的具体下手点。目前只有参加海岸城打新的计划，但是也感觉希望渺茫。不知不觉又过去几个月，也在催促自己做决定了，希望广叔能给个建议，非常感谢！

回答：你好，总价500w左右的房子由于低总价，调控之后也在豪宅线下，受刚需欢迎，满五的房子在悄悄的涨。这个总价我建议直接淘个二手次新上车要稳妥一些。高调控下，放缓是肯定的了，但是如果不上车，怕未来上车只会越来越难，即是说，不上车的风险要比上车的风险要大得多，不如早上车早心安，以后在深圳也有个小家。

提问：你好广叔，我已售出二手房一套，手上有大概600万，想入手大概1100万以内宝中盘海纳公馆或者大悦城、或者宝中的二手房自住。二手房看了很多都觉得太破旧，一梯队的大户型钱又不够。请问该怎么选择更优？目前手上有一套碧海湾华丰，去年新入手的正在按揭中。请广叔指导，谢谢！

回答：你好，这个总价是典型的改善预算，这类群体往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。大悦城所在的新安属于宝安的老城区，刚需盘多，城市界面老气横秋，不会受高收入群体的青睐，圈层不行，又没有划分到宝安中学，很容易摸到天花板继而上不去。海纳同样是新盘，集万千宠爱的地段价值比大悦城高，主流客群不再是入门刚需，而是有点实力的中产改善。那宝中的老房子呢，品质是一个问题。所以从这几个点来看，可以买的区域和房子并没有那么难选，具体的选筹可参考内部分享！

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